Евгений Белов - Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации

Следует обратить внимание на ситуацию правовой незащищенности добросовестного приобретателя, связанные также с отсутствием правовой возможности возврата выплаченных денежных средств, что в итоге обуславливает получение виновными лицами неосновательного обогащения. Судебная практика (в частности, высшие судебные инстанции) признает, что если жилое помещение выбыло из владения собственника помимо его воли, иск о возврате жилья собственнику удовлетворяется, а во встречных исковых требованиях нового владельца об оставлении квартиры в его собственности отказывает. Все судебные инстанции оставляют это решение в силе. При этом указывается, что поскольку «спорная квартира выбыла из собственности г. Москвы в результате мошеннических действий неустановленных лиц, то есть была похищена у него, имеются все основания для истребования спорной квартиры из чужого незаконного владения Н.» (Определение Московского городского суда по делу № 33-22970). На этих же позициях стоит и Верховный суд РФ [206] Определения Верховного Суда РФ № 50-В08-4 и Определение № 50-В09-2. . По данному поводу некоторые специалисты высказывают сомнение, полагая, что такие решения не дают никаких шансов добросовестному приобретателю [207] Шельмук Ю., газета «ЭЖ-Юрист». URL: http://www.kmcon.ru/Актуальные статьи/Рента/jurist1_6233. html (дата обращения: 11.02.2014). . Действующее законодательство не всегда предоставляет добросовестному приобретателю защиту от виндикационного иска в отношении спорного имущества. Данная проблема имеет особую актуальность в современных условиях, в связи с чем возникает необходимость в более жестком контроле и надзоре за процессом регистрации права на жилое недвижимое имущество и сделок с ним [208] Например, в Чикаго (США) домовладельцы, которые хотят продать жилье, должны будут предоставить отпечаток своего правого пальца. Это делается для «профилактики» мошенничества на рынке недвижимости города // URL: http://www.Prian.ru.nedvizport.ru/…/18230-v-chikago (дата обращения: 11.02.2014). .

Государство сделало один шаг в этом направлении. Принят Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой ГК РФ» и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [209] Справочная система «КонсультантПлюс» // URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 11.02.2014). . Одно из положений гласит: «Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации». Как отмечает А. Е. Коробов, до сих пор нет соответствующих разъяснений о применении данного закона [210] Коробов А. Е., президент страховой компании «Вотек», заместитель генерального директора страхового общества «Стандарт-Резерв». URL: http://www.prime-realty.ru/zak/nv9.htm (дата обращения: 11.02.2014). . Закон предусматривает, что «размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей». Это, конечно, отличается от реальной стоимости жилья. Единственная полноценная финансовая гарантия возврата денежных средств в случае утраты права собственности на объект недвижимости — страхование [211] Коробов А. Е., президент страховой компании «Вотек», заместитель генерального директора страхового общества «Стандарт-Резерв». URL: http://www.prime-realty.ru/zak/nv9.htm (дата обращения: 11.02.2014). . Полагаем, что следует пойти путем обязательного страхования сделок по приобретению жилой недвижимости.

Это касается не только тех потерпевших, которые утратили право на жилую недвижимость в результате мошенничества, но и добросовестных приобретателей, которые ничем себя не скомпрометировали при покупке похищенного жилого помещения, и которые должны, по нашему мнению, также признаваться потерпевшими.

Автор полагает, что нормы УК РФ о конфискации имущества не являются эффективным средством противодействия хищениям, в том числе и в жилищной сфере, т. к. не предусматривают возможность конфискации имущества у виновного в совершении подобных преступлений (возвращается только имущество, похищенное у собственника или иного правомерного обладателя). Поэтому было бы правильнее вернуться к конфискации, как дополнительному наказанию за корыстно-насильственные преступления. Как движение в этом направлении следует рассматривать проект закона, переданный на рассмотрение Госдумы, о расширении сферы применения данного правового института за счет установления возможности конфискации не только денежных средств, но и иного личного имущества осужденного (за исключением входящего в перечень имущества, предусмотренного ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которое не может быть конфисковано) на соответствующую сумму в случае недостаточности для конфискации принадлежащих ему денежных средств.

При описании способов и их содержания в совершении мошеннических действий с жилым недвижимым имуществом нельзя обойти вниманием мошеннические механизмы в системе общественных отношений аренды.

И договор аренды, и договор найма — это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п. 2 ст. 671, п. 1 ст. 677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма [212] Трояновская Н. Договор найма жилого помещения, образец договора аренды квартиры. URL: http://www.realestate.ru (дата обращения: 11.02.2014). .

При договоре найма собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона — наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор.

Однако при мошенничестве большинство криминалистов используют термин аренда жилого помещения [213] Антонов В. Н. Преступные посягательства на рынок жилья (криминологические и уголовно-правовые проблемы): автореф. дис. … канд. юрид. наук. Владивосток, 1998; Арзуманов С. Ю. Криминологическая характеристика и предупреждение преступлений, совершаемых на рынке жилой недвижимости: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006; Жеребчиков И. В. Уголовно-правовые проблемы охраны недвижимого имущества в России: автореф. дис… канд. юрид. наук. Волгоград, 2006; Шумов Р. Н. Охрана рынка жилья от преступных посягательств (криминологический и уголовно-правовой аспекты): автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2004 и др. , что мы и будем в дальнейшем применять при анализе имеющихся проблем.