Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

На первый взгляд, большая трешка – это лучше малогабаритной однушки, а «ремонт для себя» лучше простого бюджетного ремонтика. Однако стоимость аренды такой квартиры – всего 28 000 руб., из них около 6000 в месяц вы будете тратить на оплату коммунальных счетов. Получаем смешную доходность в 4,4 % годовых. Какая-то расходность получается, а не доходность.

Еще интереснее со сроками. На подготовку такой квартиры к аренде вы потратите один-два месяца (ведь придется ездить в Подмосковье, это сразу удлиняет процесс), а вот на поиск арендаторов для такого непопулярного предложения (трешка в поселке) может уйти и целый месяц, и даже больше. И если одни арендаторы съедут – начинай рассказ сначала… Вывод: чем меньше квартира и чем лучше ее транспортная доступность относительно Кремля – тем проще и выгоднее ее сдавать.

Теперь рассмотрим вариант с инвестицией в «бизнес-класс». Студия площадью 21 кв. м на проспекте Мира на восьмом этаже кирпичной девятиэтажки с обычным ремонтом продается за 6,2 млн руб. Оформление покупки и превращение такой квартирки в стильную современную «холостяцкую берлогу» со всем необходимым для приятной жизни потребует не более 600 000 руб. Итоговый бюджет – 6,8 млн руб.

Сдать такую студию можно за 45 000 руб. в месяц; с учетом расходов на коммуналку и амортизацию квартиры доходность – 7,6 %. Для рынка аренды это очень высокий показатель. Можно те же 7 млн потратить на двушку со старым ремонтом на Бирюлевской улице (15 минут езды до станции метро «Орехово»). Вроде тоже неплохой вариант за такие деньги (6,5 млн за квартиру плюс 0,5 млн за косметический ремонт и обстановку). Однако арендная плата составит в лучшем случае 38 000 руб., из них 4000–5000 – коммунальные платежи.

Вообще, студия 20–25 кв. м – наилучший вариант именно для заработка на аренде. Продажная цена таких квартир гораздо меньше, чем полноценных однушек, а арендная стоимость почти не отличается. Конечно, подобные предложения, подходящие для инвестиций по всем критериям, единичны, их нужно выслеживать и тщательно отбирать.

Отдельная тема – сдача квартиры посуточно. Это уже не инвестиция, а полноценный бизнес, требующий полной занятости одного – трех человек: постоянно обновляемая реклама в различных источниках, сотрудничество с агентствами недвижимости, переговоры с потенциальными гостями, встреча и проводы гостей, денежные расчеты, уборка, мелкий ремонт, смена полотенец и постельного белья… В общем, все прелести отельного бизнеса – интересного, но хлопотного и нервного.

Заниматься посуточной арендой, имея в активе одну-две квартиры, невыгодно. Такой бизнес имеет смысл, если имеется хотя бы пять-шесть квартир, желательно разноплановых и в разных районах. Тогда можно смело рассчитывать на 20–30 % годовых и больше. Как вариант – можно отдать свою квартиру в управление агентству недвижимости, специализирующемуся именно на посуточной аренде. В этом случае ваша доходность будет примерно такой же, как и при долгосрочной аренде, или чуть выше, но агентство возьмет на себя все хлопоты, включая устранение поломок и покупку новой мебели взамен пришедшей в негодность. Требования к квартире, подходящей для посуточной аренды, – такие же, как и для долгосрочной аренды. Единственный нюанс – соседи. Они должны быть достаточно лояльными, чтобы не возникло проблемы из-за частой смены жильцов.

Какая квартира лучше всего подойдет для инвестиций на вторичном рынке с последующей перепродажей? Четких правил нет, и многое зависит от личных предпочтений инвестора. Одни любят дореволюционные особняки и хорошо зарабатывают на них. Другие предпочитают свежие панельные многоэтажки и скупают в них квартиры, причем четко определенного метража и планировки.

На самом деле это действительно важно – любить и знать ту недвижимость, на которой вы хотите заработать. Если угодно – верить в нее. Так что нравятся вам сталинки – инвестируйте в них. Хватает только на панельную однушку в Подмосковье? Тоже отличный вариант. Как показывает практика, «религии» у талантливых инвесторов разные, а доходы – одинаковые. Одинаково высокие.

Разумеется, это не значит, что прибыль принесет ЛЮБАЯ квартира. Инвестировать надо с умом, иначе это никакая не инвестиция, а игра в рулетку. Вот несколько параметров, которые облегчат вам в будущем выгодную перепродажу квартиры:

1. Небольшой размер (оптимально – однушка или двушка площадью 30–50 кв. м);

2. Удобное местоположение (пешая доступность метро в Москве или станции электрички в Подмосковье);

3. Средние этажи (не первый и не последний);

4. Хорошее состояние дома (дом моложе 20 лет или дом после капитального ремонта);

5. Отсутствие существенных дефектов как у самой квартиры, так и у окружающей местности (например, вредного производства или свалки неподалеку).

Как видим, параметры не такие строгие, как для аренды, и влияют они скорее на ликвидность (скорость продажи), нежели на прибыль от продажи. Потому что прибыль от продажи определяется, по большому счету, только тремя глобальными факторами:

1. Выгодная цена покупки;

2. Потенциал роста цены для этой конкретной квартиры;

3. Потенциал роста цены для данного дома/района.

Рассмотрим их подробнее.

На этапе покупки квартиры для инвестиции вы изначально ищете объект с привлекательной ценой (ниже среднего по рынку). Однако очень важно четко понимать причины низкой цены и очень тщательно проверить документы такой лакомой квартиры!

Почему квартира может продаваться по заниженной цене?

1. Это мошенничество.

2. Продавец по своим личным причинам очень торопится ее продать.

3. Квартира имеет серьезные дефекты.

4. Квартира имеет серьезные проблемы с документами.

5. Продавец неграмотен и не знает истинной цены своего объекта.

6. Вы сами неграмотны и ошиблись – на самом деле цена адекватна рынку.

7. Иное (например, продавец – ваш родственник).

8. Это все-таки мошенничество.

Про пункт 5 можете забыть: таких продавцов давно уже нет. По крайней мере, в крупных городах. Может, конечно, вам повезет и вы наткнетесь на человека, для которого непринципиальна лишняя пара сотен тысяч. Такое бывает, когда обеспеченный человек продает нежданно доставшуюся в наследство хрущевку на выселках. Он не воспринимает эту квартиру как свой последний шанс разбогатеть и определяет цену «на глазок». Но все же это очень редкий случай, чаще всего пункт 5 оказывается замаскированным пунктом 1, 3, 4 или 6.

Пункт 2 наиболее интересен инвестору, но подходит в основном для покупателя с «живыми» деньгами, без ипотеки. Если продавец действительно спешит, вам потребуется очень быстро принять решение. Аванс в день просмотра, сделка через неделю… Иначе выгодный объект перехватят конкуренты. Чтобы оперативно проверить документы на квартиру, потребуется профессионал – риелтор или юрист. Но риск все равно остается.