Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

а) их нет (об этом должно быть письменное заявление продавца);

б) они согласны с продажей квартиры (имеется нотариально заверенное согласие или разрешение попечительского совета, согласие супруга, общественной комиссии);

18) свидетельства о смерти всех умерших собственников или проживавших ранее в квартире прилагаются;

19) паспорт продавца выдан до приобретения квартиры (до приватизации, если документы первичны);

20) дом в списке на реконструкцию не значится.

Юрист подтверждает, что:

1) достоверность паспортов продавцов и покупателей и правильность их заполнения проверены;

2) запрета, ареста на квартиру в Роскомрегистрации нет;

3) сотрудник, осуществляющий регистрацию в Роскомрегистрации, о сделке уведомлен;

4) прогнозируется ли коррекция: паспорта, площади, договора, адреса;

5) документы проверены;

6) сделку по данной квартире разрешаю.

Менеджер подтверждает, что:

1) все экземпляры договора и другие документы, подписанные в нашем агентстве, сданы в архив;

2) копии всех документов сданы в архив «__» числа, месяца, года.

Система контроля за сделкой и ответственности должна быть многоуровневой . Это значит, что каждая сделка может проходить только с письменного разрешения юриста и руководителя отдела [41] .

Очень важно, чтобы за работающим с вами агентом стояла команда профессионалов. Потому что один человек за всем не уследит, здесь нужны несколько пар рук и глаз, напоминает Н. Елагина.

7.2 Список документов, необходимых для сделки с недвижимостью

Перечень и содержание документов, необходимых для проведения сделки с недвижимостью, видоизменяется в соответствии с ситуацией на рынке и правилами регистрации сделок с недвижимостью.

В агентствах недвижимости обычно имеется две документных базы, регистрирующих:

– сделки с недвижимостью;

– документы, отражающие взаимоотношения с клиентами.

К документной базе сделок с жилой недвижимостью относятся следующие документы.

1. Документы, удостоверяющие личность:

– паспорт (нового образца);

– удостоверение личности военнослужащего, военный билет;

– свидетельства о рождении детей (до 14 лет);

– паспорт иностранного гражданина, виза.

2. Правоустанавливающие документы (они могут быть различными в зависимости от сроков их получения, а также от видов собственности).

Первичная собственность:

– договор передачи, свидетельство о собственности на жилище («розовое свидетельство»);

– свидетельство о государственной регистрации прав («голубое свидетельство»);

– справка о выплаченном пае ЖСК, свидетельство о собственности на жилище.

Вторичная собственность:

– договоры купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания;

– свидетельство о праве на наследство.

Зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда (если квартира досталась собственнику по суду).

На всех правоустанавливающих документах должен стоять штамп о государственной регистрации с датой и номером в реестре, так как с 1 января 2005 г. регистрацией всех сделок на недвижимое имущество занимается Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). К документам, зарегистрированным позже 1 марта 1996 г., должен прилагаться акт приемки-передачи квартиры, подписанный всеми собственниками.

3. Справки из территориального бюро технической инвентаризации (БТИ):

– справка формы 11а (срок ее действия 1 месяц), где указываются точный адрес квартиры, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую квартира оценивается государством и с которой взимаются пошлина и налог), дается подтверждение отсутствия ареста и запрещений на квартиры;

– форма № 22а (срок действия 1 год) содержит поэтажный план с экспликацией жилого помещения. Следует обратить внимание на соответствие реальной жилплощади и изображения на плане. Если есть расхождения в расположении комнат, значит, имеет место несогласованная перепланировка квартиры (процедура узаконивания перепланировки крайне утомительна и требует значительных затрат).

4. Справки из домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ДЕЗ, ТСЖ и др.):

– выписка из домовой книги (действительна 1 месяц). Информация о проживающих в данной квартире. Необязательным, но часто используемым документом при совершении сделки является архивная выписка из домовой книги. В ней указывается, кто и когда имел право на пользование данной квартирой. Покупателю стоит лично присутствовать при получении обеих справок для сбора максимально возможной информации о людях, когда-либо зарегистрированных в квартире;

– копия финансового лицевого счета (действительна 1 месяц);

– справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (срок действия 1 месяц). После совершения сделки покупателю должны быть переданы книжки по квартплате и оплате коммунальных услуг. Если же за квартирой обнаружилась задолженность, и вы этот вопрос не отследили на этапе заключения договора с агентством недвижимости на риелторское обслуживание, т.е. не обязали агентство проконтролировать этот вопрос, то извольте платить. Счета выписываются на квартиру (телефонный номер), и репрессии со стороны коммунальных служб падут уже на нового владельца.

5. Справки из паспортного стола отделения милиции:

– форма № 6, которая подтверждает юридическое освобождение жилплощади и выдается по месту новой прописки (регистрации) бывшего собственника;

– листок убытия выдается после снятия с регистрационного учета с указанием нового адреса прописки. Необходимо учесть, что высылаемый по почте листок убытия может весьма затянуть сроки совершения сделки из-за особенностей работы почты.

6. Справки из налоговой инспекции:

– справка о постановке на учет выдается продавцам с указанием их ИНН;

– справка об уплате налога на имущество, а также налога на дарение или наследование, если квартира была получена в наследство или в подарок.

7. Дополнительные документы (необходимы не для всех сделок):

– разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети или граждане группы риска;

– свидетельство о смерти совладельца;

– разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают граждане «группы риска» (инвалиды I и II групп, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными);

– свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию;