Алла Афонина - Все об ипотеке

О том, что законодательные инициативы правительства сыграли свою положительную роль для развития ипотеки, говорят почти все эксперты. Во многом новые законы решают те проблемы законодательства, которые были выявлены участниками рынка ипотечного кредитования в процессе их работы. В законах нашли отражение такие моменты, как отмена обязательного нотариального удостоверения ипотеки, укрепление института добросовестного приобретателя, упрощение процедуры, связанной с обращением взыскания на заложенное имущество, признано, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника и т. п.

Мнение же Павла Комолова, андеррайтера «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования», противоположно: «Необходима доработка существующей законодательной базы, которая облегчила бы выпуск и свободное обращение пулов ипотечных ценных бумаг. Необходимы четкие и жесткие законы, предусматривающие различные меры ответственности, как для банков, так и для заемщиков. Ничто не оказывает столь сильного влияния на ставки, как риски. В США, например, существует такая государственная организация, как FHA (Federal Housing Administration). Банки, ею аккредитованные, обязывают своих клиентов перечислять в FHA 0,5 % от суммы полученного кредита. В случае если клиент не может погасить кредит, а его квартиру в свою очередь не могут продать с аукциона, недвижимость передается во владение FHA. Организация возвращает банку невыплаченный кредит и уже по своему усмотрению распоряжается объектом. Наличие государственного гаранта выгодно и банкам, они максимально снижают свои риски, и государству, так как прецедентов, когда квартира не продается с аукциона, крайне мало, а 0,5 % „капает“ с каждого выданного кредита».

Обобщим и повторим самое важное из того, что стало понятно о таком популярном в настоящее время понятии, как «ипотека». Говорить о ней, обсуждать ее достоинства и недостатки стало модным. Банки наперебой придумывают и предлагаю все более новые и изощренные программы ипотечного кредитования. Но практика показывает, что ипотечная система не всегда замечательно и безоблачно, хотя разрешение жилищных проблем может стоить того, чтобы претерпеть некоторые проблемы и сложности как на этапе оформления и получения ипотечного кредита, так и при погашении кредита и процентов по нему.

Итак, что такое ипотека? Согласно гражданскому законодательству это один из способов обеспечения обязательств (в данном случае обязательства, которые возникают по договору кредита, который заключается между теми же лицами на предоставление ипотечного займа).

Порядок оформления и получения кредита предусмотрен законодательством.

В первую очередь, для этого необходимо предоставить банку определенные документы. Перечень этих документов везде свой. Но общей является необходимость предоставить кредитной организации документы, подтверждающие ваш доход, а именно:

1) справку по форме № 2-НДФЛ;

2) подтверждение того, что вы работаете именно на данном предприятии, которое подтверждает ваш доход (трудовой договор, копию трудовой книжки).

С этими документами вы идете на прием к специалисту банка (кредитному инспектору), который делает вывод о том, можно ли вам предоставить ипотечного кредита на затребованную сумму. Это займет несколько месяцев.

За рассмотрение заявки на выдачу ипотечного кредита в некоторых банках взимают оплату (комиссионный сбор).

Если ваши данные устроили банк на данном этапе, вы можете начинать подбирать квартиру, под приобретение которой вы намерены взять ипотечный кредит. Уже с конкретным предложением по ее купле вы повторно обращаетесь в кредитную организацию.

О чем нужно знать заемщику на этом этапе?

1. Допустим, вы рассчитываете, что банк также одобрит ваш выбор, а покупатель при этом грозится продать ее первому встречному, кто предложит наличные средства. Вы на свой страх и риск заключаете предварительный договор и передаете продавцу в качестве аванса, а то и задатка определенную по соглашению сторон сумму. Далее происходит непредвиденное. Банк не устраивает выбранная вами квартира и он отказывает в выдаче ипотечного кредита. В лучшем случае продавец просто возвратит вам оплаченные ему деньги, а в худшем вы можете их потерять.

2. Банк предъявляет определенные требования не только к квартире, но также и к правоустанавливающим документам на нее и дополнительным справкам. Если они отсутствуют у продавца, банк также не даст одобрения этой сделки. То же произойдет, если продавец недвижимости не допустит в продаваемую квартиру независимого оценщика, а без его отчета банк не сможет определить рыночную стоимость закладываемого объекта недвижимости. Ситуация повторится по первому сценарию. Поэтому чтобы не возникли подобные проблемы нужно уточнить требования банка к квартире, а перед внесением аванса (задатка) продавцу все-таки дождаться одобрения планируемой сделки со стороны банка.

3. Часто бывает так, что продавец не хочет указывать в договоре полную рыночную стоимость продаваемой квартиры в договоре купли-продажи. В этом случае вам нужно определиться, не является ли «ваш» продавец мошенником. Ведь часто в таких ситуациях люди сначала заключают договор по заниженной цене, потом в дальнейшем (через некоторый период времени, когда эту же квартиру можно уже продать дороже) продавец его расторгает или признает недействительным в судебном порядке. Деньги вам в лучше случае возвратят сразу, а в худшем – придется еще помучиться с исполнением судебного порядка. Но в связи с тем, что цены на недвижимость уже возросли за те же деньги сможете купить жилье значительно хуже по своим техническим характеристикам.

Одну из основных причин нежелания указывать полную стоимость является следующее объяснение продавца: с полученного дохода после продажи недвижимости продавец должен будет оплатить налоги. Следует помнить, что подобная обязанность появляется не всегда.

4. В поисках квартиры обратите внимание, находится ли приобретаемая квартира в собственности продавца, или он просто имеет право проживания в ней по ордеру или договору социального найма. В противном случае вы просто потеряете время, отведенное на поиски квартиры, которого у вас и так не очень много.

5. Большинство банков предоставляет ипотечные кредиты в евро и долларах. В качестве исключения можно назвать Сбербанк, а также банки, работающие по стандартам АИЖК.

Валютная ставка кредитования составляет 10–15 % годовых. Самая низкая (от 10 %) была у DeltaCredit, но это только анонсировалось – банк производит расчет ставки в пределах 10–15 % индивидуально для каждого клиента.