Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
- Название:Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
- Автор:
- Жанр:
- Издательство:Литагент «Альпина»6bdeff1e-120c-11e2-86b3-b737ee03444a
- Год:2015
- Город:Москва
- ISBN:978-5-9614-3363-0
- Рейтинг:
- Избранное:Добавить в избранное
-
Отзывы:
-
Ваша оценка:
Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум краткое содержание
Есть люди, которые годами мечтают о новой квартире. Ведь своя квартира – это не только бетонная коробка с перегородками. Покупая жилье, мы удовлетворяем гораздо более глубинные, базовые потребности, нежели потребность в стенах, поле и потолке. Но все понимают: приобретение квартиры – дело сложное и рискованное. Где найти ту самую, наиболее приемлемую с точки зрения бюджета и обстоятельств? Как добиться от продавца самых выгодных условий? Сколько времени, сил и нервов придется потратить на покупку? Одни покупают квартиру за месяц, другие мучаются по полгода, выбирая все новые неподходящие варианты, получая отказы от банка, теряя выплаченные авансы и т. д. У вас есть шанс избежать этих мучений!
Книга Анны Моисеевой и Сергея Тихоненко поможет сделать процесс покупки квартиры понятным и предсказуемым. Читатели получат исчерпывающие рекомендации по всем этапам покупки квартиры в доме любого типа (от новостройки до строения под снос) – начиная с поиска объекта и заканчивая оформлением прав собственности.
Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - читать онлайн бесплатно ознакомительный отрывок
Интервал:
Закладка:
• Юридические риски. Подробнее читайте в главе «Риски. Снизить и смириться».
• Дополнительные риски: пожар, потоп, кража, различные ЧП, непорядочные квартиранты и т. п.
• Не такая уж высокая доходность, особенно в сегменте аренды. Доход в 10 % годовых от аренды считается великим везением, норма – 4–5 %.
География инвестиций
Все-таки решили инвестировать в недвижимость? А в какой стране?
Если вы не собираетесь жить в покупаемой квартире, то и не привязаны к конкретному региону. Можно купить объект хоть в Африке, хоть в Лапландии, хоть в деревне Гадюкино. Где лучше?
На самом деле лучше все-таки выбирать объект в том регионе, где вы живете, или неподалеку. Инвестиции в зарубежную недвижимость имеют ряд серьезных минусов:
• Сложность выбора. Нужно досконально знать местный рынок, чтобы не промахнуться с объектом.
• Больше шансов столкнуться с мошенничеством. Иностранцев любят «обувать».
• Сложность с управлением. Кто будет заниматься сдачей объекта в аренду? Кто будет платить налоги и коммунальные платежи? Кто будет делать ремонт при необходимости? Кто будет разруливать всевозможные проблемы, вроде затопления соседей? Можно поручить эту работу управляющей компании, но тогда ваши доходы снижаются.
• Большая комиссия риелтору – обычно около 5 % от стоимости объекта. Но если покупаете новостройку, комиссия обычно заложена в ее стоимость.
• Большие затраты денег и времени: поездки за рубеж для покупки и решения других вопросов, налоги на недвижимость (в большинстве стран они несравнимо выше, чем у нас), коммунальные платежи и плата за обслуживание дома (зачастую тоже очень высокие).
• Языковой барьер.
• Юридические риски в чужой стране всегда очень высоки. Вы не знаете всех тонкостей законодательства и, скорее всего, не имеете местного адвоката, которому доверяете. Но что всего хуже – вы не знаете, как изменится это законодательство в будущем. Пока местным властям выгодны иностранные инвестиции, покупателей-иностранцев поддерживают и предоставляют преференции, станут не нужны – начнутся гонения. Так происходит сейчас в Таиланде, где иностранные собственники недвижимости практически бесправны.
• Низкая ликвидность. Квартиру или виллу за рубежом довольно легко купить, а вот продать удается далеко не всем…
Преимущество покупки недвижимости в некоторых странах (Болгария, Латвия) – возможность получить вид на жительство. Однако условия его получения постоянно ужесточаются. Еще один плюс – высокая доходность, но сегодня это актуально только для развивающихся стран – Индии, Бразилии, Венесуэлы. Вы готовы вкладывать серьезные деньги в далекую и неведомую страну третьего мира? Третий плюс – возможность отдыхать в собственной квартире или вилле на побережье – на самом деле таковым не является. За стоимость самой дешевой студии в курортной зоне можно каждый год кататься по пятизвездочным отелям и не быть привязанным к одному месту.
А какой регион выбрать в России? Безопаснее всего – ваш собственный город или район. Вы знаете «местность», так что шансы промахнуться невысоки. Если интересует более высокая доходность, можно выбрать крупный город, который в настоящее время активно развивается и имеет положительную динамику по численности населения. Например, Нижний Новгород, Казань, Пермь, Омск, Самара, Ростов-на-Дону, Краснодар. Сюда же относятся крупные города Московской области: Люберцы, Домодедово и т. п. Если вы не москвич, Москва не лучший выбор для инвестиций из-за высокого порога входа (минимальный размер инвестиций – 4–5 млн руб.). Если все-таки интересуетесь Москвой, тщательно выбирайте риелтора и не пытайтесь купить объект сами. Известно много случаев, когда иногородний покупатель «велся» на «богатый» ремонт и выбирал неликвидный объект в затрапезном районе.
Вообще покупка квартиры для инвестиций – такое ответственное дело, что его нужно совершать только вместе со специалистом. Если вы не профессионал рынка недвижимости, ищите такого профессионала для сопровождения сделки.
Стратегия инвестирования
Так, с местом действия определились. Теперь определимся с самим действием. Как вы планируете инвестировать в недвижимость? Какую стратегию выберете?
Существует несколько основных стратегий:
• Купить новостройку, дождаться получения ключей и перепродать. Вариант: купить новостройку, дождаться ключей, сделать ремонт, купить мебель, сдать на время, потом продать.
• Купить вторичную квартиру и сдавать в долгосрочную аренду. Вариант: сдавать, а через некоторое время перепродать.
• Купить квартиру и сдавать ее в посуточную аренду.
• Снять квартиру на долгий срок и сдавать ее посуточно. Не совсем по теме этой книги, но тоже вариант.
• Купить квартиру на первом этаже, перевести в категорию «нежилое помещение» и сдавать как офис. Потом можно продать.
• Купить объект коммерческой недвижимости и тоже: сдавать, продавать…
Возможно, у вас возникнет идея купить земельный участок, построить дом, а затем сдавать его в аренду или продать. Не лучший вариант. Строительство дома – долгое и крайне хлопотное дело. Но еще хлопотнее – пытаться этот дом потом пристроить. Из-за переизбытка предложения загородные дома в Подмосковье продаются плохо и могут зависнуть в продаже на пару лет. Возможно, в вашем регионе ситуация другая, тогда рассмотрите и этот вариант.
У инвесторов с крупным капиталом есть и другие возможности, например – купить оптовый участок земли и распродать в розницу. Или построить коттеджный поселок. Подобные бизнес-схемы мы в этой книге рассматривать не будем.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость – тоже не наша тема, ведь это книга о покупке квартиры, то есть жилой недвижимости. Но пару слов все же скажем. Коммерческие помещения – неплохой объект для инвестиций. Речь идет про так называемый стрит-ритейл – помещения на первых этажах жилых домов и отдельно стоящие торговые павильоны (в противовес помещениям в бизнес-центрах и торговых центрах, которые в розницу обычно не продаются). Использовать такие объекты можно не только под магазин, но и под аптеку, салон красоты, предприятие бытовых услуг или офис – например, сдать агентству недвижимости.
Особенности инвестиций в стрит-ритейл:
• Более высокий порог входа, чем в жилом сегменте (в Москве это от 6 млн руб., в Подмосковье – от 3 млн руб.).
• Более высокие коммунальные платежи, что повышает риски инвестора. Не смог сдать свое помещение – плати и теряй деньги.
• В среднем более высокая доходность. Сдача в аренду небольшого помещения под парикмахерскую или банк может приносить 8–15 % годовых.
Читать дальшеИнтервал:
Закладка: