Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Кредит с аннуитетными платежами предполагает погашение равными суммами, но доля, идущая на погашение процентов, в первый месяц максимальна и постепенно снижается. А доля, идущая на погашение основного долга, наоборот, сначала минимальна, но постепенно растет.

Кредит с дифференцированными платежами предполагает, что основной долг гасится равными суммами, но к нему прибавляется оплата процентов, которая в первый месяц максимальна, но каждый месяц уменьшается – в результате уменьшается и сам платеж.

При аннуитетной схеме погашения переплата за кредит больше. В том же примере с кредитом 2 млн руб. на 10 лет под 12 % годовых – переплата при аннуитетных платежах составляет 1,44 млн руб., а при дифференцированных – 1,2 млн руб. Разница в 240 000 руб.

Получается, дифференцированный кредит выгоднее? Не совсем:

• Аннуитетный платеж сегодня предлагают все ипотечные банки, дифференцированный – единицы. Соответственно, с аннуитетом ваш выбор гораздо шире.

• По дифференцированной схеме первый платеж больше аннуитетного, соответственно снижается максимальная сумма, которую может предложить вам банк (как мы помним, обычное требование – платеж не более 40 % от ваших подтвержденных доходов).

• Очень неудачная идея – платить максимум в первый год, когда вы наиболее финансово истощены покупкой квартиры, ремонтом, приобретением мебели и т. п. Неоправданные жертвы.

• Ну и самое главное – никто не мешает вам самому превратить аннуитетный кредит в дифференцированный! Просто вносите досрочные платежи, равные разнице между этими двумя вариантами. Тогда и размер переплаты снизится. А если в какой-то месяц заплатить сверх нормы не сможете – ничего страшного, кредитная история не пострадает.

В общем, я рекомендую не мудрить и выбирать ипотеку с аннуитетными платежами.

Как рассчитать платежи, переплату и все прочие суммы? Можно использовать ипотечные калькуляторы на банковских сайтах, но они дают весьма ограниченную информацию. Я использую свой собственный кредитный калькулятор – чудо-табличку в Excel. Вводите основные параметры (сумма, срок, ставка) и получаете полный график платежей на весь срок кредита – аннуитетных и дифференцированных – с разбивкой на основной долг и проценты. Там же можно просчитывать любые досрочные платежи в любой месяц кредита – с уменьшением срока и уменьшением платежа.

Вы тоже можете получить эту чудо-табличку. Для этого нужно написать честный отзыв на эту книжку, разместить его в любой соцсети или на сайте издательства alpinabook.ru на страничке книги и прислать ссылку на отзыв по адресу book@homestaging.ru. Не забудьте указать в теме письма «ипотечный калькулятор». В ответ мы вышлем вам файл с калькулятором.

Рассчитывать только на свои силы при покупке жилья – участь большинства россиян. Но в некоторых случаях для решения квартирного вопроса можно получить помощь от государства. Грех этим не воспользоваться! Существуют как федеральные, так и городские социальные программы по жилищному обеспечению.

На господдержку при покупке жилья могут рассчитывать:

1. Семьи, где появился второй (третий, четвертый и т. д.) ребенок. Имеют право на получение материнского капитала, который можно потратить на приобретение жилья.

2. Многодетные семьи (трое и больше детей). Получают субсидии от местных властей.

3. Очередники (стоящие в очереди на улучшение жилищных условий). Получают субсидии от местных властей.

4. Молодые семьи. Получают субсидии от местных властей.

5. Молодые учителя. Могут воспользоваться:

специализированной льготной ипотечной программой;

субсидиями для оплаты первоначального взноса по ипотеке (до 20 %).

6. Военнослужащие (сотрудники правоохранительных органов, МЧС, прокуратуры). У них есть два способа решить квартирный вопрос:

накопительно-ипотечная система (НИС). Программа может заинтересовать действующих военных, у которых впереди еще годы службы;

государственный жилищный сертификат (ГЖС). Интересно для тех, кто собирается увольняться со службы.

7. Молодые ученые. У них тоже два варианта:

специализированная ипотечная программа;

ГЖС.

8. Члены семей военнослужащих, проходивших военную службу по контракту, отслуживших более 10 лет и погибших в период прохождения военной службы или после увольнения; чернобыльцы, вынужденные переселенцы и граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. Имеют право получить ГЖС.

Если вы не относитесь к вышеперечисленным категориям, не спешите пролистывать эту главу. Присмотритесь к организации, где вы работаете. Может, там имеются льготы для сотрудников при покупке жилья? Это может быть беспроцентная ссуда или кредит под низкий процент. Такой практики пока нет? Поговорите с начальством, не исключено, что именно вы создадите прецедент. Крупные компании заинтересованы в ценных специалистах и нередко стимулируют работников дополнительными льготами. Ссуда на покупку жилья – отличный способ «привязать» работника на долгие годы и сделать его более покладистым. Ну а для работника это шанс решить, наконец, квартирный вопрос. В вашей компании это не практикуется? Может, пора сменить работу, подыскав более сговорчивую фирму?

Семья, в которой после 1 января 2007 г. родился второй (третий, четвертый и т. д.) ребенок, получает так называемый материнский капитал (МК). Причем МК может быть получен не только на рожденного, но и на усыновленного ребенка.

Материнский капитал можно получить лишь один раз. Все последующие дети доходов родителям не приносят.

Каждый год размер МК индексируется на федеральном уровне и не зависит от региона получения; в 2013 г. сумма составила 408 960 руб. Постановление о маткапитале действует до 2015 г. Потом его могут продлить, но ходят слухи, что продлять не будут. Кризис.

Материнский капитал выдается в виде сертификата, а не наличных денег. Во избежание злоупотреблений и манипуляций законодатели усложнили способы его использования, ввели много ограничений. По закону МК можно потратить на улучшение жилищных условий семьи, образование ребенка, пенсионные накопления матери. Нас интересует именно приобретение жилья, его и рассмотрим.

Материнский капитал можно использовать для: