Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Развитые районы тоже делятся на две группы:

1. Старые, давно обжитые (Академический, Строгино, Хамовники и др.);

2. Новые, но бурно развившиеся в последнее время (Митино, Марфино, Красногорский, Реутов).

Жизнь в развитых районах максимально комфортна, а цены – максимально высоки и почти не меняются со временем.

Неразвитые районы:

1. Новые, только недавно начавшие активно заселяться (Некрасовка, Саларьево);

2. Старые депрессивные районы с большими промзонами и недостатком инфраструктуры (Текстильщики, Бирюлево, Капотня).

Жизнь в таких районах менее комфортна (но не везде!), цены ниже средних, но имеют хороший потенциал роста – в случае активного развития района. Именно эти развивающиеся зоны наиболее интересны для инвестора.

Что может стать катализатором активного развития района?

1. Транспортное строительство. Эту тему мы подробно обсудим в следующей главе.

2. Реорганизация территории. Если на месте депрессивной территории (промзоны, кладбища, тюрьмы) вырастает новый жилой район с обширной инфраструктурой, или престижный деловой центр, или (бывают же чудеса) парк с прудом и белочками, престижность района возрастает, а вместе с ней возрастают и цены на недвижимость. Наглядный пример – деловой центр «Москва-Сити», выросший на месте нескольких промзон. Сегодня это самые дорогие офисы и апартаменты в Москве. Или Хамовники. Раньше тут было немало промпредприятий, а сегодня это самый дорогой и престижный район Москвы.

3. Строительство в районе «доминанты» – крупного, знакового проекта, который притягивает людей, бизнес, застройщиков и становится локомотивом бурного развития и благоустройства района. Наглядный пример – выставочный центр «Крокус Сити» в Строгино или Дом Правительства Московской области в Красногорске.

4. Начало активной застройки района. Это актуально для малозаселенных земель: сельских поселений, сельхозугодий, пустующих земель. В «старой» Москве таких территорий уже давно не осталось, но они есть в Новой Москве, в Подмосковье и других регионах.

Внимание! Пункты 2–4 ведут к развитию и подорожанию района только в сочетании с транспортным строительством! Бездумная застройка пустырей без улучшения транспортной доступности, без создания социальной инфраструктуры, без благоустройства и продуманного, комплексного подхода приводит к обратному результату: некомфортное и неликвидное жилье, которое не продать даже по цене «котлована». Так случилось с многими подмосковными стройками.

Как узнать, что район перспективен?

Читайте прессу, особенно сайты управ, префектур и сайт строительного департамента вашего региона. В Москве, к примеру, это сайт stroi.mos.ru. Ходите на общественные слушания по новым проектам. Сегодня информации много, и она доступна. Но помните главное. Обещания ничего не гарантируют!

Даже если мэр города с внушительным видом говорит на первом канале: «К 1 июня 2015 года здесь будет город-сад», – это ничего не значит. Вообще ничего. Может, конечно, город-сад будет. А может, не будет. Может, в 2015 г., а может – в 2025-м. А может, будет, но не здесь, а 10 км южнее. И не город-сад, а поселок-огород. Как пойдет.

Вспомним, что грандиозный деловой центр «Москва-Сити» изначально планировалось построить к 2002 г. Строят до сих пор.

Более-менее верными признаками того, что обещание воплотится в жизнь, являются:

1. Проведение общественных слушаний по проекту;

2. Проведение тендеров для подрядчиков;

3. Начало строительных работ;

4. Разработка проектной документации.

Да, именно в таком порядке. Однако точную дату окончания строительства вам не сможет гарантировать никто, даже президент Галактики.

Какой перспективный район лучше выбрать для инвестиций?

Чем хорошо жилье вблизи деловых центров, выставочных комплексов и правительственных зданий? Его легко и выгодно сдавать в аренду, в том числе посуточную. А чем хорошо жилье вблизи парков и в новых жилых районах с развитой инфраструктурой? Его можно быстро и выгодно продать. Так что выбирайте перспективный район, исходя из ваших инвестиционных целей.

Важнейший фактор, повышающий цены на недвижимость, – транспортное строительство. Соответственно, отличный способ заработать на недвижимости – купить жилье в районе такого строительства.

Какие же транспортные объекты повышают стоимость квартиры? В порядке убывания:

1. Новые станции метро (до +15 % к стоимости);

2. Новые железнодорожные станции;

3. Новые дороги и реконструкция существующих трасс;

4. Новые маршруты общественного транспорта.

Для городских квартир близость к метро – важнейший фактор ценообразования и главный фактор, повышающий цену. Насколько вырастет цена, зависит от близости квартиры к будущему метро, а также от ее изначальной транспортной доступности. Если до ввода станции путь до ближайшего метро занимал полтора часа на маршрутке, а после – пять минут пешком, цена вырастет максимально (10–15 %). Если же и раньше все было неплохо и экономия времени благодаря новой станции – пять – десять минут, то и рост будет незначительным. Но будет.

Если квартира расположена совсем близко к новой станции (до 300 м), ее будет выгодно сдавать в аренду, а вот для целей продажи цена вырастет не так сильно, так как близкое соседство с метро считается некомфортным. Оптимальное расстояние до метро для выгодной продажи – 300–800 м. Соответственно, выбирая объект для инвестиций, помните о своей основной цели: многолетняя аренда или быстрая перепродажа?

Строительство новой трассы или реконструкция старой – фактор, который существенно влияет на цены на загородном рынке (коттедж или дача может прибавить к цене до 10–15 %), а вот на цену квартиры этот факт влияет незначительно. Жилье может даже подешеветь – если окажется совсем близко от магистрали. К примеру, квартиры, выходящие окнами на Третье транспортное кольцо, после ввода магистрали подешевели примерно на 15 %. При этом нужно учитывать: на время стройки (а она может занять несколько лет) транспортная доступность квартир в районе резко снижается. Это особенно негативно влияет на цену аренды, ведь арендаторам очень важна транспортная доступность, причем прямо сейчас, а не «когда-нибудь». Для целей продажи это не так критично, поскольку покупатели понимают: стройка – временный дискомфорт, который потом обратится в дополнительные удобства.

Новые маршруты общественного транспорта (например, пуск скоростного трамвая или появление автобусной остановки рядом с домом) делают жилье комфортнее и ликвиднее, но на цене практически не отражаются. Строительство новых железнодорожных станций в Москве и Подмосковье в настоящее время почти не ведется. Правда, уже давно разрабатывается амбициозный железнодорожный проект – Малое кольцо Москвы, протяженностью 54 км, с 31 новой станцией. Пока крайне сложно предсказать, насколько быстро и качественно этот проект будет реализован и как он повлияет на стоимость окрестной недвижимости. Но логика подсказывает, что повлияет положительно, особенно для районов, которые ранее славились тяжелой транспортной ситуацией.