Яна Уайт - Стратегическое планирование портфолио недвижимости. Англия для чайников

Все основные функции цепко держал в своих рученьках дядя Паша. Я до осушения слюней и с пеной изо рта доказывала Кремлю, что для реализации проекта нужно создавать структуру в Лондоне, которая бы контролировала все основные функции – финансы, контакты с основными инвесторами (один из которых был крупнейшим конгломератом китайских банков), связи с политиками (проект был на земле лондонской мэрии находящейся между тремя муниципалитетами), такими как Боря Джонсон и Ко и т. д. Тщетно. Подробностей разглашать не смею, так как полоний мне еще кушать рановато, но конец этой истории печален – проект развалился, дядя Паша прикарманил русские деньги уже вложенные в проект, а контакты с инвесторами и политиками (что сами по себе являются нехилым капиталом) дядя Паша спокойненько передал своей следующей «крыше», еще большему пройдохе чем он сам. Посвященным могу по секрету шепнуть на ушко название фирмы, которая позиционирует себя как «крутой» лондонский хаб по инвестициям в недвижимость. Хотя, впрочем, если вас интересует фантастика, можете почитать мой детектив «Три правила войны», за основу которого была взята именно эта история. Так что вывод следующий – если хотите заниматься проектами в Англии – делайте свою структуру, не жалейте денег. С одной оговоркой. Практика показывает, что структура должна быть ваша, а вот украшение – английское. Так что поставьте во главе вашей структуры наемного директора (лицо компании), которым должен быть известный английский политик или бизнесмен – нужные двери откроются автоматически, и вы сэкономите кучу времени и денег.

В третьих,в Лондоне надо заводить союзников и партнеров, без этого никак, особенно из-за причин номер один и два. Разница между пунктами два и три проста – первые люди находятся внутри вашей территории и сферы влияния, вторые – извне.

Как в любом другом бизнесе, моделей инвестирования в недвижимость – море.

В принципе, я думаю, что все зависит от типа мышления и психологических наклонностей инвестора. Например, я знаю лично инвестора, который скупает целые города на севере. Делает он это так – покупает на аукционе, на наличку, дом, за 20—25 тысяч фунтов, и потом сразу же передает его в местный муниципалитет на нужды социального жилья. Так как этих домов у него уже несколько сотен, то статус в муниципалитете в парня соответствующий. С ипотеками он даже не заморачивается. С муниципалитетом у него такой договор, что местные власти гарантируют минимальную аренду (300—400 фунтов в месяц) плюс занимаются разборками с квартирантами и ремонтами. То есть в месяц дяденька получает только с аренды всех домов около 30 тысяч фунтов, только за счет масштаба, и спокойненько ждет следующего аукциона, чтобы купить следующий дом, то есть развивает бизнес в геометрической прогрессии. В такой модели единственный риск – это удержание хороших отношений с муниципалитетом, так как, если муниципалитет откажется от такого муниципального жилья, то дядя окажется с городом недвижимости и кучей геморроя. Но если ты пакистанец, а мэр городка – лахорец во втором поколении, то можно и расслабиться, так как риск не только просчитывается, но и контролируется, то есть проплачивается. Я думаю, что даже если вдруг пакистанский мэр поменяется, то нашему пакистанцу это уже ничем не грозит – в этом городе он уже монополист по социальному жилью и нужны глобальные потрясения типа отмена пособия по кварплате, чтобы такая монополия рухнула. Кстати – взятки в Англии, как и кому давать это отдельная тема, о которой я даже рассказывать не буду, по причинам, которые читатель понимает лучше меня. Я немного коснулась этой темы в главе для инвесторов в нетленке «To buy or not to buy. Покупка недвижимости Великобритании», так что повторяться не буду. Скажу только одно, при правильной подаче взятки, можно потенциально контролировать очень много интересов – были моменты, когда благоприятное решение в масштабе Лондона можно было получить всего лишь за 20,000 фунтов, может быть, в будущем, я напишу отдельный детектив о схемах принятия решений на политическом Олимпе Лондона, а пока примите это как аксиому – как в любом городе мира, в столице Англии многие вопросы решаются определенными суммами.

За всю свою практику инвестора я несколько раз ходила на разные семинары и вечеринки инвесторов. Обычно это дяденьки (тетенек я еще не видела), которые издали какую-то книжку и кичатся своими портфолио по недвижимости. Я очень люблю развлекаться и спрашиваю, где же эти портфолио – в 99% их недвижка куплена в английских ухрюпинсках. В принципе, если вы очень большой индивидуалист, любите создавать монополии или у вас нет слишком много денег, тогда ваши поиски должны происходить в районах далеко за М25.

Чтобы начать создавать портфолио вне Лондона, лучше всего начать с поиска застройщика. Вне Лондона конкуренция настолько мала, что можно легко выйти на застройщика и купить недвижимость по ценам намного ниже рыночным. Это помогает получить ипотеку, так как банки охотнее дадут кредит под недвижимость по заниженной цене, даже если у вас проблемы с кредитной историей. Единственная проблема – вам надо там жить, чтобы контролировать все процессы. Так как рост недвижимости за пределами Лондона всего лишь в районе 2—5% в год, пассивно спекулировать недвижимостью, то есть просто ждать роста цен, там себе дороже. Хотя в некоторых местах типа стремительно развивающихся Манчестера, Ливерпула и Шеффилда, аренды настолько высокие, что стоит инвестировать в доходные дома и квартиры, особенно в студенческие общежития, где гарантирован доход. Единственная проблема, что лучше всего инвестировать в еще не построенную недвижимость, что включает дополнительный риск, иначе практически исключается заработок на росте (если вы замораживаете капитал на этапе стройки, вы можете получить до 30% скидки, то есть заработать несколько десятков тысяч фунтов, но тогда вы не получаете дохода за тот период пока строится объект, так что изначально все надо правильно расчитать). У меня есть несколько знакомых застройщиков, некоторые из которых даже выплачивают процент на замороженный капитал или предоставляют дополнительную скидку, так что еще раз мой совет – если вы хотите инвестировать за Лондоном, выходите на застройщиков или на таких людей как я, у которых такие контакты есть. Файндеры не только подберут вам недвижимость идеально подходящую по всем параметрам, но и выбьют из застройщика максимальную скидку, и все это сделают для вас бесплатно, так как у нас с такими застройщиками договор и мы получаем шикарную комиссию на оформленную сделку.

Читать дальше