Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

• Квартиры в монолитных домах, как правило, сдаются без перегородок (свободной планировки). Планировку выбирает покупатель. Он же тратит время и деньги на возведение перегородок, электропроводку и т. д., а после – на согласование этой планировки.

• Срок службы монолитных домов – до 200 лет.

Панельное жилье:

• Быстрее возводится – от полугода.

• Уступает монолиту по некоторым характеристикам. Однако разные панельные серии существенно различаются между собой по той же шумоизоляции, теплопроводности и другим параметрам.

• Имеет типовой внешний вид и ограниченную этажность (старые серии – до 10 этажей, новые – до 25).

• Имеет типовые планировки. Правда, у современных панельных серий планировок много, так что выбор у покупателей достаточно большой.

• Сдается с перегородками, электропроводкой и батареями, а в последнее время все чаще и с отделкой.

Квартиры в новостройках может продавать сам застройщик или агентство недвижимости (АН). Встречаются и другие продавцы – генподрядчик, инвестор, иные аффилированные с застройщиком компании. Однако безопасны и законны в данном случае только первые два варианта: застройщик и агентство-партнер. Все чаще в последнее время бывает так, что продавец у новостройки один. Если застройщик – крупная компания с несколькими проектами, то он сам занимается продажами, рекламой, пиар-продвижением и т. п. А если это какой-нибудь хлебобулочный завод, решивший разово застроить пустующие территории, вся работа с покупателями передается крупному АН.

В любом случае цены у застройщика и агентства-партнера обычно одинаковы, так что можете оформлять объект у кого хотите. Особой разницы нет. Другое дело, как уже говорилось, если вы обращаетесь не в партнерское, а в любое АН или к частному риелтору за сопровождением покупки. В этом случае к цене новостройки добавится стоимость риелторской услуги, но зато специалист не будет заинтересован «втюхнуть» вам конкретный проект.

Торговаться при покупке новостройки можно и нужно. Особенно если речь идет о дорогом жилье. Продавцы популярных ЖК эконом-класса самовольных скидок покупателям не делают: не уполномочены. Есть акции и спецпредложения, которые спускаются «сверху». Их можно отслеживать и использовать. Каких-то общих «сезонов распродаж», как в магазинах одежды, в недвижимости нет. Есть традиции – маркетинговые акции в декабре (к Новому году) и в марте (к Женскому дню). Но в целом каждый застройщик осуществляет ценовую политику в зависимости от своих возможностей и интересов в данный момент.

Естественно, чем ближе к концу стройки, тем выше цены. Хотя бывают и внезапные скидки или бонусы вроде «Купи квартиру – получи бейсболку» (реальная рекламная кампания престижного жилого комплекса). Но лучше всего на такие акции не ориентироваться, а выбирать объект исходя из своих потребностей и возможностей и не откладывать покупку в ожидании скидок. А то довольно обидно стать жертвой рекламного ажиотажа и купить ненужную квартиру ради бейсболки. Или айпада. Или бесплатного машино-места. Жить-то вам в квартире придется, а не на автостоянке.

Так что в эконом-классе торг не всегда возможен, но попробовать стоит. А вот в сегменте новостроек бизнес-класса уже можно попробовать «договориться». Как правило, на преференции может рассчитывать покупатель, который сразу вносит 100 % оплаты (без рассрочки). Также хорошо поддается торгу низколиквидное жилье – низкие этажи, многокомнатные квартиры, неудачный вид из окна. А вот однушки-двушки на высоких этажах обычно и так раскупаются неплохо.

В главе «А поговорить?! Переговоры с продавцом недвижимости» мы рассказываем о различных стратегиях торга на рынке недвижимости. Они подходят и для новостроек. Вместе с тем на первичном рынке ваши ораторские способности не играют большой роли. Есть шанс получить 1–3 % скидки, но результат зависит в основном от потребности застройщика (или начальника отдела продаж) увеличить продажи именно сейчас и именно этого товара. В общем, торг на первичном рынке ведется по принципу «попытка не пытка!».

Кстати, гораздо лучше (а точнее, хуже) ситуация на загородном рынке, особенно в сегменте участков без подряда. Там торг более чем уместен! Предложений много, покупателей мало, конкуренция высокая – так что торгуйтесь и выигрывайте!

Вложиться в новостройку – это не просто совершить покупку квартиры «с отсрочкой заселения». Это рискованная инвестиция. Главное, что вы должны помнить, подписывая договор долевого участия: вы не покупаете квартиру, а становитесь соинвестором бизнес-проекта – строительства жилого дома. Вы покупаете право на получение квартиры в будущем. Любые инвестиции – это риск.

Когда экономика страны на подъеме, строительная отрасль расцветает. Граждане торопятся прикупить квадратные метры. Быстрее, пока не подорожало! Банки охотно идут навстречу – кредитуют и покупателей, и застройщиков. Цены растут, «пузырь» надувается. Когда экономика спотыкается и начинается кризис, строительная отрасль принимает всю тяжесть удара на себя. Так было в Америке и Европе. Так было и у нас. Все закономерно: сокращаются доходы, растет безработица, появляется неуверенность в завтрашнем дне. Крупные покупки откладываются до лучших времен. Строительная отрасль начинает задыхаться без продаж, без поступления свежих денег. Банкиры нервничают, требуют регулярных платежей, грозят отобрать объекты. Взоры участников рынка обращаются в сторону государства – «Спаси!». Некоторых спасают, некоторых нет. Как повезет.

Что ждет покупателей в кризисное время?

• Самая распространенная проблема – задержка по срокам сдачи объекта на год и более. Нет денег – нет строительных работ. Некоторые объекты в Подмосковье и регионах стоят замороженными уже пять – десять лет, и просвета не видно. Дольщики ждут. Есть проблемы и в Москве, особенно Новой, но их все же решают оперативнее.

• Девальвация рубля. Если вы брали ипотечный кредит в иностранной валюте – вам не повезло.

• Наконец, самая серьезная проблема – признание застройщика банкротом, распродажа активов на аукционе. Незадачливые покупатели получают в лучшем случае часть своих вложений. И никаких квартир.

В Московском регионе во время кризиса 2008–2009 гг. больше всего пострадали небольшие и средние компании. Хотя серьезные проблемы возникли даже у крупнейших девелоперов – СУ-155, группы ПИК, «Миракс Групп» и др. В результате «Миракс», построивший знаковый небоскреб «Федерация», развалился. Остальных спасли банки и государство.