Ян Арт - Ипотека. Руководство к действию

В чистом виде плавающая ставка последнее время в России предлагается редко. Чаще используется комбинированная ставка – ее величина сначала фиксируется на определенный срок (год, два, три), а затем ставка становится плавающей.

Какая ставка по кредиту предпочтительнее, фиксированная или плавающая, способен определиться не каждый. Если у заемщика нет внутренней уверенности в том, что он в состоянии верно оценить возникающие риски, он вряд ли выберет такую непростую для понимания программу, как кредит с плавающей ставкой, даже если она на данный момент очень выгодна.

Знающие люди предупреждают, что кредиты с плавающими ставками имеет смысл брать не дольше, чем на несколько лет, потому что прогнозировать колебания рыночных индексов на длительный срок невозможно. В краткосрочной перспективе легче предугадать негативные тренды финансовых рынков, хотя риск потерь из-за роста рыночных индексов все равно остается.

ВОКРУГ ипотеки в России до сих пор кипят страсти. Одни утверждают, что ипотечное кредитование – это магистральный путь решения жилищной проблемы для многих россиян. Другие напоминают об огромных переплатах, которые за десять-двадцать лет вынужден делать заемщик. «Квартира в кредит – это удобно», – утверждают одни. «Разорительно!» – кричат другие.

Истина, как всегда, находится посередине. Да, ипотека сегодня стала одним из наиболее эффективных способов улучшить свои жилищные условия. Но правда и то, что она требует значительных расходов. «Прежде чем спорить, надо считать», – заметил когда-то Вильгельм Лейбниц, и в случае с ипотекой это более чем актуально. Поэтому прежде чем решиться на «жизнь взаймы», вы должны четко представлять себе, из чего состоят потенциальные расходы на погашение и обслуживание ипотечного кредита.

Многие банки на своих сайтах указывают примерный перечень расходов, сопутствующих приобретению квартиры в кредит. Часть из них непосредственно с ипотекой не связана – это стандартные расходы для любых сделок с недвижимостью (не только в кредит, но и за наличные), но помнить о них надо. Иной раз ипотечные сделки срываются, потому что заемщику нечем оплатить комиссию.

Получая ипотечный кредит, будьте готовы, что с вас могут взять единовременные комиссии за рассмотрение заявки и за выдачу кредита. Если вы приобретаете жилье и будете рассчитываться за него наличными, скорее всего, придется заплатить комиссию за обналичивание кредитных средств.

НЕИСКУШЕННЫЕ заемщики часто не придают значения расходам на комиссии за ведение ссудного счета, или обслуживание кредита. На первый взгляд они так малы, что и думать о них не стоит – какие-то десятые доли процента. Не все понимают, что эта комиссия удерживается на протяжении всего срока возврата долга – ежемесячно или ежегодно, поэтому расходы на такую комиссию могут оказаться вполне ощутимыми. Как правило, такие комиссии используют, чтобы для вида снизить ставку по кредиту для пущей привлекательности в глазах потенциальных заемщиков. Например, процентная ставка по кредиту указана 13 процентов годовых. Но есть еще ежемесячная комиссия за обслуживание счета – 0,4 процента. Это означает дополнительные 4,8 процента в год, а значит, на самом деле стоимость кредита будет 17,8 процента годовых. А это, согласитесь, две большие разницы.

Несмотря на то, что Высший арбитражный суд России признал незаконным взимание комиссий за ведение ссудного счета или обслуживание кредита, поскольку они не являются отдельной услугой, многие банки продолжают их брать. Поскольку законодательный запрет отсутствует, а прецедентное право в России не действует, чтобы вернуть деньги, незаконно удержанные в виде комиссии за несуществующие услуги, приходится подавать в суд в каждом конкретном случае нарушения прав заемщика.

Конечно, размер комиссий, сопутствующих выдаче кредита, не может служить определяющим фактором при выборе ипотечной программы, но, при прочих равных условиях, разница в расходах с учетом этих дополнительных платежей может быть существенной. Например, разница в размере комиссии за выдачу кредита, может составить от нескольких тысяч рублей до нескольких тысяч долларов.

Ипотечному заемщику понадобятся деньги на оценку квартиры, которую вы предполагаете купить, так как сумма кредита зависит от стоимости залога. Оценить коттедж или иной загородный дом выйдет дороже, чем квартиру. Может получиться, что банк вашу квартиру забракует – тогда расходы на оценку придется списать в чистый убыток. И сколько квартир будет забраковано банком или страховой компанией, никто заранее знать не может.

ОТДЕЛЬНУЮ статью расходов составит оплата услуг нотариуса. Если вы состоите в браке, обязательно придется нотариально заверить согласие вашей законной «половины» на приобретение квартиры в кредит. Если заемщик не состоит в браке, этот факт тоже придется заверить нотариально. Кроме того, может понадобиться заверить копии каких-либо документов или сделать доверенности. Нотариальное удостоверение закладной и договора купли-продажи, в принципе, необязательно, но может оказаться непременным условием банка. Таким образом, несколько тысяч рублей понадобятся на нотариальные расходы.

Дополнительные расходы могут возникнуть в ходе расчета с продавцом жилья, например, вам потребуется оплатить аренду банковской ячейки. Покупатель жилья должен заплатить госпошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и права собственности.

Довольно дорого обходится ежегодная плата за обязательное страхование от утраты и повреждение залога. Обозначить какие-либо суммы сложно – они зависят не только от конкретных компаний, но и от размера кредита, состояния здоровья заемщика, а также от состояния объекта недвижимости, который он приобретает. Как и в случае с оценкой, страхование загородной недвижимости более накладно, чем квартиры в многоэтажке. В среднем, расходы на страховку составляют 0,4 %–2% от суммы кредита. Менее затратны расходы на личное страхование и страхование титула, если вы решите оплатить и такие страховки

Покупая жилье в кредит, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера и риэлтора. Они стоят недешево, но здорово экономят ваше время и нервы.

Если брать кредит в иностранной валюте, а доходы получать в рублях, – придется ежемесячно тратиться на конвертацию.

Штрафные санкции за просрочку платежей по кредиту, разумеется, нельзя напрямую отнести к расходам по ипотечному кредиту. Но полезно внимательно прочитать в кредитном договоре во сколько вам, в случае чего, обойдутся ваша непунктуальность или неплатежеспособность. Во многих банках эти суммы могут быть весьма значительными.

ОСТАЕТСЯ упомянуть мобильный банкинг: выбрав для себя эту услугу, вы будете получать SMS-сообщения о поступлении внесенных вами платежей по кредиту или допущенной просрочке. Это удобно, но потребует дополнительных небольших расходов (в зависимости от тарифов банка).

Читать дальше