Ян Арт - Ипотека. Руководство к действию

Кредит оформляется на длительный срок, и плохое обслуживание может негативно сказаться не только при оформлении, но и при выплате кредита. Огромную роль играет количество отделений банка, удобство их расположения, график работы, качество и быстрота обслуживания, отсутствие очередей и т. д. У каждого заемщика существуют свои привычки – неплохо, если не придется им изменять. Кому-то нравится совершать платежи через Интернет – значит, хорошо бы найти банк, у которого отлажена такая система расчетов. Кому-то привычнее вносить платежи через кассу: поинтересуйтесь, есть ли отделения нужного вам банка рядом с вашими регулярными маршрутами, посмотрите, как сочетается их рабочий день с вашим, не толпятся ли там бесконечные очереди.

Если в будущем велика вероятность того, что вы будете погашать кредит досрочно, надо выяснить, на каких условиях банк позволяет это сделать. Некоторые кредиторы устанавливают очень жесткие ограничения, например, размер взноса в счет досрочного погашения кредита должен быть не менее пяти тысяч долларов.

РИАНОВОСТИ © 2012 WWW.RIA.RU

В течение срока погашения кредита может потребоваться вступить в более тесный контакт с банком, чтобы продать квартиру из-под залога, договориться об отсрочке выплат – да мало ли какие неожиданности могут произойти за десять-двадцать лет. И если в ходе консультаций вы увидите, что сотрудники банка воспринимают заемщика как бесправного просителя, не видят в клиенте партнера, с которым должно считаться, стоит задуматься, так ли уж велики остальные достоинства? И, наконец, через какое-то время вам может понадобиться рефинансировать ипотечный кредит.

Иногда заемщики, беря кредит, планируют в будущем сменить купленную квартиру на более дорогое жилье до окончания срока погашения кредита. В этом случае с разрешения банка квартира выводится из-под залога и продается, вырученные средства идут на погашение кредита, и заемщик берет в кредит большую сумму. Одни банки сравнительно легко соглашаются на этот шаг, но другие такие сделки не практикуют в принципе.

Ипотеку можно сравнить с браком по расчету. А если учесть, что срок ипотеки длиннее среднестатистического срока брака в России, то выбор тем паче становится максимально ответственным. Правильный или ошибочный выбор будет сказываться на вашей жизни многие годы.

ПРОЦЕНТНАЯ ставка по кредиту – это плата заемщика за предоставленные банком средства. Эта плата может начисляться по разным схемам. В зависимости от схемы ставка может быть фиксированной, плавающей или комбинированной.

По кредиту с фиксированной ставкой вы будете в течение всего срока погашения кредита отдавать банку один и тот же процент от суммы основного долга. Плавающая ставка отличается от привычной всем ставки фиксированной своим непостоянным характером, она будет опускаться или подниматься в зависимости от конъюнктуры финансового рынка. При благоприятной экономической ситуации плавающие ставки ниже фиксированных, за счет этой особенности вы получаете шанс уменьшить размер ежемесячных выплат.

В России для расчета плавающих ставок применяются несколько общепризнанных финансовых индикаторов, наиболее часто используются LIBOR и MosPrime, реже – ставка рефинансирования Центрального банка РФ и EURIBOR.

Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate – лондонская межбанковская ставка предложения. Это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные средства друг у друга на лондонском межбанковском рынке. LIBOR используют для расчета ставки на кредиты в долларах США. MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) это российский национальный индикатор стоимости финансовых ресурсов, соответственно, его применяют для расчета плавающей ставки по рублевым кредитам. Для того же используется и ставка рефинансирования ЦБ РФ. EURIBOR (European Interbank Offered Rate) представляет собой европейскую межбанковскую ставку предложения, она используется для расчета стоимости кредитов в евро.

РИАНОВОСТИ © 2012 WWW.RIA.RU

Плавающие ставки складываются из фиксированной части и значения того или иного индекса, например, 6 процентов плюс LIBOR. Банк закрепляет размер плавающей части на срок от трех месяцев до одного года, а затем пересматривает в соответствии с актуальным значением выбранного индикатора. Если ситуация в экономике улучшилась – ставка снизится, а если ухудшилась – повысится.

ОЧЕВИДНЫЙ минус плавающих ставок состоит в том, что при ухудшении экономической ситуации в течение длительного срока ежемесячные платежи по кредиту будут расти из-за увеличения процентной ставки по кредиту. Это может сделать кредитное бремя неподъемным для заемщика, особенно, учитывая тот факт, что в кризисные периоды доходы имеют свойство падать.

Банк может позволить клиенту перейти на фиксированную ставку, если рыночные индексы пойдут вверх и ему станет затруднительно расплачиваться на существующих условиях. Но никаких правил на этот счет нет – каждый кредитор волен решать сам, пойти навстречу клиенту, или требовать выполнения взятых на себя обязательств. К тому же в кризис фиксированные ставки могут настолько подняться, что переходить на них может оказаться бессмысленным: сиюминутный выигрыш будет незначительным, а в будущем придется платить проценты по высокой фиксированной ставке, тогда как плавающая ставка пойдет вниз.

РИАНОВОСТИ © 2012 WWW.RIA.RU

Идейный смысл плавающей ставки заключается в том, что она позволяет выдавать кредиты на таких же условиях, на каких занимает и сам банк. Банку стало дороже занимать средства для ведения своих дел – его клиентам придется больше платить за предоставленные кредиты.

Читать дальше