Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Недостаток инфраструктуры.

А вот это проблема. Жить в необустроенном районе вам действительно предстоит еще долго. Нет, магазины, парикмахерские и прочие коммерческие объекты разрастутся вокруг быстро. Обычно застройщик выделяет под коммерческие объекты первые этажи домов и продает/сдает их в аренду еще на стадии строительства. А вот детский садик, школа и поликлиника в пешей доступности могут так и не появиться, даже если в красивых рекламных проспектах все это фигурировало. Знаем историю, как в одном жилом комплексе, выросшем на пустыре за МКАД, вдали от цивилизации, застройщик обещал покупателям школу, а потом, продав большинство квартир, решил строить вместо школы парковку. Так рентабельнее.

Выход. При выборе объекта ориентируйтесь только на существующую или хотя бы уже строящуюся инфраструктуру. А не на красивые 3D-картинки в рекламе.

Какую новостройку выбрать? Все зависит, конечно же, от ваших целей.

Если вы покупаете квартиру для себя, то… Хорошо ли развито ваше воображение? Оно вам очень пригодится, ведь главная сложность при выборе новостройки – вы не видите место, где вам предстоит жить! Приходится представлять его. Девелопер проекта (он же застройщик) с радостью помогает вам, рисуя красивые и неестественно яркие 3D-картинки. Но верить им нужно с большой осторожностью.

Рекомендуем обратить особое внимание на следующие моменты:

• Транспортная доступность. Если добираться до вашего будущего дома тяжеловато, то имейте в виду: после ввода дома в эксплуатацию трафик возрастет еще больше, ведь ваши будущие соседи дружно вольются в существующую пробку.

• Парковочные места. Сколько их предусмотрено в жилом комплексе? Имеется в виду и подземный паркинг, если таковой есть, и открытые машино-места во дворе. Нормой считается коэффициент «одно машино-место на одну квартиру». В домах бизнес-класса может быть обустроено полтора машино-места на квартиру, в элитных домах – два. Но если ваш коэффициент меньше одного, готовьтесь иметь ежедневную головную боль с парковкой. И кстати, сколько будет стоить место в подземном паркинге, который так активно рекламирует застройщик? Часто продажи машино-мест начинаются позже, чем продажи квартир, и цены неприятно удивляют. Постарайтесь узнать порядок цен заранее.

• Подъезд. Насколько он будет широкий и удобный? Пандус к входной двери сделан качественно или «для отмазки»? Есть где хранить коляску на первом этаже? Количество и размеры лифтов? Если вы «мама с коляской» (либо планируете таковой стать) или, к примеру, велосипедист, все эти факторы крайне важны. Неудобный подъезд будет по чуть-чуть отравлять вам каждый день. Да и всем остальным тоже, ведь вам придется волочить через этот подъезд сначала тяжелые стройматериалы, потом крупногабаритную мебель и технику. Ну и, конечно, качество подъезда втройне важно для инвалидов-колясочников. Можем сказать по личному опыту, что, например, в самой популярной в Подмосковье панельной серии П-44Т подъезды совершенно неудобные.

Совет.Если вы присмотрели для покупки панельную новостройку, найдите в городе уже построенные дома той же серии и прогуляйтесь по их дворам и подъездам. Желательно проинспектировать новостройку от того же застройщика или хотя бы с теми же характеристиками, так как дома одной серии тоже могут различаться.

• Инфраструктура.

Заявленные застройщиком детский сад и спорткомплекс уже начали строиться или существуют только на картинках? Учтите, что объекты инфраструктуры не упоминаются в вашем договоре с застройщиком и по факту он вам ничего не должен! Построит – молодец. Нет – уж извините. Хорошо, если девелопер уже заключил договор с управляющей компанией (оператором), которая будет работать на данном объекте инфраструктуры. Это может быть сеть супермаркетов, фитнес-клуб, частная школа, спортивный клуб и т. п. Еще лучше, если данные объекты (например, детский садик или подъездная дорога) включены в инвестиционный договор девелопера и администрации района. Так называемое «обременение», налагаемое на инвестора чиновниками. Все это повышает шансы на появление искомых объектов инфраструктуры, но не дает никаких гарантий, что они появятся вовремя (в срок, обещанный в рекламе).

Остальные параметры – метраж, планировка, этаж – имеют такое же значение, что при выборе вторички. Исходите из личных предпочтений и бюджета. И готовьтесь к компромиссу, иначе поиск идеального объекта может стать бесконечным. Если вы покупаете новостройку с инвестиционными целями, вот еще несколько рекомендаций:

• Выбирайте отдельно стоящие дома или небольшие жилые комплексы (ЖК). Крупные ЖК и «мегапроекты» плохо подходят для инвестиций, так как продать квартиру в них потом довольно сложно. Вам придется конкурировать с множеством таких же инвесторов, а также с обычными покупателями, которые купили и «передумали». Но что хуже всего, вам придется конкурировать с самим застройщиком, который еще несколько лет будет распродавать свои квартиры, периодически снижая цены до неприличия. Ему-то хорошо! Снизил цену – заработал на объемах продаж. А вот вам, простому частному инвестору, такой демпинг спутает все карты.

• Выбирайте районы или города, где наблюдается дефицит нового жилья. Лучше всего, если ваша новостройка будет единственной в районе. Узнайте, не планируется ли здесь в будущем какого-нибудь «мегапроекта». Чем меньше вокруг новых домов, тем меньше конкуренция и тем дороже вы сможете свою квартиру потом перепродать. Многие покупатели хотят жить именно в современном, свежепостроенном доме и готовы за это доплатить.

• Выбирайте квартиры с отделкой от застройщика, чтобы сэкономить время, деньги и силы на ремонте. Квартиру с отделкой можно сразу после получения ключей сдать в аренду и начать отбивать затраты. Квартиру с отделкой и продать потом проще, причем не важно, какая это отделка: эконом-класса или евроремонт. В обоих случаях продажная цена примерно одинаковая – на 10–15 % выше, чем у бетонной коробки. И продаются такие квартиры быстрее: многие покупатели хотят прийти «на все готовое».

• Но сначала убедитесь, что цена этой отделки адекватна! Если застройщик требует за простую, дешевую отделку более 10 000 руб. за кв. м, вам выгоднее самому нанять бригаду и за 6000–7000 руб./м2 сделать хороший предпродажный ремонт. Каким должен быть предпродажный ремонт? Это уже отдельная тема. Мы про это подробно писали в книге «Как продать квартиру выгодно». Читайте и применяйте.

• Для перепродажи выбирайте квартиры на средних этажах – они, как правило, наиболее ликвидны. Первый и последний этаж непопулярны у покупателей, а за высокие этажи с хорошими видами из окна девелопер обычно просит больше денег. Третий – пятый этажи оптимальны по соотношению цена – ликвидность. А для сдачи в аренду подойдут и первый-второй этажи. Продажная цена первого этажа ниже, а арендная ставка почти не отличается.