Александра Гребенюк - Ипотека. Инструкция от потребителя

Откуда можно взять первоначальный взнос:

1) Накопления. По статистике – на первоначальный взнос в среднем можно накопить за несколько лет (3-5 лет), в зависимости от вашего дохода и стоимости недвижимости.

2) Занять у родственников.

3) Продать имущество (землю, недвижимость, машину).

4) Использовать материнский капитал.

5) Оформить потребительский кредит.

При рассмотрении последнего варианта необходимо точно рассчитать свои расходы. Ведь к сумме ежемесячного платежа по ипотеке прибавится еще один кредитный платеж. Комфортно ли вам будет с такими кредитными обязательствами?

Даже если вы выберете вариант ипотеки без первоначального взноса, вам все равно понадобится определенная сумма на дополнительные расходы. Она может отличаться от той, которую пришлось внести мне, ведь экономика меняется и расценки вместе с ней. Сумма потребуется не целиком сразу, а частями, которые нужно будет вносить на разных этапах приобретения недвижимости. Что же это за дополнительные расходы и из чего они состоят?

1) Аванс. Когда вы выберете понравившуюся вам недвижимость, собственник, скорее всего, попросит внести авансовый платеж, чтобы зарезервировать ее за вами, пока оформляются документы. Сумма аванса колеблется от 5 000 руб. до 100 000 руб., может быть и больше. Так вы подтверждаете собственнику серьезность своих намерений. Но, я считаю, если сумма аванса выше 100 000 рублей, то стоит насторожиться и еще раз проверить надежность продавца.

2) Оценка недвижимости. Многие банки требуют от заемщика произвести оценку своей недвижимости, причем за свой счет. В среднем эта сумма по Москве и МО составляет 3000-5000 руб. Немного, но тем не менее.

3) Страховка. В моем случае было две страховки: страхование недвижимости – сумма 0,25% от суммы кредита; и страхование жизни – сумма 0,4 % от суммы кредита. В общей сложности у меня вышло около 6000 руб. Оплата за страховку вносится раз в год отдельно от кредита и с каждым годом уменьшается, т.к. уменьшается сумма задолженности. Обязательно уточняйте у банка, сколько они берут за страховку, можно ли от нее отказаться? Часто они об этом умалчивают и ставят покупателей перед фактом.

4) Р егистрация договора. Я оформляла ипотеку через банк. Не буду усложнять эту книгу описанием технических новинок в банках. Просто скажу, что мне пришлось внести 8000 руб. за электронную регистрацию и 2000 руб. за безопасные расчеты. Итого 10 000 руб.

5) Госпошлина– 2000 руб.

Итого у меня вышло примерно 25 000 руб. на дополнительные расходы (не считая аванса), плюс первоначальный взнос. Эта сумма должна была быть на моем счету в день заключения сделки.

Прежде чем окунаться в мир ипотеки, нужно оценить свою кредитоспособность. Что это такое? По сути, это то, о чем уже было написано выше – соотношение ваших доходов и расходов. Прежде чем ваша кредитная заявка попадет к кредитному специалисту, она будет автоматически проанализирована специальной программой, которая оценит вашу кредитоспособность. Если уровень ваших расходов превысит 50% ваших доходов, то автоматически будет отказ. Программа просто не пропустит вашу заявку дальше.

Пример 1:

В заявке на кредит заемщик указывает, что его заработная плата составляет 30 000 руб. Ежемесячно он платит за аренду 10 000 руб. При этом он хочет взять кредит с ежемесячным платежом 5000 руб.

В данном случае, программа сделает расчет: 30 000 руб./2=15 000 руб. Сумма расхода не должна превышать 50% от суммы дохода, т.е. 15 000 руб. Расход составляет: 10000 руб. + 5000 руб. = 15 000 руб. Превышения нет. Если нет каких-либо других отрицательных факторов, то заявка будет предварительно одобрена.

Пример 2:

Заявка с теми же параметрами. Зарплата 30 000 руб. Плата за аренду 10000 руб. Заемщик хочет взять кредит с ежемесячным платежом 5000 руб. При этом есть еще один маленький кредит с ежемесячным платежом 3000 руб. Программа делает расчет: расход составляет 10 000 руб.+ 5000 руб.+3000 руб. = 18 000 руб. Сумма превышает 50% от суммы дохода. Автоматический отказ.

Это лишь приблизительные примеры. Конечно, есть много нюансов. Например, если по дополнительному кредиту осталось выплатить всего два-три месяца, он может и не учитываться. Но чаще всего работает именно такая формула. Рекомендую вам опираться на нее при расчете вашей кредитоспособности.

Еще нюансы:

Чем больше первоначальный взнос, тем более лоялен банк к клиенту, и тем больше уступок в оформлении кредита. Например, может быть ниже процентная ставка.

Если у вас нет дополнительных кредитов, но есть кредитная карта, то она все равно может учитываться, как потенциальный кредит. По кредитной карте по умолчанию максимальный платеж обычно составляет 3-5% от лимита карты. То есть, если кредитная карта лимитом 100 000 руб., то максимальный ежемесячный платеж составит 3000-5000 руб. Это рекомендуемый платеж по умолчанию, вносить можно больше.

Есть преимущества у зарплатных клиентов банка. Для них может быть ниже процентная ставка, меньше первоначальный взнос или некоторые уступки по кредитоспособности.

Хорошая кредитная история заемщика также влияет на лояльность банка.

Вывод: прежде чем вступать в ипотеку, погасите все свои текущие кредиты и кредитные карты.

Когда я оформляла ипотечный кредит без первоначального взноса, то предварительно погасила все задолженности по кредитам и кредитным картам. Но по заявке пришел отказ. Банк не пропустил мои кредитные карты, а их было две с лимитом по 50 000 руб. Мне было предложено аннулировать одну из карт и попробовать оформить заявку снова. Но, если честно, мне не хотелось этого делать. Я понимала, что после оформления ипотеки, вряд ли смогу где-либо оформить при необходимости еще один кредит. Карты мне хотелось оставить в качестве “выручалок” до зарплаты, если возникнет такая потребность. К тому же, аннулирование карт не гарантировало одобрение ипотеки.

Но во время второй попытки оформления ипотечного кредита (уже с первоначальным взносом) банк не обратил на эти карты никакого внимания. Видите разницу?

И все же, пользуйтесь этим простым правилом:

Сумма ваших расходов не должна превышать 50% доходов.

Вот вы и определили конкретно свои цели: какой тип недвижимости хотите приобрести и для чего. Проанализировали свое финансовое состояние, подсчитали расходы и доходы. Последнее, что осталось сделать – это осознать риски.

Ипотечный кредит – это, безусловно, большой риск. Но чем мы рискуем? По сути, мы берем недвижимость, которая по-настоящему станет собственностью только после выплаты кредита. Для этого требуется выполнять условие – платить ежемесячный платеж до погашения долга. При неоднократных нарушениях этих условий, квартира уходит в собственность банку, а мы возвращаемся к тому этапу, с которого начали – ни долгов, ни собственности.