Евгений Белов - Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации

Но специалисты отмечают, что Федеральный закон № 214 — вовсе не панацея от всех возможных проблем при покупке квартиры в новостройке. По мнению О. Сухова, 214-ФЗ не может гарантировать получение квартир в собственность. В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре договор участия в долевом строительстве, это означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом, не более. Например, как показывает практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которыми строительство может быть остановлено, возникнут споры с администрацией или подрядными, инвестиционными компаниями. Наконец, застройщик может обанкротиться, т. к. предпринимательская деятельность всегда связана с риском. При всех вышеперечисленных прецедентах дольщики не смогут получить квартиры в собственность. Дополняя изложенный выше пункт, необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемый 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. При банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры [241] Сухов О. Закон о долевом строительстве не спасает покупателей квартир. URL: http://www.dom-izakon.ru (дата обращения: 11.02.2014). . При этом, по мнению специалиста, отсутствует реальный механизм привлечения к ответственности должностных лиц застройщика и самого застройщика, а также отсутствует механизм, обеспечивающий гарантированное, безрисковое получение дольщиком оплаченного им объекта недвижимости.

Квартиры хотя и строятся на деньги дольщиков, но привлекаются средства в подавляющем большинстве случаев в обход этого закона.

Как отмечают специалисты, что подтверждается изучением судебной практики, самые распространенные пути обхода закона 214-ФЗ, которые используют застройщики, — заключение предварительного договора купли-продажи квартир и вексельная схема. Они могут работать независимо друг от друга или сообща. Это очень сложные схемы, в содержании которых много рисков для дольщиков. «Сначала юридическое лицо, работающее в связке с застройщиком, заключает с покупателем квартиры договор займа — берет у него деньги, а в обмен выдает векселя со сроком погашения, обычно соответствующим сроку сдачи строительного объекта, — рассказывает юрисконсульт группы компаний “Акрус-Недвижимость” Максим Рябыко. — Покупатель приходит к застройщику с векселями, которыми он готов расплатиться, и заключает с ним предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому стороны обязуются совершить сделку в отношении указанного имущества на заранее согласованных условиях, то есть заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры. При этом векселя передаются застройщику в качестве обеспечения обязательства покупателя оплатить квартиру и заключить основной договор. Когда дом сдан госкомиссии и зарегистрировано право собственности застройщика на недвижимость, заключается основной договор купли-продажи квартиры» [242] Капустина Н. Дольщики вне закона // Коммерсант. Жилой дом. 2007. Июнь — июль. . В этих условиях и действуют мошенники, которые используют указанные серые схемы и другие способы обмана и злоупотребления доверием. Наиболее распространенный вариант в этом случае обман характеризуется следующими действиями: застройщик объявляет себя банкротом и останавливает стройку. В итоге на руках у дольщиков остаются векселя, которые ничего не стоят. Никаких квартир при этом дольщики, естественно, не получают [243] URL: http://www.womenlaw.ru/prava/zhilie.html (дата обращения: 11.02.2014). .

В Гражданско-процессуальном кодексе РФ предусмотрен судебный порядок защиты нарушенных прав и обязанностей граждан — участников договоров долевого строительства с различными коммерческими строительными организациями — подрядчиками строительства их жилья [244] Подробнее см.: Лобанов С. С. Мошенничество при строительстве жилья: проблемы современности // Общество и право. 2008. № 2. С. 34, 35. .

Однако несмотря на все предусмотренные меры защиты интересов инвесторов, мошенничество в данной сфере занимает весьма значительный сектор в структуре преступности данного вида.

Как отмечал в 2011 г. А. Хинштейн, который является руководителем рабочей группы «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков, количество обманутых дольщиков в России превышает 100 тыс. По его данным, проблемных объектов в России — 1084, пострадавших граждан — 109 672 человека [245] URL: http://www.postroim.com/news_restr/text.asp?NewsId=35115 (дата обращения: 11.02.2014). . 21 мая 2012 г., по сообщениям Минрегионразвития, число обманутых дольщиков в России за год увеличилось почти на 12 %. В связи с этим управляющий партнер входящей в рабочую группу по проблемам дольщиков в России компании «Национальное страховое и кредитное агентство» Юрий Гольдберг привел официальные данные, согласно которым общая сумма причиненного ущерба в результате банкротств застройщиков 2009 г. составила 25,553 млрд руб., а в 2010 г. — 36,414 млрд руб. На эту проблему обратил внимание и В. В. Путин, который подчеркнул, что проблема обманутых дольщиков появилась из-за некачественных государственных решений, принятых на законодательном уровне [246] Архив сайта Председателя правительства РФ В. В. Путина 2008–2012. URL: http://www.premier.gov.ru (дата обращения: 11.02.2014). .

Проблема из экономической превращается в политическую. Зарегистрирована как межрегиональная общественная организация Ассоциация обманутых вкладчиков. Ее членами стали несколько тысяч человек, которых властям уже не удавалось игнорировать. Сегодня Координационный совет Ассоциации объединяет лидеров более 50 инициативных групп из Москвы, Подмосковья и нескольких городов России. Организация проводит митинги и пикеты, пресс-конференции, пытается донести свои требования до чиновников различных рангов, подвести под суд аферистов и, наконец, получить положенные по закону квадратные метры [247] Создан Федеральный общественно-государственный фонд по защите прав вкладчиков и акционеров. Это некоммерческая организация, призванная осуществлять компенсационные выплаты вкладчикам, пострадавшим в результате противоправных действий нелицензированных финансовых компаний, а также проводить информационно-просветительскую работу среди вкладчиков и акционеров с целью повышения их осведомленности об особенностях функционирования российского финансового рынка. Еще одной задачей Фонда является предотвращение деятельности мошеннических финансовых компаний, направленной на обман вкладчиков и присвоение их средств // fedfond.ru. .