Дмитрий Заборовский - Как выгодно оформить ипотеку

График платежей может быть предварительным и итоговым. Предварительный график предоставляется для ознакомления заемщику, если в день подписания кредитного договора сам кредит не выдается.

Например, подписали кредитный договор (но деньги фактически не выдали) и договор купли-продажи. Сдали документы на регистрацию. После того как сделка зарегистрировалась, предоставили зарегистрированные документы в банк. Только после этого банк фактически выдал кредит (выдал деньги). В этом случае будет сформирован итоговый график платежей, в день фактической выдачи кредитных средств.

Предварительный и итоговый графики платежей отличаются незначительно. Как правило, изменяется либо дата платежа, либо сумма первого платежа по кредиту. Все ключевые данные (процентная ставка, сумма и срок кредита, размер регулярного ежемесячного платежа, сумма переплаты) остаются неизменными.

График платежей выдается заемщику, как правило, на бумажном носителе в день подписания кредитного договора. При досрочном погашении 9 9 Подробнее о досрочном погашении ипотеки в главе 1.1.8. ипотеки график каждый раз будет изменяться. Получить новый график обычно можно на следующий день после списания суммы досрочного погашения в любом отделении банка кредитора или сформировать его самостоятельно в личном кабинете.

Вывод: предварительно сформировать график платежей можно самостоятельно. Это даст возможность выбрать срок ипотеки с оптимальным ежемесячным платежом и итоговой переплатой.

Одним из документов, который обычно присутствует при оформлении ипотеки вместе с кредитным договором, является закладная. Этот документ подписывается заемщиком и залогодателем (если это два разных лица) и сдается на регистрацию вместе с договором купли-продажи (либо договором ипотеки при нецелевом кредите под залог) без подписи со стороны банка.

Суть документа заключается в подтверждении прав ее владельца (кредитора) на 10 10 П. 2 ст. 13 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». :

1. Получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. То есть право требовать оплаты по кредиту, даже если отсутствует кредитный договор.

2. Право залога на имущество, обремененное ипотекой. То есть право обратить взыскание на залоговый объект недвижимости.

Закладная может быть продана другому лицу, которое становится новым кредитором и получает вышеуказанные права и обязанности. Согласие заемщика на последующую продажу закладной обычно прописывается в кредитной документации при оформлении ипотеки (только мало кто это читает и обращает на это внимание). При продаже закладной сохраняются все условия предоставления кредита, такие как процентная ставка и срок займа.

На практике продажа закладных достаточно популярна. Существуют банки, которые специализируются на выдаче ипотеки и последующей продаже закладных. Ничего страшного для заемщика в этой ситуации не происходит. Даже очень крупные банки (входящие в ТОП-10 по активам) продают свои закладные, хотя и продолжают самостоятельно обслуживать выданные кредиты (например, принимать ежемесячные платежи).

Возможна ситуация, при которой заемщик может и не знать, что его закладная продана. У меня на практике был случай, когда кредитор продал закладную и продолжил обслуживать ипотеку. Банк принимал ежемесячные платежи, включая частичное и полное досрочное погашение. Выяснилось, что закладная продана, только когда клиент полностью досрочно погасил ипотеку и для снятия обременения нам потребовался этот документ 11 11 Для снятия обременения нужен был оригинал закладной. . Пришлось подождать чуть дольше обычного (ждали плюсом неделю), пока банк запросил оригинал проданной закладной у нового кредитора и выдал ее заемщику для снятия обременения.

Важно! Описанная в примере ситуация возможна, только если банк – первоначальный кредитор – по договоренности с новым владельцем закладной продолжает обслуживать кредит. Достаточно часто при продаже закладной заемщик должен производить выплату новому кредитору напрямую и получать закладную после выплаты ипотеки, соответственно, тоже у него.

Негативными последствиями продажи закладной для заемщика могут стать новые (технические) способы исполнения обязательств. Например, у нового кредитора нет рядом с заемщиком ни банкоматов, ни офисов для внесения ежемесячного платежа. Или нужно платить переводом на счет, причем делать это требуется заранее и с оплатой комиссии.

Банки начинают отказываться от бумажной закладной. Это очень удобно, так как при досрочном погашении нет необходимости ждать, пока кредитор предоставит документ в физическом виде. Нужна бумажная закладная или нет, каждый банк определяет самостоятельно. Но если этот документ прописан в регламентах кредитора и является обязательным, то придется его подписать и сдать на регистрацию. Так как без закладной в таком случае банк ипотеку не выдаст.

Вывод: закладная – это ценная бумага, дающая право ее владельцу требовать оплату по кредиту и обращать взыскание на залог. Закладная может быть как бумажной, так и электронной. Закладную банк может продать новому кредитору. При продаже закладной сохраняются условия кредитования.

Досрочное погашение ипотеки – это внесение денежных средств сверх установленного регулярного (обязательного) ежемесячного платежа. Разрешено во всех банках. Штрафы и комиссии за эту операцию отсутствуют. При досрочном погашении сумма, уплачиваемая поверх ежемесячного платежа, идет на уменьшение тела кредита (суммы основного долга), а не процентов. Соответственно, при досрочном погашении уменьшается итоговая переплата.

Погашая частично досрочно ипотеку, заемщик, как правило, сам выбирает что уменьшить: размер ежемесячного платежа (при этом срок кредитования остается прежним) либо срок займа (при этом прежним остается размер ежемесячного платежа).

Досрочное погашение может быть частичным и полным. В некоторых банках частичное досрочное погашение можно производить только в дату регулярного платежа по графику. В некоторых – в любой день, при этом сразу производится пересчет процентов. Кредитором могут быть установлены ограничения по сумме минимального досрочного погашения. Например, досрочное погашение можно осуществить только суммой не менее 10 000 рублей (поверх регулярного платежа). В большинстве банков какие-либо ограничения по суммам и срокам на досрочное погашение отсутствуют.