Александр Назайкин - Недвижимость. Как ее рекламировать

Иллюстрация 51.Восклицательные знаки не отвечают на многие вопросы

В России все больше развивается рынок аренды недвижимости. Растут и количество предложений, и цены. За 2002 год стоимость аренды возросла в среднем на 50 %. В конце 2005 года цены на аренду 1-комнатных квартир в Москве: [51]

•1700 долл. / мес. – цена аренды 1-комн. квартиры общей площадью 43 кв. м, расположенной на 4-м этаже 10-этажного сталинского дома. Кутузовский просп., ст. м. «Кутузовская»;

•800 долл. / мес. – цена аренды 1-комн. квартиры-студии площадью 38 кв. м, расположенной на 8-м этаже 8-этажного кирпичного дома. Ул . Песчаная, ст. м. «Сокол»;

•550 долл. / мес. – цена аренды 1-комн. квартиры общей площадью 39 кв. м, расположенной на 6-м этаже 14-этажного панельного дома. Сумской пр., ст. м. «Чертановская»;

•450 долл. / мес. – цена аренды 1-комн. квартиры общей площадью 36 кв. м, расположенной на 5-м этаже 17-этажного панельного дома. Ул . Новороссийская, ст. м. «Люблино».

При этом специалисты прогнозируют дальнейшее увеличение цен. «Подобная динамика легко объяснима стабильно высоким спросом на временное жилье в столице. Москва никогда не имела недостатка в арендаторах. Мерцая огнями, она как магнитом притягивает к себе жителей других городов и регионов России. Прибавьте сюда самих москвичей, нуждающихся во временном жилье, иностранцев, работающих в столице, – и вы получите внушительную армию потенциальных арендаторов, стремящихся найти квартиру. Руководитель управления аренды корпорации “ИНКОМ-Недвижимость” Г. Киселева считает, что в обозримом будущем понижения или даже стабилизации арендных ставок не произойдет. “Стоимость аренды растет во всех сегментах, – отмечает она. – Этому способствует постоянный приток в Москву потенциальных арендаторов и рост коммунальных платежей. В этом году будут расти цены и на самое дорогое жилье. Доходы основной клиентуры данного сегмента – российской бизнес-элиты – напрямую зависят от цен на нефть, которые сейчас невероятно высоки. Росту спроса на дорогие квартиры во многом способствует и нехватка в Москве четырех-пятизвездочных отелей. И, конечно же, на рост арендных ставок влияет понижение курса доллара”» [52].

На рост стоимости аренды влияет также и инвестиционная активность. «Популярность аренды жилья элитного класса растет, – считает Г. Рахмангулова, руководитель направления аренды ЗАО “Корпорация МИАН”. – Даже если человек купил квартиру по ипотеке, его доход от аренды составит в среднем 15 % годовых в валюте. И через 6–7 лет он уже сможет погасить кредит, а квартира начнет приносить чистую прибыль. Но все это возможно при условии, что владелец верно рассчитал инвестиционную привлекательность дома в целом и квартиры в частности» [53].

Кто сегодня является типичным арендатором экономичного или среднего жилья, на которого нацеливается рекламное предложение? Это может быть молодой, энергичный, занятой современный человек, который «снимет небольшую квартиру студийного типа в самом центре, на шумной улице, где полно ресторанов, баров, казино. Квартира должна быть оформлена в современном стиле, но недорого – молодые люди, как правило, платят из своего кармана. Соответственно, большой материальной отдачи от такой квартиры ожидать не стоит» [54].

Большие квартиры снимают те, кто может себе это позволить, те, кому эти квартиры не нужны в собственное владение. «Главные арендаторы элитных квартир в Москве – иностранцы, приезжающие в Россию надолго. Они чаще всего выбирают квартиры в районах, близких к месту учебы детей и недалеко от работы. А школы и садики выбираются, в основном, “языковые”. Как правило, французы проживают на территории Чистых прудов и Сухаревской, поскольку там расположены “французские” садики и школы. Англоязычные граждане часто снимают жилье в районе Сокола и Октябрьского Поля, поскольку эти районы прилегают к англо-американской школе. Очень охотно рассматриваются варианты квартир, расположенных в районе улицы 1905 года.

Интересная особенность: иностранцы любят селиться в тех районах, о которых они когда-либо прочитали. К примеру, поклонники Михаила Булгакова стремятся снять квартиру в районе Патриарших прудов. Очень любят Арбат с прилегающими улочками. Успехом также пользуются бульвары, где расположены бывшие доходные дома (улица Сретенка, 6, Большая и Малая Никитские улицы с сохраненной стилистикой фасадов). Однако эти дома должны быть как минимум реконструированы, иметь чистый подъезд, желательны консьерж или охрана.

Кроме того, снимают квартиры с окнами, выходящими на набережные (Фрунзенская, Смоленская), рассматривают районы Нескучного сада (Ленинский проспект). Большим успехом пользуются первые дома по Тверской улице. Особенно Тверская, 9, так как большая часть окон сдаваемых квартир в этом доме смотрит на Кремль. Некоторые предпочитают довольно отдаленные места (жилой комплекс “Алые паруса”), но с хорошим микроклиматом, развитой инфраструктурой, где имеются комната ребенка, фитнес-клуб, развлекательные центры и прочее.

Представители Азии предпочитают жить в окружении своих соотечественников, организуя небольшие диаспоры. Часто они снимают коттеджи в новых коттеджных поселках по 5–7 домиков, расположенных на Западе и Северо-Западе в живописных природных зонах. В общем, они предпочитают жить так, как жили бы у себя дома» [55].

Иллюстрация 52 демонстрирует редкий случай удачного использования юмора в рекламе недвижимости. Кто не улыбнется, вспоминая миссис Хадсон, и кто не хотел бы иметь такую домохозяйку…

Иллюстрация 52.Кто не хочет жить у миссис Хадсон?

Задача риелтора при рекламировании, как правило, намного сложнее, чем у рядового продавца. Риелтор предлагает не один объект, а перечень объектов. В идеале стоило бы рекламировать всю имеющуюся в наличности на рынке недвижимость, чтобы подстроиться под любого покупателя. Но так не бывает. И поэтому работа по рекламе объектов начинается для риелтора на этапе формирования перечня недвижимости.

Риелтор разбивает все имеющиеся у него виды недвижимости по определенным характерным группам (дорогое жилье, дешевое и т. д.). И каждый список объектов направляется на определенную группу покупателей. Ведь, если риелтор будет рекламировать дома одновременно и для бедных, и для богатых, скорее всего он не продаст ни тем, ни другим.