Артём Цогоев - Как инвестировать в недвижимость

Новая версия книги «Как инвестировать в недвижимость» посвящена рынку недвижимости (преимущественно московскому). В ней пойдет речь о том, что он собой представляет и как на нем делаются деньги. Я расскажу, как индивидуальный инвестор может приумножить вложенный капитал, и попытаюсь в наглядной форме описать процесс инвестирования денежных средств в недвижимость.

Все, что здесь изложено, основывается на реальном опыте, и по прочтении у вас может сложиться впечатление, что я – ее автор – призываю вкладывать деньги в недвижимость. Это не так. Моя цель – лишь рассказать о таких инвестициях и о том, как они осуществляются. Решать же, инвестировать или нет, – дело читателя.

Книга написана в помощь частным инвесторам, которые только задумываются над вложением денег в недвижимость, а также тем, кто уже инвестирует, – для систематизации применяемых знаний.

Так уж получилось, что более 20 лет я работаю на рынке недвижимости г. Москвы, поэтому в книге будет описан, прежде всего, этот локальный рынок (к счастью, не только он). Москва – это финансовая и политическая столица России. В этом городе находятся представительства всех ведущих российских и иностранных компаний, происходят все крупные сделки, касающиеся российской экономики. В столице наиболее развитый финансовый, банковский, потребительский рынок. Не вызывает сомнений и тот факт, что самый крупный и развитый, самый дорогой и самый сегментированный рынок недвижимости – московский. В недвижимость Москвы вкладывают денежные средства как российские, так и иностранные инвесторы (хотя в последнее время всё реже и реже). Несмотря на ослабление рубля (этот процесс начался ещё в 2008 году), санкции и негативный внешний фон в некоторых инвестиционных рейтингах Москва всё ещё иногда занимает ведущие места в ряде рейтингов по привлекательности среди развивающихся рынков недвижимости.

Рынок столичной недвижимости образца 2021 года – это супермаркет на любой вкус и практически на любой кошелёк, почти в каждом сегменте рынка можно найти кажущееся интересным инвестиционное предложение. Данное утверждение касается как спекулятивных проектов в секторе новостроек, так и покупки готового арендного бизнеса. И, тем не менее, я бы охарактеризовал рынок недвижимости Москвы образца 2021 года как один из самых сложных рынков для осуществления инвестиций.

Почему? Да потому что рынок недвижимости является в той или иной степени отражением экономической ситуации в стране и даже в мире. А ситуация вполне себе неопределенная. Тут есть и «с одной стороны…», и «с другой стороны…», а ещё куча «если» в придачу.

Коронавирус 2020 года стал самой настоящей катастрофой для сотен тысяч бизнесов и миллионов людей по всему миру. Однако конец года был отмечен небывалым подъемом на фондовых и товарных рынках, в том числе и на рынке недвижимости. Нет практически ни одной точки на земле, где цены и спрос на жилую недвижимость не выросли. Это случилось, прежде всего, в связи с небывалым вливанием свеженапечатанных денег в экономику правительствами развитых и развивающихся стран.

В России, например, в самый разгар пандемии президент с подачи главы крупнейшей девелоперской компании страны принял решение о введении т.н. «льготной ипотеки». Никогда ещё ипотечный кредит на покупку новостройки не стоил так дёшево, как в 2020 году – всего 6.5% годовых. Ну а дальше произошла резкая активизация покупателей и взрывной рост спроса на жилую недвижимость, сразу же после – рост цен.

На рынок же коммерческой недвижимости российские власти не обратили практически никакого внимания, поэтому собственники (они же инвесторы) торговых центров, части помещений стрит-ритейла и офисов почувствовали на себе всю мощь и тяжесть коронакризиса. Пожалуй, в небольшом выигрыше оказались только владельцы помещений с арендаторами продуктовыми ритейлерами и аптеками, ну и сегмент складской недвижимости (в котором частных инвесторов почти не было).

Влияние на рынок недвижимости 2021-2022 годов как негативных факторов, так и экономического позитива пока ещё невозможно оценить однозначно. Очень многое зависит от макроэкономических показателей, таких как ключевая ставка, инфляция, курс рубля, внешнеторговый баланс и так далее Инфляция в 2020 году по официальным данным составила 4.9%, а по неофициальным она достигла 8% (разница 3,1%). Руководители Центробанка РФ ожидают, что в 2021 году инфляция будет находится в коридоре от 3.5 до 4%. Значит, задача инвестора заработать как минимум 6.6-7.1% в рублях, чтобы просто не обесценить свои инвестиции. А ещё лучше – заработать больше, желательно значительно больше. Весь вопрос в том, как. В этой книге будут содержаться ингредиенты для приготовления ответа на этот вопрос.

В общем, именно сейчас, когда Вы читаете эти строки, настало время, наконец, научиться определять что такое дорого и дёшево, а также считать свои деньги, трезво оценивать потенциал роста цены и так далее. Можно с уверенностью утверждать: инвестировать деньги в 2021 и 2022 году будет сложно. Подробности – в следующих главах.

Основоположник системы портфельного управления Гарри Марковиц еще в 50-е годы ХХ выдвинул теорию об индивидуальной толерантности инвесторов по отношению к рискам. Все люди разные, их отношение к потерям, которые могут возникать при инвестициях, тоже различается. Именно отношение к рискам определяет содержание инвестиционного портфеля. Чуть позже, в 60-е годы инвестиционные компании ввели термин риск-профилирования, то есть начали ранжировать инвесторов на категории.

Риск-профилирование обычно учитывает:

1) инвестиционный горизонт – срок, на который инвестор предполагает вложить свои деньги

2) допустимый риск – максимальные потери, которые инвестор готов принять

3) ожидаемую доходность – доходность инвестиционных инструментов, которую хотел бы получить инвестор.

Наиболее популярным методом определения риск-профиля в настоящее время являются анкеты, опросники и прочие тесты. Инвесторам необходимо ответить на набор стандартизированных вопросов, дающих представление об их психологическом портрете, об отношении к инвестициям и возможным рискам. На основе тестирования выделяются три типа риск-профилей:

– Консервативный, то есть направленный прежде всего на сохранение капитала, абсолютно нетолерантный к риску.

– Умеренный, доля рискованных инвестиций присутствует, однако она сбалансирована в портфеле.

– Агрессивный̆, направленный на рискованные вложения и высокую прибыль, большая толерантность к риску уменьшения капитала.