Артём Цогоев - Как инвестировать в недвижимость

При этом дисконты на переуступки и неликвиды являются нормальной практикой рынка. Сложно ожидать, что какая-нибудь квартира площадью 150 м2 на 2-м этаже в Новой Москве не будет продаваться со скидкой.

2-й сценарий. Коррекция (на уровне 5-12%) цен в виде акций и специальных программ от застройщиков ближе к концу 2021 года, стагнация в 2022 году и небольшой рост цен (на уровне 6-8%) в 2023. Я пока еще скептически оцениваю шансы реализации этого сценария, но жизнь богата на сюрпризы.

В целом прогноз определят итоги октября 2021 года. Именно в октябре станет понятно, как будет развиваться рынок новостроек в условиях ослабления государственной поддержки отрасли, а также как отразится на рынке новостроек политика ЦБ РФ по увеличению ключевой ставки.

В любом случае, оба сценария не подразумевают «обвала» рынка жилой недвижимости на 30-40% в Москве (об этом сейчас «трубит» множество СМИ). Как бы этого ни хотело 90% населения России, нет ни одной причины для подобного по размеру падения цен на жильё. Все, кто прогнозирует «обвал» – инфомошенники и провокаторы.

Ведь чтобы уронить рынок жилья на 30-40% сейчас понадобится:

а) Экономические проблемы в стране, временный паралич кредитно-финансовой системы и так далее

б) Взлёт ставок по ипотеке под 15-20%, соответственно, ключевой ставки – до уровня 12-17%

в) Рост просрочки по ипотеке до 15-20%. Сейчас просрочка 0.8%.

г) Массовые увольнения людей и безработица, так чтобы из ваших знакомых половина сидела без работы, а половина тряслась «когда же их уволят».

Также очень поспособствуют обвалу цен на жильё на 50% и более:

а) перебои с отоплением, водо- и электроснабжением.

б) самые жёсткие санкции от стран Запада, включая эмбарго на ввоз лекарств и продовольствия

в) запрет на экспорт нефти и газа.

Обвал будет прекрасно смотреться на фоне революции или гражданских волнений, войны с пришельцами, атомной войны и так далее. Я пишу это не ради смеха или из желания поглумиться, а лишь с целью сформировать у читателя критическое мышление, оградить читателя от не имеющих ничего общего с аналитикой, но циркулирующих на рынке измышлений. Так называемые «аналитики» могут сколько угодно рисовать мрачное будущее с нищающим населением, просрочкой 20% по ипотеке, бешеными ценами на крохотные квартиры и в итоге воображать «крах рынка», но реальность совершенно иная.

Вместе с тем вопрос целесообразности инвестиций в новостройки остается актуальным на протяжении последних нескольких лет. Изменения в 214-ФЗ привели к тому, что застройщики лишились возможности привлекать средства дольщиков на стройку. Замену деньгам дольщиков предложили банки: проектное финансирование выдается только на ведение строительства, а поступления от продаж квартир приходят на специальные счета, эскроу. Повторюсь, девелоперам теперь не нужно предлагать дисконтные цены на старте продаж, чтобы собрать деньги на начало строительного цикла. Сам этот факт уже вызывает сомнения в перспективности рынка инвестиций в новостройки для частных лиц.

Сейчас, в середине 2021 года, застройщики выводят новые проекты в продажу по ценам, равным готовым объектам-аналогам в той же локации. При этом находится множество инвесторов, покупающих квартиры или апартаменты по этим «завышенным» ценам. И более того, наблюдается огромный спрос на старте продаж, очень оптимистичные ожидания частных инвесторов. Таким образом, инвестиции в новостройки сейчас являются достаточно неоднозначной инвестиционной идеей. Одновременно есть большая категория частных инвесторов, которые в неё верят.

Сложилась ситуация неопределенности: очень хочется заработать, но одновременно очень страшно. Потому что, процитирую одного из подписчиков моего телеграм-канала, «когда цены на старте продаж в проекте где-нибудь в Бутово равны 300 т./м2 можно даже не рассчитывать на то, что это кто-нибудь купит по 400 т./м2». И вообще, из всех утюгов звучат завывания о том, что роста экономики нет, население России нищает, вымирает и так далее.

И ведь всё, что раздаётся из утюгов вполне справедливо. Замечу лишь, что ошибочно ставить себя на место жертвы обстоятельств / экономики или даже политики и сокрушенно транслировать очевидные мысли о перегретости рынка. Инвестору нужно осознавать себя и мыслить категориями агрессивного спекулянта (покупка новостройки на старте – всегда спекулятивные инвестиции), который использует возможности, но знает, как минимизировать риски. Вероятные сложности с выходом из проекта – всего лишь риск, с которым можно и нужно работать. Не помеха, перечеркивающая инвестиции, а просто задача, которую нужно решить.

В рамках этой книги я бы хотел обратить внимание на три важных элемента, которые, по моему мнению, являются залогом успешности инвестора в период неопределенности:

1) Покупайте дёшево, продавайте дорого. Именно сейчас настало время, когда необходимо, наконец, научиться определять, что такое дорого и дёшево, а также считать свои деньги, трезво оценивать потенциал роста цены, чтобы в итоге не совершать необдуманных сделок. Больше нельзя игнорировать создание финансовой модели проекта (пример я приведу ниже).

2) Начинайте продавать сразу после покупки. Это очень хорошее правило, как нельзя лучше подходящее спекулянту. Не нужно ждать наступления момента, когда станет бессмысленным «рассчитывать на то, что это кто-нибудь купит по 400 т./м2». Купили? Сразу выставляйте на продажу, вот пример.

3) Защита инвестиций – основной приоритет. Опасаетесь, что не успеете выйти из своей инвестиции? Позаботьтесь о защите своего капитала. Например, у застройщика «Самолёт» есть опция обратного выкупа квартиры с доходностью 8%. Воспользуйтесь этой возможностью, пока «Самолёт» её предоставляет. В данном случае обратный выкуп обеспечит Вам защиту инвестиций (если Вы, конечно, верите в возможности «Самолёта» в один момент вернуть деньги всем заинтересованным инвесторам). Я не очень уверен, поэтому советую читать мелкий шрифт.

В целом проблема получения адекватного мнения о рынке недвижимости очень остра. Я призываю всех инвесторов думать своей головой и не обращать внимание на «шум».

Шаг Второй. Изучение существующих на рынке предложений.

Базовую информацию по рынку можно получить на интернет-порталах о недвижимости (я лично пользуюсь «Авахо» и ЦИАН), сайтах агентств недвижимости (я предпочитаю «БЕСТ-Новострой») и застройщиков/девелоперов. Существуют также очень достойные телеграм-каналы, которые освещают тему инвестиций в новостройки (например, @startyprodazh и @nporaschetu).

В некоторых случаях (когда опыта инвестиций совсем нет) я бы советовал начинать с обращения к профессионалам рынка недвижимости, специализирующихся на рынке новостроек. Вообще, должен сказать, что деятельность риелторов, осуществляющих продажи новостроек, в настоящее время значительно изменилась. В последние годы на рынке присутствует достаточно большой объём предложения, поэтому риелторы стараются проконсультировать покупателей, дать им полную информацию о том или ином объекте или застройщике, и даже уберечь от ошибок, сомнительных объектов и рискованных инвестиционных решений. Также риэлтерские компании, работающие на рынке новостроек, производят качественную и информативную аналитику.