Сергей Прокофьев - Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде

2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Статья 80. Временные жильцы

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В Москве необходимо обращаться в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (сайт mgcaz.ru), в регионах – в соответствующий районный (городской) жилотдел или уполномоченные им организации.

2. Соблюдение норм общей площади.

К сожалению, указанные нормы трактуются с учетом и нанимателей (хозяев квартиры) и поднанимателей (жильцов). Для отдельного жилья берется норма не менее учетной (Москва и Подмосковье – 10 м 2общей площади на человека), для коммунальной (об этом речь пойдет в следующем подразделе) – не менее нормы предоставления.

3. Наличие тяжелобольных граждан.

Согласно части 4 ст. 76 ЖК РФ вселение поднанимателя не допускается, если он или кто-то из членов семьи нанимателя страдает тяжелыми хроническими заболеваниями, перечень которых указан в пункте 4 части 1 ст. 51 ЖК РФ и конкретизирован в Постановлении Правительства РФ № 817 [1] Постановление Правительства РФ № 817 от 21.12.2004 г. «Об утверждении перечня заболеваний, дающих право на дополнительную жилую площадь». . На практике это приводит к требованию жилотдела (наймодателя) принести соответствующие справки.

4. Отсутствие у нанимателя ДСН.

Если жилплощадь предоставлялась нанимателю еще до введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.), т. е. еще по ордеру, в том числе и обменному, то жилотдел скорее всего потребует оформления договора социального найма в письменном виде, что может занять некоторое время (до 15 дней включительно), Формально в этот период заселение жильца (поднанимателя) не допускается (жилищные органы вправе это проконтролировать).

У договора поднайма есть один существенный недостаток для хозяина (нанимателя) неприватизированной квартиры – он попадает в поле зрения муниципальных органов, откуда сведения о плате за поднаем попадают в налоговую инспекцию. С другой стороны, в случае указанной в этом договоре явно заниженной стоимости (например, три тысячи рублей в месяц вместо тридцати), хозяин может стать жертвой обмана со стороны жильца (поднанимателя). За первый месяц будет заплачено 30 тыс. руб., а за второй:

– Какие 30 тыс. руб? Читайте, договор, мы ведь договаривались на 3 тыс. руб.

При этом выселить недобросовестного съемщика можно будет только в судебном порядке (ни наряд полиции, ни участковый, ни частные охранники этого делать не станут). Процесс может занять более полугода.

Также весьма проблематично расторжение этого договора по инициативе наймодателя (муниципалитета). Например, съемщик (с молчаливого согласия сдатчика) нарушает права и законные интересы соседей, использует помещение для коммерческой деятельности, проводит в нем ремонт с несанкционированной перепланировкой и т. д. В этом случае наймодатель сначала должен письменно предупредить нанимателя (т. е. формально хозяина квартиры об устранении нарушений, а лишь потом подавать исковое заявление в суд о расторжении договора поднайма (несоциального найма, что на практике сделать гораздо сложнее).