Вениамин Вылегжанин - Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

Нередко, когда сделка купли-продажи квартиры происходит без участия посредников, покупатель предлагает вносимую им сумму денег о серьезности намерений оформить задатком. Но продавцы, памятуя о том, что в случае непродажи квартиры по каким-то причинам им придется отдавать деньги обратно в двойном размере, стараются оформить предоплату как аванс. Тогда и возвращать, мол, нужно будет только эту сумму.

«Это так. Но хочу сразу сказать, что и при оформлении аванса не стоит расслабляться, – говорит директор отделения “Октябрьское поле” корпорации “ИНКОМ-недвижимость” Михаил Раздольский, – так как и авансовое соглашение имеет много подводных камней».

Как же правильно и грамотно составить такое соглашение? Во-первых, должно быть подробное описание недвижимости, под которую вносится аванс: адрес, характеристики БТИ (количество комнат, площадь). Во-вторых, стоимость, за которую недвижимость будет продаваться или приобретаться, должна быть определена однозначно, чтобы впоследствии она внезапно не стала выше. Помните, что все, о чем вы договариваетесь устно, не является доказательством в суде, а значит несерьезно. В-третьих, нужно указать срок заключения договора купли-продажи.

Эти пункты, как говорится, незыблемы, и они должны в обязательном порядке присутствовать в заключаемом документе. Помимо этих основных пунктов есть еще дополнительные, которые указывать не обязательно, но иногда важно и нужно. Например, в авансовое соглашение не лишним будет включить условие о наличии телефонного номера. Выяснить и отразить письменно, является ли номер спаренным или отдельным. Так же следует поступить, если квартира продается со всеми ниже перечисленными аксессуарами: произведен ремонт, стоит хорошая сантехника, в оконные рамы встроены стеклопакеты, межкомнатные двери сделаны из ценных пород дерева. Не лишним будет и включение, казалось бы, таких мелочей, как настеленный на пол линолеум или паркетная доска, обои в комнатах и кафельная плитка в санузле, а подчас кухонная плита и выключатели с розетками, – все это нужно описать подробно. Поверьте, бывают случаи, когда продавцы, уезжая, снимают всю сантехнику и электрику, оставив после себя голые стены. Для того чтобы такого не случилось, и нужно все прописать.

Но и это еще не все. Уже на этапе внесения аванса можно и нужно выяснить и письменно отразить в соглашении сроки юридического и физического освобождения квартиры. По возможности проверить наличие прав третьих лиц, прав несовершеннолетних и в случае их обнаружения, а также в случае выявления других фактов, которые впоследствии будут препятствовать будущему собственнику пользоваться, владеть и распоряжаться квартирой, предусмотреть штрафные санкции и условия возврата суммы аванса. Это очень важно. Бывают случаи, когда проверка правоустанавливающих документов авансируемой квартиры только начата, ясной картины «юридической чистоты» еще нет, но аванс, тем не менее, уже внесен. И вдруг обнаруживаются обстоятельства, о которых на момент внесения аванса никто, кроме продавца, не знал и не мог догадываться. Сделка расторгается, о заключении договора купли-продажи и речи быть не может, и встает вопрос: как вернуть аванс? На первый взгляд, все просто. Аванс как предварительное средство платежа по будущей сделке должен быть возвращен, если сделка не состоялась. Это правило. На практике же аванс может и не вернуться к покупателю. Поэтому в ваших интересах письменно отразить следующее: кто, кому, в каких случаях и в какой срок должен заплатить штраф, вернуть аванс и возместить убытки.

Когда аванс принимает частное лицо, проверьте его причастность к сделке: собственник это или доверенное лицо. Не стесняйтесь попросить посмотреть доверенность. Когда аванс принимает организация или ее представитель – убедитесь, что это не аферисты. Поэтому удостоверьтесь, есть такая компания на самом деле или нет. Если она есть, то оцените состояние офиса, поинтересуйтесь, сколько лет на рынке недвижимости работает и т. д. Потребуйте оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру, которую вы собираетесь покупать. Старайтесь привлекать к заключению авансового соглашения специалистов, обращайтесь за помощью в агентство недвижимости, которому доверяете.

Если люди хотят купить квартиру с помощью ипотечного кредита, то они идут сразу в банк. Это, как считают риелторы, распространенная ошибка клиентов. Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов. Первый – одобрение покупателя как заемщика. Чтобы оно произошло, он должен пройти процедуру андерайтинга. Придет он с документами, и банк ему все рассчитает. Но разные банки дают кредиты на разных условиях, которые могут вам и не подойти. Поэтому не стоит бросаться в первый же банк, который у вас на пути. Для начала нужно изучить ипотечные программы по срокам, процентам и досрочному погашению кредита. Это клиент делает или сам, или обращается к ипотечному брокеру. Думаю, что лучше к брокеру, ибо договор у банков такой, что сами вы не все сможете правильно понять, а работники банка могут вам и не объяснить те или иные фразы. Надо особенно внимательно читать, что написано мелким шрифтом, там самое интересное сокрыто. И не только читать, но и правильно расшифровать. Помимо ипотечных брокеров правильно помочь определиться с кредитом вам помогут и в риелторской компании. Если вы эту услугу отдельно заказываете, то она платная. Если заключаете договор с компанией на покупку квартиры, то ничего не платите. Совет всем: не нужно просто так обращаться за кредитом. Вы потеряете только время и деньги.

К примеру, кредит вам одобрили. И что вы будете с ним делать? Надо же затем подобрать квартиру и ее одобрить в банке. Не стоит забывать, что у всех банков свои требования по правовым нюансам сделки. Вы этого не знаете, подберете квартиру, а банк ее не пропустит. А время идет, сроки заканчиваются, вы начинаете нервничать и в суете выбираете квартиру, которая не столько вам нравится, сколько устраивает банк. Брокеры же риелторской компании знают, у какого банка какие претензии к квартирам, поэтому они под подобранную квартиру подберут и банк, который сделку пропустит.

Правильно поступить надо так. Пойти сначала в риелторскую компанию и подобрать объект для покупки. Затем за квартиру вносится аванс, ее столбят, а затем уже идут в банк. И хотя они знают, какой банк дает кредиты под ту или иную квартиру, но и здесь иногда возникают сложности. К примеру, банк проверил документы на квартиру, послушал отчет оценщика и говорит, что извините, этот объект мы кредитовать не будем. Срок аванса заканчивается, вы идете к продавцу и говорите, что мне отказали в кредите, надо бы аванс обратно вернуть. Тот говорит, что ничего не знает, что у вас есть обязательство купить, а если не хотите, то ваш аванс пропадает. Так могло бы быть, если бы вы действовали самостоятельно. Но за вами стоит фирма, и ее специалисты знают, что нужно прописать в авансовом договоре, чтоб у продавца не возникало даже мыслей о невозврате. Он, конечно, тоже может упереться, но здесь Фемида будет стоять на вашей стороне. Суд не только обяжет продавца вернуть вам деньги, но и может присудить энную сумму за моральный вред. Поэтому в авансовом соглашении обязательно должно быть вписано, что в случае отказа банка или проблем с юридической чистотой квартиры аванс подлежит возврату. Но это мелкая деталь, на которую люди порой не обращают внимания. Покупатель не мыслит порой в этом ключе, мол, раз банк кредит мне одобрил, то чего ему отказывать по квартире. Но, к сожалению, такое может случиться. Если у вас даже есть свой юрист (не работник риелторской компании), но он же не специалист в практике рынка, то может этого и не знать. А профессионалы компании, которые провели сотни сделок, уже видят наперед, что может поджидать клиента, поэтому на каждый бугорок стараются положить соломку.