Артём Цогоев - Как инвестировать в недвижимость

Я всегда отмечаю чрезвычайную важность этапа риск-профилирования. В принципе инвестиционную деятельность нужно начинать с разговора с собой, с ответа на вопрос «кто я?». в А уж в тестах на риск-профиль отвечать на вопросы всегда необходимо максимально честно, не нужно поддаваться внутреннему давлению или чужому мнению, нужно быть собой.

Неправильное риск-профилирование приводит к неверному выбору инвестиционных инструментов и несовпадению результатов инвестиций ожиданиям. Все разочарования, вся критика и весь негатив в отношении множества компаний, предлагающих различные инвестиционные продукты своим клиентам, с моей точки зрения, корнями уходят именно в неточном определении толерантности потенциальных покупателей к рискам.

Некоторые владельцы инвестиционных продуктов раньше не озадачивались риск-профилированием, предпочитая просто заниматься продажами. Потом им пришлось тратить как минимум большие деньги на «работу с негативом», как максимум – отбиваться от претензий государства по поводу их подхода к взаимодействию с клиентами. Запрет ЦБ РФ на продажу структурных продуктов банками, введение анкетирования для работы на фондовом рынке, разделение инвесторов на квалифицированных и неквалифицированных – всё это последствия разгула продаж финансовых продуктов населению России и реакция мегарегулятора (Цетральный Банк) на многочисленные жалобы людей. В настоящее время большинство традиционных финансовых компаний, ведущих деятельность на рынке ценных бумаг (брокеры, управляющие активами) в обязательном порядке проводят риск-профилирование.

Признаю свои ошибки: раньше я очень часто поддавался на провокации: когда меня в очередной раз спрашивали «во что можно вложить Х денег», я сразу начал «накидывать» разные варианты… Но предлагая инвестиционные идеи, я практически никогда не знал, кто передо мной – консервативный, умеренный или агрессивный инвестор. Сейчас я всячески уклоняюсь от подобных вопросов, если задавший их человек не прошел тест на определение толерантности к риску.

К сожалению, деятельность в сфере продажи инвестиционных продуктов, смежных с рынком недвижимости, пока еще является «свободной» от некоторых правил зоной. В настоящий момент я не знаю ни одной из множества продающих недвижимость в качестве инвестиционного инструмента компаний, которая бы на начальном этапе взаимодействия с клиентом предложила бы пройти тест на определение риск-профиля. Поэтому в текущей ситуации спасение утопающих становится делом рук самих утопающих. Не так давно я разработал свой, авторский тест на определение риск-профиля. Любой читатель этой книги может проверить себя, зайдя на мой сайт и пройдя такой тест (ссылка есть в самом низу, в «подвале» главной страницы моего сайта).

К моей радости поиск себя «на инвестиционной карте» в последнее время начал занимать многих россиян. В связи с событиями в мировой и российской экономике, высокой инфляцией и общей неопределенностью, предпочтения россиян в сфере вложений денежных средств начали меняться. Всё большее количество людей тестирует новые финансовые продукты, что само по себе стремительно преобразует привычный инвестиционный ландшафт в новую форму.

Ещё в 2020 году World Gold Council (международная организация «Всемирный Совет Золота») провела анкетирование более 2000 россиян на тему их отношения к деньгам и инвестициям. Результаты исследования оказались ожидаемыми.

Вот как выглядел топ-6 самых популярных среди российских инвесторов продуктов:

1. Банковский счет / депозит

2. Иностранная валюта

3. Недвижимость

4. Страхование жизни

5. Криптовалюты

Популярность среди россиян депозитов объясняется авторами исследования тем, что наши сограждане нуждаются в простых ликвидных инвестиционных продуктах, которые не связаны с риском. Россияне считают, что банковский вклад является «самым безопасным способом вложить деньги и при этом защитить свое богатство». И тут я еще раз напомню, что доходность банковского депозита сейчас не превышает инфляцию.

Иностранную валюту россияне также рассматривают как средство сохранения сбережений, особенно с учетом ослабления курса рубля в последние годы. При этом, популярностью инвесторов пользуются исключительно доллары США или евро. Инвестициям в недвижимость, располагающимся на третьем месте, посвящена эта книга, так что отдельного комментария по поводу этого инструмента я делать не буду. Интересно, как резко ворвались в жизни россиян инвестиционные продукты на основе страхования жизни, но, конечно, совсем удивительно видеть в топе криптовалюты!

Впрочем, и этому есть своё объяснение. World Gold Council на основе проведенного исследования выделил четыре категории инвесторов среди россиян:

1) Гибкие стратеги, 29%. Диверсифицируют портфель, но чутко реагируют на рыночные колебания. Придерживаются долгосрочного взгляда на инвестирование, но могут извлекать выгоду из краткосрочных рыночных колебаний. Открыты для новых инвестиционных возможностей.

2) Авантюристы, 25%. Покупают рискованные продукты с высокой доходностью на короткий срок. Их характеризует краткосрочный, агрессивный взгляд на инвестиции, склонность к риску и экспериментам, ориентация на быстрый доход.

3) Осторожные и «долгосрочные», 25%. Самые консервативные инвесторы. Предпочитают депозиты, и в первую очередь стремятся защитить свои средства, ищут стабильный доход с минимумом риска.

4) «Ведомые», 21%. Делают рискованные капиталовложения по совету «друзей и знакомых». В своих инвестиционных решениях ориентируются, прежде всего, на чужие советы.

Такая категоризация, очевидно, объясняет присутствие криптовалют и недвижимости в списке «любимых» россиянами инвестиционных продуктов. А вообще, россияне имеют неплохую привычку складывать в свой инвестиционный портфель примерно 15% своих доходов. С другой стороны, у россиян достаточно узкий инвестиционный кругозор – количество продуктов в портфеле российского инвестора приближается к 3-м, когда как в мире количество инвестиционных продуктов в портфелях инвесторов стремится к 4-м. Примерно 57% российских инвесторов обладают портфелями с 2-мя и более инвестиционными продуктами, но только 6% диверсифицируют свои инвестиционные портфели, включая туда 6 и более разных инвестиционных продуктов.

Говоря об инвестировании и об инвестиционных привычках россиян, нельзя не обратить внимание на то, как распоряжаются своими деньгами самые богатые граждане нашей страны. Дело в том, что информация о новых инвестиционных продуктах доходит до них в первую очередь, часто они ищут ее, чтобы осуществлять самостоятельные вложения, поэтому состоятельные люди являются одними из самых информированных в сфере инвестиций людей в России. Нужно сказать, что это одна из самых консервативных категорий россиян, во всяком случае, об этом говорит исследование консалтинговой компании Frank RG. В 2020 году людей, чьи финансовые активы составляют более $1 млн., стало больше на 7% (всего 41 тыс. человек).