Татьяна Семенистая - Оформление сделок с недвижимостью

Не имеет значения, что определен порядок пользования, и вы пользуетесь отдельным жилым домом и выделенным участком. Ваши совладельцы по закону имеют право преимущественной покупки, и вам следует либо известить их в письменном виде о предстоящей продаже, либо получить письменный отказ от права преимущественной покупки вашей доли.

Даже в том случае, если вы имеете на руках Свидетельство о государственной регистрации права на отдельный литер – жилой дом, в котором в графе «Вид права» указано «собственность», а не «общая долевая собственность 1/3, и пользуетесь выделенным земельным участком со своим отдельным входом, вы обязаны известить своих совладельцев о предстоящей продаже, так как земельный участок находится в общей долевой собственности, а ваши совладельцы имеют право преимущественной покупки.

На практике очень часто встречаются случаи, когда домовладения очень большие, и представляют собой комплекс из нескольких отдельно стоящих жилых строений и хозпостроек. При этом каждое строение расположено на своем отдельном участке, имеет свой отдельный вход и иногда над этим входом располагается даже табличка со своим адресом, например улица Лесная № 1, улица Лесная № 1а, улица Лесная № 1б и т. д.

И люди, проживающие в таком домовладении, абсолютно уверены в том, что у них нет совладельцев, ведь дом у них отдельный и двор отдельный, и адрес свой имеется, какие могут быть совладельцы. Однако если взять в руки документы, то окажется, что адрес всего один: улица Лесная, и никаких дополнительных букв нет, а установлены эти буквы были самими совладельцами в незапамятные времена, для того, чтобы почтальону было удобно письма разносить, так и прижились.

А если взять в руки документы, то обнаружится с десяток совладельцев и у каждого в свидетельстве о государственной регистрации не «Вид права – собственность», а «Вид права – общая долевая собственность» только на землю или на строения и землю. Второй вариант сложнее.

И продавая долю в праве собственности на такое домовладение, вы, как продавец, обязаны по закону предложить своим совладельцам выкупить у вас эту долю, за предложенную вами сумму. Обращу внимание на то, что ваш совладелец может выкупить у вас долю за предложенную вами сумму, а не за ту, за которую он хочет. И сообщить о своем желании купить, продаваемую вами долю домовладения, а равно как и оформить сделку, он может только в строго отведенное время: 30 дней со дня получения извещения о предстоящей продаже.

Извещение совладельцу должно быть отправлено либо через нотариальную контору, либо ценным письмом с уведомлением. По истечении 30 дней с момента получения вашим совладельцем данного уведомления, и в случае отсутствия заинтересованности в покупке с его стороны, вы можете смело продавать свою долю в домовладении другому лицу.

Существует более быстрый способ. Если ваши совладельцы, как один, говорят вам, что приобретать вашу долю не собираются и готовы приехать в нотариальную контору или в регистрационную службу, что бы письменно подтвердить свой отказ от права преимущественной покупки, получите от них такие отказы и смело оформляйте сделку купли-продажи. Ждать 30 дней не требуется.

Я являюсь собственником 353/1000 долей квартиры, что представляет собой две комнаты в коммунальной квартире. Эти комнаты я хочу продать двум разным покупателям. Одному – 200/1000 доли. Другому – 153/1000 доли. Могу ли я продать эти доли по двум разным договорам, и в договорах купли-продажи указать сокращенные доли, вместо 200/1000 – 1/5, а вместо 153/1000 – 125/817?

Двум покупателям продать можно. В одном договоре – 1/5, в другом – только 153/1000

Да, вы можете оформить два договора купли-продажи с двумя покупателями, и продать одному 200/1000, а другому 153/1000 долей, если эти доли соответствуют площади жилых комнат и эти комнаты имеют отдельный вход из общего коридора.

Что касается сокращения долей, то в первом случае 200/1000 можно сократить и указать в договоре 1/5 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, а во втором случае этого делать не стоит, так как 125/817 равны 152,999/1000, а округление в договоре не допустимо. Сложив все доли в праве общей долевой собственности на квартиру, вы должны получить целое число. Поэтому, в первом договоре вы можете указать 1/5, а в другом 153/1000.

Собираюсь приобрести квартиру. Вариант подобрал. Какой договор я должен заключить с продавцом квартиры, договор аванса или договор задатка? Какие риски? Что должно быть отражено в договоре?

Оформляйте Предварительный договор с выплатой аванса и со штрафными санкциями.

В чем отличие договора задатка от предварительного договора купли-продажи с выплатой аванса?

Задаток – это сумма, которую выплачивает Покупатель Продавцу в доказательство заключения договора. Задаток обеспечивает исполнение договора, так как если Покупатель после выплаты задатка откажется от сделки, то потребовать задаток обратно он не может. Задаток по условиям договора остается у Продавца. Продавец, отказавший Покупателю после получения задатка, должен вернуть Покупателю двойную сумму задатка.

Десять – пятнадцать лет назад Продавец и покупатель заключали именно договор задатка. Но шло время и не всегда все заканчивалось сделкой купли-продажи, Покупатели шли в суд, чтобы вернуть свои деньги, переданные в качестве задатка. Задаток признавался судом авансом и подлежал возврату, потому что аванс – это сумма, которая выдается Покупателем Продавцу в счет оплаты и возврату в двойном размере не подлежит.

Поэтому, если хотите гарантий того, что Продавец, взяв ваши деньги, в дальнейшем не откажется от продажи, вернув их без штрафов, заключайте предварительный договор купли-продажи с выплатой аванса и со штрафными санкциями.

Как правило, подписывая предварительный договор, стороны договариваются, что после его подписания, Продавец снимает квартиру с продажи и прекращает ее показы, готовит документы для подписания договора купли-продажи.

В этом договоре обязательно должен быть четко описан предмет покупки (адрес, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь, состояние квартиры, видимые недостатки), нужно указать сумму, за которую продается квартира; сумму аванса, выплаченного Покупателем Продавцу; размер штрафов за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора каждой стороной; дату заключения договора купли-продажи (основного договора); обязательство Продавца выписаться из квартиры и подготовить все необходимые справки; а также оговорить дату освобождения квартиры и передачи ключей Покупателю; если в стоимость квартиры включены встроенные шкафы и кухня, кондиционеры и встроенная бытовая техника, то каждый предмет необходимо подробно описать.