Вадим Шабалин - Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

Издание 3-е, переработанное и дополненное

(39-е издание в серии)

Сведения об авторах:

Шабалин В.Г.– к.ю.н., председатель правления Добровольной ассоциации риэлтеров Московского региона (ДАР)

Шамонова Е.А.– ведущий специалист Центра Сертификации риэлтерской деятельности Московского региона

Вступительное слово В.И. Ресина – первого заместителя Мэра Москвы

Глубокоуважаемые читатели!

Хорошо помню конец девяносто третьего – именно в то уже далекое время в столице были построены и сданы первые «коммерческие» жилые дома – дело доселе невиданное и неслыханное. С тех пор силами московского Стройкомплекса ежегодно возводится до 5 млн квадратных метров, кроме того, научились активно работать подмосковные строители и частные застройщики. Тенденции рынка таковы, что уже почти половина приобретателей жилья обращают свой взор на «первичку», ведь купить новую квартиру получается и дешевле, и удобнее, да и в наличии имеются варианты на любой размер, вкус и кошелек.

Однако проблема недобросовестного строительства, несмотря на все усилия Правительства Москвы, пока остается. Сюда относится и деятельность фирм-однодневок, которые заведомо не могут выполнить обязательства перед своими клиентами, и организация всевозможных жилищных пирамид, и необоснованное удорожание строительства с нарушением срока сдачи объектов. Кроме того, весьма актуален вопрос низкого качества возводимого жилья – мы даже открыли специальную «горячую линию» по этому поводу, и количество обращений москвичей очень и очень велико.

Как известно, любую болезнь легче предотвратить, чем лечить, поэтому мы внимательно рассматриваем все инициативы общественных организаций и граждан, направленные на решение стоящих перед Стройкомплексом проблем, и эта очень нужная книга, выпущенная издательствами «Филинъ» и «Омега-Л» совместно с Добровольной ассоциацией риэлтеров Московского региона, поможет Вам, уважаемые читатели, лучше сориентироваться при покупке нового жилья и вскоре отпраздновать замечательный семейный праздник – новоселье!

В.И. Ресин

Итак, уважаемый читатель, Вы, как говорил классик, «обдумав свое житье», остановились на принципиальном решении – приобрести новостройку (квартиру, блок квартир, таунхаус, коттедж или даже нежилое помещение) на первичном рынке, не вступая в сложные, а зачастую и конфликтные отношения со «вторичными» собственниками недвижимости. Естественно, серьезность Ваших намерений подкреплена определенной денежной суммой, которую Вы (возможно, и в рассрочку) готовы выплатить компании – застройщику или его представителям, а может быть, вступить в жилищный кооператив (ЖСК, ПИК, ЖНК) или подписать договор уступки прав требования с другим участником долевого строительства. Поэтому первая задача, которая стоит перед вами, – определиться, что, где, у кого и по какой цене покупать. Именно ответа на эти принципиальные для правильного выбора вопросы посвящена первая глава нашей книги.

Большинство предложений по приобретению новостроек в настоящий момент можно классифицировать по четырем основным критериям:

• Тип дома (что покупать?): панельный, кирпичный, монолитный, малоэтажный (коттедж, таунхаус).

• Ценовая категория (сколько платить?): жилье экономичного, бизнес – или премиум-класса.

• Местоположение (где жить?): точечная, массовая или пригородная застройка.

• Статус компании (у кого покупать?): застройщики, инвесторы, соинвесторы, взаимозачетники, девелоперы, риэлтеры.

В четырех разделах первой главы мы остановимся на указанных критериях более подробно, тем более на первичном рынке жилья сейчас присутствуют предложения на любой вкус, цвет, запах и кошелек.

Как уже говорилось выше, большинство новостроек, возводимых в настоящий момент, можно классифицировать по трем основным критериям: тип дома(кирпич, монолит, улучшенная панель, таунхаус, коттедж); ценовая категория(эконом-; бизнес-; премиум-классы; клубный эксклюзив) и местоположение(точечная, массовая и пригородная застройка; коттеджные поселки). В этом разделе мы подробнее остановимся на первом из них: типе (серии) здания.

Итак, дома-новостройки условно можно разделить на пять групп.

1. «Чистый» кирпич.

Полностью кирпичные здания являются, безусловно, самыми удобными и комфортными, однако в настоящий момент они возводятся только в сегменте индивидуального жилья (коттеджи), а в многоэтажном строительстве не применяются по причине высокой себестоимости (минимум 30 тыс. руб./м 2без учета «инвестиционной» составляющей). Исключением являются только многоквартирные дома в небольших городах районного масштаба, где используются местные стройматериалы, а также «клубный эксклюзив» в центре Москвы, Петербурга, Киева и столиц федеральных округов. Однако доля кирпича в общей площади вводимых в эксплуатацию зданий ничтожно – по данным 2011 г. (для Московского региона) она составляет менее 2 %. Правда, к этой категории можно отнести дома (в основном индивидуальные), стены которых выполнены из пеноблоков(строительная себестоимость – 20–25 тыс. руб./м 2) и снаружи обложены кирпичом, однако по этой технологии возводятся в основном коттеджи и таунхаусы, о которых речь пойдет ниже, в главе 7.

2. Монолит.

Здания с монолитным каркасом с каждым годом составляют все большую долю нового строительства (по данным 2011 г. в Москве – 86 % от общих площадей, в Петербурге – 69 %, в Подмосковье – 68 %). К тому же себестоимость таковых (18–25 тыс. руб./м 2без учета инвестиционной составляющей) приближается к «улучшенной панели» при несравненно более высоких потребительских качествах и привлекательности по своим объемно-планировочным решениям к внешнему виду. Так что будущее, безусловно, за «монолитом».

Технология строительства подобных домов примерно такова: после устройства предусмотренного проектом фундамента (в большинстве случаев в него интегрирован подземный гараж-стоянка) на площадку завозится и устанавливается опалубка для стен, колонн и перекрытий (стационарная, подъемная или подъемно-переставная).