Александра Гребенюк - Ипотека. Инструкция от потребителя

1) Для чего приобретается недвижимость?

2) Деньги. Сколько нужно и сколько уже есть?

3) Первоначальный взнос. Готовы внести или нет?

4) Есть ли у вас сумма на дополнительные расходы?

5) Каков уровень вашей кредитоспособности?

6) Есть ли у вас люди, которые смогут поддержать вас финансово, если это понадобится? Что вы будете делать, если таких людей не окажется?

Попробую объяснить каждый из этих вопросов более подробно.

Вы покупаете недвижимость для своего собственного проживания или, чтобы в дальнейшем продать по большей цене? А может, чтобы сдавать ее в аренду? Очень важно определиться с этим, т.к. от этого зависит выбор покупаемого объекта.

Если вы покупаете жилье для собственного проживания, то здесь можно рассматривать и вторичное жилье (уже имеющее собственника), и новостройки (без собственника). Так же важно определиться – что конкретно – дом или квартира? Ведь и там, и там есть свои плюсы и минусы. В доме больше простора, нет шумных соседей, и есть участок, на котором можно посадить сад или огород. Но дом требует постоянного ухода и периодических вложений в обустройство. Квартире нужен лишь периодический ремонт, в ней не надо думать об отоплении и горячей воде. Но при этом, у квартиры нет приусадебного участка, и придется иметь дело с соседями. На мой взгляд, дом больше подходит для семейных людей, чтобы было, где разгуляться детям и домашним питомцам. Квартира же вариант для одиночек и молодых пар.

Если вы хотите купить недвижимость для дальнейшей перепродажи, то идеально подойдут варианты с новостройками. Дело в том, что чем старее недвижимость, тем больше ее износ, а значит и ее стоимость. То есть вторички в этом плане не очень прибыльны. Новостройки больше подходят для инвестирования. Покупая квартиру на этапе строительства, а продавая после сдачи дома, можно получить существенную прибыль от разницы в цене.

Я наблюдала историю продажи одной квартиры на сайте объявлений. Сначала она была продана по одной цене, а через пару месяцев этот же объект продавался на двести тысяч рублей дороже.

Стоимость новостройки увеличивается не только в процессе строительства, но и по мере развития инфраструктуры рядом с ней. Кстати, вторички тоже могут быть прибыльными в этом ключе. Например, если рядом с ними планируется строительство метро или трассы.

В общем, прежде чем рассматривать объект недвижимости, как источник получения прибыли, необходимо проанализировать возможность его развития в будущем. За счет чего может возрасти цена? Ожидается ли строительство рядом станции метро, железнодорожной станции или автовокзала? Есть ли хоть какая-то вероятность, что цена будет расти?

Если вы планируете сдавать жилье в аренду, то это тоже инвестирование, возможность получить источник независимого дохода. Если кому-то неизвестен этот термин, то:

независимый доход – это доход, который вы получаете независимо от того работаете вы или нет.

Недвижимость для аренды подразумевает транспортную доступность и хорошее расположение. Для аренды подойдет и новостройка, и вторичное жилье, и частный дом, если они находятся в выгодном месте. Надо учитывать наличие потребности в съеме жилья, а также стоимость аренды (где-то она ниже, где-то выше). Это все нужно предварительно изучать.

Как видите, все не так просто. Моей целью было приобрести жилье для себя, при этом, чтобы его можно было в дальнейшем сдать в аренду. Поэтому объектом недвижимости для будущей покупки стала однокомнатная квартира с хорошей транспортной доступностью.

Определившись с объектом недвижимости, можно приступать к анализу своего финансового состояния, чтобы определить свою платежеспособность. Сколько в среднем стоит недвижимость, которую вы хотите приобрести? Можете ли вы внести первоначальный взнос? Возможно, у вас есть какие-то накопления или располагаете материнским капиталом? На мой взгляд, исходить нужно из того, какую сумму вы можете себе позволить на ежемесячные платежи. От этого получается и стоимость недвижимости, и размер первоначального взноса.

Есть простой способ “поиграть” с этими параметрами на кредитном калькуляторе. Где его взять? В этой книге, я буду приводить много ссылок на конкретные сайты и сервисы, но совсем не имею цели их рекламировать. Просто для меня они показались очень удобными и вызвали доверие. Возможно, вы найдете что-то лучше и удобнее для себя. Свои “находки” я привожу лишь в качестве примера, а не в качестве рекомендации.

Итак, для предварительных расчетов любых видов кредитов я использую сайт banki.ru. Там же есть “Кредитный онлайн-калькулятор”. Этот сервис сравнивает тарифы всех российских банков. Можно посмотреть банковские рейтинги, оценку их финансового положения и надежности.

Кредитный калькулятор содержит в себе следующие поля:

Сумма кредита

Срок кредита

Процентная ставка

Зная эти данные, можно получить информацию о размере ежемесячного платежа, какая будет переплата по кредиту и общая сумма платежей.

Вручную рассчитать довольно сложно, т.к. процентная ставка по кредиту начисляется на остаток суммы задолженности.

При работе с калькулятором не забудьте учитывать первоначальный взнос, т.к. он не входит в сумму кредита.

На этом этапе начинают возникать сомнения. Особенно смущает сумма переплаты, ведь она в полтора-два раза превышает сумму кредита. Появляются мысли о других вариантах приобретения недвижимости. Но в ипотеке, к сожалению, без переплат не обойтись, как и в обычном кредите. Однако, чем раньше вы погасите задолженность, тем меньше будет переплата. По статистике ипотеку в среднем погашают за 7-10 лет.

У меня не было других вариантов приобретения недвижимости, поэтому, проанализировав и поняв все риски, я и пошла на этот шаг.

Чем меньше сумма кредита, тем меньше сумма переплаты и ежемесячный платеж. Поэтому немалое значение имеет первоначальный взнос. Он может определить максимальную стоимость недвижимости и размер ежемесячного платежа. Чем больше вы внесете своих наличных, тем лучше.

На данный момент банки предлагают ипотеку с первоначальным взносом от 0% до 50% от стоимости недвижимости, но чаще всего 20%. Также в ипотечных программах без первоначального взноса можно внести свою сумму наличными по желанию. Но я бы не рекомендовала вносить меньше 10% от стоимости недвижимости, т.к. это незначительно уменьшит сумму ежемесячного платежа. Лучше оставить эту сумму на дополнительные расходы или на обустройство жилья, а деньги, поверьте мне, вам понадобятся.