Алла Афонина - Все об ипотеке

4. Вторичный рынок ипотечных кредитов. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов. Эта модель получила наибольшее развитие в США, Австралии, Великобритании, а также ряде стран Азии и Латинской Америки. В ее рамках первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному оператору вторичного рынка ипотечных кредитов либо посредством обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом.

Таким образом, у российской экономики есть практические примеры удачного процесса рефинансирования в других странах, и в случае, если будущая российская модель рефинансирования будет создана с учетом особенностей нашей экономики, ипотечное кредитование переживет небывалый расцвет, связанный с существенным понижением процентных ставок по кредитам и упрощением процедуры выдачи кредита банками.

Систему рефинансирования кредиторов планируется осуществлять через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, то есть через агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно было создано Правительством РФ в 1997 г. в форме открытого акционерного общества со 100 % государственным капиталом. Основное уставное направление деятельности АИЖК– обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

Задачи Агентства определены Постановлениями Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»; «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО „АИЖК“, уставом, бизнес-планом Агентства. Целями Агентства являются:

1) создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

2) обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

3) создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

4) создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

5) формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

В идеале деятельность Агентства должна охватить все регионы России.

Для этого должна развиваться сеть региональных операторов и обеспечиваться возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

За период времени с начала выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов по стандартам Агентства расширилась и активно начала функционировать созданная АИЖК общефедеральная система рефинансирования ипотечных кредитов.

Общая схема рефинансирования ипотечных кредитов должна выглядеть следующим образом.

На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности кредиторы могут уступить права требования по кредитам или закладным специально созданным для этой цели организациям – операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному жилищному кредитованию). Тогда заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширить кредитные операции.

Партнерами агентства могут стать кредиторы, отвечающие его квалификационным требованиям. Кредитор должен гарантировать агентству, что кредиты или закладные отвечают установленным требованиям и стандартам, предоставлять ему на постоянной основе необходимую финансовую информацию и другие сведения, а также обеспечивать доступ к документам, касающимся их взаимоотношений.

Агентство периодически проводит выборочные проверки ипотечных кредитов. Если в ходе проверки будут выявлены кредиты, не соответствующие установленным требованиям и стандартам, кредитор обязан либо исправить нарушение, либо выкупить кредиты или закладные. В случае ненадлежащего исполнения кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть с ним договор о сотрудничестве и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию.

Агентство устанавливает обязательные для кредиторов критерии оценки вероятности возврата кредита, которые включают анализ платежеспособности заемщика, выполнения им предыдущих финансовых обязательств (кредитная история), наличие собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества.

В рамках договора доверительного управления кредитор обеспечивает контроль за своевременной уплатой заемщиком налогов на заложенное имущество и страховых взносов. Механизм доверительного управления приобретенными правами требования по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентств, так как эти права требования не будут входить в состав имущества, составляющего конкурсную массу.

Использование счетов доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную отчетность, что обеспечивает действенный контроль за операциями агентств и кредиторов со стороны Банка России.

Деятельность специализированного института вторичного рынка ипотечных кредитов будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на агентства.

Эта модель организации рефинансирования кредитных организаций позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Так, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, а также осуществлять выпуск облигаций или ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, основные участники ипотечного рынка – это лица, наделенные следующими функциями:

1) банки – первичные кредиторы; они осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;

2) региональные операторы; выкупают стандартные закладные у банков – первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству;