Алексей Волков - Как построить дом мечты (пошаговая инструкция управления проектом)

В моём случае были выбраны 5–7 вариантов готовых проектов, которые можно было купить. Однако, покупка документации задача нетривиальная. С одной стороны, требующая от вас понимания параметров вашей мечты и её инженерного оснащения. С другой стороны – решение задачи сводится к проведению сравнительного анализа между проектами и параметрами мечты. Не лишним будет запросить список застройщиков, которые уже строили по этим проектам дома в вашем регионе. В идеале, хорошо бы иметь представление об общих требованиях и нормативах. Другое дело, когда вы планируете проектирование с нуля! Вам нужно будет прописать в договоре всю необходимую информацию, которую должен содержать проект и соответствие проектных решений требованиям законодательства. Описание разделов проекта вы можете найти в Градостроительном кодексе. Но и в этом случае велика вероятность получить неполный или недостоверный проект, по которому застройщик не сможет воплотить Ваши задумки и может потребоваться перепроектирование. Например, мне понравился польский проект, который без инженерных систем (они делаются отдельными томами и приобретаются дополнительно) стоил порядка 60 т.р. Пакет документации включал планировочные решения, эскизы строения, чертежи конструктивных элементов, расчёт материалов и стоимости строительства. Но иностранный проект не учитывал Российские требования к помещению котельной (СНиП 42–01–2002)! И не позволял добавить цокольный этаж, который мне был просто необходим в виду перепада высот на участке почти в 2 метра. А дом я планировал вписать в рельеф именно на склоне!

Принимая во внимание вышеизложенные нюансы, я распечатал планировочные решения с эскизами будущего строения (как правило, это доступно в интернете) и принялся искать компанию, которая сможет всё это запроектировать и построить. Однако, обращаю ваше внимание, выбрав три компании и встречаясь с менеджерами каждой из них, я говорил только о договоре на проектирование! Более того, я честно предупреждал, что проект будет отдан на экспертизу конкурентам и решение о том, кто будет строить дом моей мечты будет зависеть от результатов этой экспертизы. О такой экспертизе можно договориться с конкурентами бесплатно. Они заинтересованы в вас и с радостью сделают бюджетную оценку. Но, в таком подходе есть и нюансы, о которых я скажу чуть ниже.

Сделав свой выбор проектной организации (она же обещала в дальнейшем построить дом), я обсудил основные вопросы и получил два документа для ознакомления:

1) Договор на проектирование,

2) Техническое задание или ТЗ (оно же задание на проектирование или ЗП).

С этого момента у вас появляется персональный менеджер (он же может быть и проектировщиком). Вы должны тщательно ознакомиться с этими документами и внести в них необходимые правки. Речь идет не только о стоимости работ по проектированию, а в первую очередь о параметрах вашего будущего дома, стоимости его строительства и эксплуатации! Оба документа мною корректировались с учётом моих потребностей и максимально необходимого соответствия требованиям Градостроительного кодекса. Обратите внимание, что мною был выбран вариант строительства дома под крышу с отделкой фасадов, но без внутренней отделки и без инженерных систем!

Вы можете выбрать вариант проектирования со всеми инженерными системами и коммуникациями (это правильный подход, если проектировщик обладает необходимой экспертизой). В этом случае на эти технические решения должны быть составлены отдельные тома или разделы проекта. А в своём ЗП (или ТЗ) вы должны обозначить не только требование выделить эти разделы, но и указать общие требования к их проектированию! Не ленитесь, почитайте и посмотрите материалы по различным технологиям строительства и современным инженерным системам. Чем больше вы будете знать нюансов, тем проще будет вам составлять ЗП. И тем больше будет вас радовать построенный дом. Рекомендую выбирать инженерные системы, соответствующие уровню ваших доходов, общей концепции строения и вашему подходу к эксплуатации. Сложные инженерные системы самостоятельно обслуживать могут не все, а значит нужно будет учитывать затраты на обслуживание в стоимости владения. Сразу уточняйте стоимость проектирования инженерных систем. Проекты по электрификации, водоснабжению, и водоочистке, отоплению, домашней компьютерной сети будут стоить отдельных денег. То же касается и модного ныне понятия «умный дом». Это чудо тесно завязано на электрификацию и слаботочную проводку, а также повлияет на подбор кондиционеров и электротехнического оборудования. Отказаться от умного дома после прокладки кабелей и переключить все электрооборудование на классический вариант с выключателями потом уже не получится – топологии разные и кабели не взаимозаменяемые.

Итак, вы составили договор и ЗП (или ТЗ) на проектирование вашей мечты! Проверяем…

ЗП должно учитывать на этапе проектирования решение следующих задач:

1) Составить геодезический план участка (в Московской области стоил от 10 т.р. в 2017 г.), который потребуется для привязки строения, а в последующем для планировочных решений по участку и постановке на кадастровый учет. Геодезии на этапе проектирования можно избежать для ровных участков, где нет явных подтоплений в весенний период. И при условии, что вам не требуется оформление ГПЗУ. Но даже в этом случае лучше её сделать! Во всех остальных случаях она обязательна! Особенно, если контуры вашего участка не вынесены в натуру и требуется проверка соответствия кадастровым документам. И не забудьте про геологию (см. п.12)!

2) Получить технические условия (ТУ) на подключение к коммуникациям. Как правило, они выдаются на платной основе владельцем коммуникаций и могут иметь ограниченный срок действия (учитывайте этот срок в своем проекте и, если требуется, своевременно продлевайте до даты запланированного подключения и с запасом). В коттеджных поселках их можно оформить на свет, воду, канализацию, а иногда и на подключение к Интернет-провайдеру, через администрацию посёлка или председателя правления. На газ ТУ оформляются отдельно через региональные эксплуатирующие службы (в моем случае это было АО «Мособлгаз»). Возможно сокращение сроков оформления ТУ, если вы закажете проект в коммерческой структуре, работающей с региональным подразделением газоснабжающей организации. В этом случае они самостоятельно оформят ТУ, разработают и согласуют проект и даже выполнят монтаж под ключ. Разумеется, не просто за спасибо. Цена варьируется от договорённостей и объёма работ. За услуги посредничества с вас возьмут от 40 т.р. (по Московской области это около 10 % от стоимости всех работ по подключению газа) и вам не придётся никуда ходить, только переводить деньги своевременно за каждый этап работ. Обратите внимание на срок действия выданных ТУ! По истечении этого срока может потребоваться продление ТУ.