Вадим Шабалин - Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

И все-таки принадлежность квартиры к классу «эксклюзив» определяет не столько место и качество, сколько определенный стиль жизни. В клубных домах небольшое число квартир (максимум 20–25), существуют ограничения по составу публики (примитивному герою анекдотов про «нового русского», человеку «непонятной национальности» или бизнесмену с сомнительным источником доходов здесь жилье не продадут, даже если есть деньги), а также используются многоступенчатые системы безопасности и автономное инженерное жизнеобеспечение с элементами «умного дома». Обычно заказчик приобретает квартиру не «свободной планировки», а оплачивает дизайн-проект и отделочные работы «под ключ» (мешающий ремонт после заселения хотя бы одного жильца не допускается). Конечно, «клубный эксклюзив» стоит огромных денег – в Москве встречаются предложения по 1,5 млн. руб./м 2, хотя платежеспособный спрос ниже, на уровне 850–900 тыс. руб./м 2.

Как показывают многочисленные исследования, в 2011–2012 гг. существенно возросло количество потенциальных покупателей в первых двух условных категориях, которые мы рассмотрели, причем жилье эконом-класса разбирается зачастую на «стадии котлована» (о негативных последствиях подобного потребительского обострения» у нас пойдет речь в главе 2). При этом в столичном регионе строительство перемещается в Подмосковье – ведь в городе уже нет площадок под застройку, а доля бизнес-зданий превышает 70 %. Авторы сходятся во мнении, что этот ценовой диапазон наиболее приемлем «на перспективу», даже с учетом нынешних, явно завышенных цен. Помочь осилить такую покупку могут всевозможные финансовые схемы, о которых у нас пойдет речь в главе 6.

Третий критерий классификации новостроек, о котором подробнее пойдет речь в этом разделе, – расположение дома. Среди риэлтеров даже есть такая поговорка: «Что определяет стоимость квартиры? Место, место и еще раз место!» Может быть, это относится в большей степени ко вторичному рынку, однако и при покупке нового жилья многие приобретатели привязывают его к конкретному городу, району, кварталу или даже улице, ведь дальше здесь придется не существовать, а жить! Как уже говорилось выше, можно выделить три основные группы мест строительства – это массовая, точечная или пригородная застройка. Давайте остановимся на них подробнее.

1. Массовая застройка.

Название этого сегмента рынка новостроек говорит само за себя – указанный термин подразумевает возведение «в чистом поле» целого района или микрорайона с централизованной подводкой всех коммуникаций повышенной мощности, строительством дорог, социальной инфраструктуры, проведением благоустройства и озеленения. Такое массовое строительство жилья (в Москве в 2011–2012 гг. оно ведется в Щербинке и на Люберецких полях) выполняется в основном «панелью улучшенных серий», хотя, конечно, есть и исключения – например, столичный район «Куркино» (17 микрорайонов) застраивался сразу заново монолитными зданиями и таунхаусами. Конечно, массовая застройка имеет по сравнению с точечной ряд недостатков (подробнее см. таблицу 1.3.1), однако ее «неубиваемое» преимущество – низкая цена предлагаемых квартир, ведь строительство «в чистом поле» приводит к уменьшению себестоимости квадратного метра на 20–25 % по сравнению с аналогичным внутри сложившихся городских кварталов, да и компания-застройщик не очень сильно накручивает свою прибыль, живя в первую очередь с оборота, т. е. большого объема проданных квартир. Как уже говорилось выше, когда мы рассматривали квартиры эконом-класса в панельных домах, чудес на свете не бывает – по относительно скромным ценам получится приобрести жилье только в отдаленных массовых районах. Однако, перефразируя классика, можно утверждать, что «человек – это звучит гордо, а обезьяна – перспективно »: через несколько десятилетий Ваши дети и внуки будут жить в хорошем благоустроенном месте, как это случилось с московскими районами Крылатское, Строгино, Ясенево, Коньково, Раменки и уже отчасти Митино и Северное Бутово.

Таблица 1.3.1

Сравнительный анализ массовой и точечной застройки

2. Точечная застройка.

Главная проблема, с которой сталкиваются девелоперы в Москве, Петербурге, Киеве и других крупных городах, – дефицит площадок (пятен) под застройку, а возможностей для развития в столичных мегаполисах уже нет. Точечными обычно называют несколько домов (на практике от одного до семи), которые возводятся либо внутри уже существующих кварталов, что, кстати, вызывает массовые протесты их жителей, либо на пустырях, в промзонах или вместо снесенного пятиэтажного (ветхого) жилого фонда. Естественно, себестоимость (строительная и инвестиционная), а также окончательная цена квадратного метра такой застройки в среднем на 20–30 % выше массовой аналогичными сериями панели или проектами кирпича-монолита, хотя этот недостаток компенсируется более выгодным местоположением объектов (см. таблицу 1.3.1). На практике строительства в крупных городах обычно встречается три разновидности точечной застройки:

• реконструкция жилых кварталов

В этом случае сносятся не только пятиэтажные дома первого периода индустриального домостроения (для Москвы серии К-7; II-32; II-35; 1МГ-300; 1605-5, см. Приложение 2), но и расположенные рядом другие «хрущевские» и даже «брежневские» девятиэтажные здания, в результате чего получается гибрид массовой и точечной застройки. Обычно в таком квартале быстро возводят панель улучшенных серий с предоставлением большинства квартир переселенцам, однако же часть из них идет на продажу по весьма приемлемым ценам.

Существует и «коммерческая» разновидность подобной реконструкции, правда, в гораздо более скромных размерах. Ряд городских кварталов Москвы (2011 году – 37) официально выставлены на торги, и крупная компания-застройщик выкупает право аренды участков под домами, предназначенными к сносу, жильцы которых отселяются в непрестижные районы. На этом месте возводят «стартовый» дом бизнес-класса, полученные с продажи квартир средства девелопер приобретает землю под соседними домами, сносит их и строит целый жилой комплекс (до 7 зданий), который вместе с окружающей инфраструктурой превращается в охраняемую территорию, куда вход посторонним (коренным жителям микрорайона) уже заказан. Далее экспансия продолжается до тех пор, пока застройщик не «упрется» в другой квартал, отданный на откуп конкурирующей девелоперской фирме.