Алла Афонина - Все об ипотеке

1) подбор наиболее выгодного для вас, как для покупателя, ограниченного в свободе выбора банком-займодателем, квартирного варианта;

2) переговоры с продавцом квартиры; при этом его нужно уговорить не спешить продавать принадлежащее ему жилье, так как именно данный вариант является наиболее выгодным для него, ведь гарантом оплаты является банк;

3) проверка «истории» квартиры на предмет права собственности, наличия или отсутствия родственников, которые могут затребовать расторгнуть сделку впоследствии, наличия долгов за коммунальные платежи;

4) подготовка необходимых для совершения сделки документов (в том числе и документов, требуемых банком-займодателем);

5) присутствие риэлтера при совершении сделки, координация действий всех участников сделки.

Ипотечный брокер– это уполномоченное заемщиком, т. е. вами лицо, которое, действуя в ваших интересах и за ваш счет, содействует вам в выборе и практическом получении лучшего кредитного продукта любого банка. Если выбор банка и соответствующей ипотечной программы представляет для вас сложность, если вы не можете самостоятельно сориентироваться в данной отрасли, вы можете обратиться к специалисту, который все подробно и популярно вам объяснит. Таким лицом и является ипотечный брокер. В рамках данного ему поручения он устанавливать деловые контакты между вами и кредитными организациями, предпринимает необходимые действия для того, чтобы обеспечить соверешние сделки на наиболее выгодных для вас как для заказчика условиях.

Для этого он должен изучить конъюнктуру рынка ипотечного кредитования, знать требования участников сделки (т. е. ваши реальные возможности и тербования банка). При необходимости вы можете поручить ему вести переговоры с банком, т. е. он должен суметь проконсультировать вас в качестве своего клиента по всем вопросам, относящимся к его компетенции.

Таким образом, ипотечный брокер, выполняя указанные действия, помогает вам наиболее эффективно распорядиться теми средствами, которыми вы обладаете, оценить конкретную ситуацию и совершить правильный выбор. Его действия должны распространяться на все этапы; в частности, он может помочь вам в сложной ситуации оформить перекредитование и оптимизировать условия кредита уже на стадии его погашения. Но учтите, что его услуги, конечно, платные.

Таким образом, при необходимости вы можете обратиться к ипотечному брокеру, который поможет:

1) подобрать индивидуально для вас оптимальный вариант кредитования и банк, который предоставит вам такой кредит, обеспечит его сопровождение на всех этапах ипотечной сделки, а также его оформление;

2) изменить условия кредитного договора в случае изменения условий кредитования на ипотечном рынке, если такая возможность изменения допускается согласно законодательству.

Очень часто фирмы, оказывающие названные услуги, работают совместно с кредитной организацией, поэтому ее доход напрямую зависит от того, насколько часто будут обращаться клиенты за ипотечным кредитом именно в тот банк, интересы которого она так или иначе представляет.

Но даже при этом доход ипотечного брокера зависит от того, насколько часто его клиенты становятся заемщиками рекомендованного банка, и, в конечном итоге, от того, насколько популярны и доступны среднему классу условия банковского ипотечного кредита.

Обращаем ваше внимание на тот факт, что если вы прибегнете к услугам ипотечного брокера, вам нужно определить прежде всего, насколько профессионально он работает в данной сфере, какую может предоставить информацию и не смотря на рекомендации начать работать с конкретной ипотечной программой, поинтересоваться первоначальными условиями других программ.

Таким образом, и брокер, и риэлтор выступают теми структурами системы ипотечного кредитования, которые в ситуации, когда на рынке ипотечного кредитования предложение, на первый взгляд, превышает спрос, а заемщик стоит перед проблемой выбора, должны помочь ее разрешить. Ведь часто ему сложно определиться даже с тем, в какой банк идти и какую программу кредитования выбрать. Все индивидуально; общих рекомендаций дать невозможно, все должно решаться этими лицами с учетом конкретных условий.

Именно поэтому консультация компетентных независимых и незаинтересованных в выборе конкретного банка или схемы специалистов очень важна потенциальному заемщику. Роль такого специалиста должен выполнять риэлтор. Таким образом, значение агентства недвижимости и брокера в ипотечном процессе сегодня уже определена.

Страховые компании.По закону об ипотеке залогодатель обязан страховать за свой счет покупаемое за счет ипотечного кредита имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.

Банки, в попытке исключать любую возможность утери выгоды, любят трактовать эту норму расширительно и настаивают кроме страхования непосредственно имущества на страховании:

1. риска утраты права собственности на квартиру на основании судебного решения. Иными словами, страхуется ситуация, когда некто скажет, что квартира по праву принадлежит не заемщику, а ему, и отсудит это право;

2. жизни и трудоспособности залогодателя, чтобы не конфликтовать с его наследниками.

Каждая из этих трех страховок должна составлять, как правило, 110 % от суммы кредита.

Очевидно, что страховым компаниям весьма выгодно иметь дело с ипотечным кредитованием: где еще можно найти клиента, готового застраховать сразу все, пусть и не по собственной воле? Трудно сказать, насколько такое количество страховых взносов целесообразно, однако в случае наступления страхового случая выплаченная страховка не помешает.

Ипотечные фонды.В России действующие формы осуществления коллективных инвестиций – это общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды. В них могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в своем регионе.

Возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных.

Прежде чем говорить о том, какую ценность представляет ипотека для такой структуры, как ипотечные фонды, несколько слов о том, чем они занимаются и что из себя представляют.

Ипотечный фонд представляет собой вариант паевого инвестиционного фонда (ПИФ), которые уже начинают создаваться.

Ипотечные фонды могут создаваться только в форме закрытых ПИФов;

1) основную часть – 65 % стоимости их активов – должны составлять требования, обеспеченные ипотекой;