Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

1 марта 2005 г. произошло важное событие, ставшее водоразделом между двумя эпохами. Именно тогда вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ.

Вас признали «нуждающимся в улучшении жилищных условий» и поставили на жилищную очередь до этой красной даты? Поздравляем! Вы очередник «старой волны», которому льготы положены в первую очередь. Ведь тогда еще действовал старый Жилищный кодекс, принятый в СССР. Закон гарантировал право на получение бесплатного жилья всем нуждающимся. Когда-нибудь потом, в светлом будущем. Когда дойдет очередь.

СССР давно нет, законы изменились, но право на бесплатное получение жилья осталось. На выбор: по договору социального найма или по договору безвозмездного пользования из специализированного жилищного фонда.

Получить жилье в безвозмездное пользование также могут:

• дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей;

• пожилые люди и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, если они отказались от услуг этого учреждения.

Разумеется, ждать бесплатных квартир можно неопределенно долго (на практике – не менее 20 лет), но можно ускорить этот процесс, заплатив часть собственных денег, а на остальную часть оформить субсидию.

Вы не успели встать на очередь до 1 марта 2005 г.? Тогда вы все равно можете претендовать на статус «нуждающегося в жилом помещении». Но для этого надо не только испытывать нехватку жилья (учетная норма в Москве – 10 кв. м на человека), но и соответствовать статусу «малоимущий». Кто такой малоимущий и чем он отличается от обычных граждан, каждый регион решает по-своему. В Москве учитывается не только совокупный доход семьи (менее прожиточного минимума на человека), но и имущество, которым владеет семья (машина, дача и т. д.).

Доступ к бесплатным квартирам каждый год ужесточается, и получить жилплощадь становится все менее реально. Так, с приходом к власти в Москве Сергея Собянина появилось новое ограничение: загородное жилье очередников (дачи, садовые домики) также учитывается при определении «нуждаемости». Независимо от качества этого жилья и возможности проживания в нем. Если выясняется, что очередник владеет загородным жильем, из очереди его вычеркивают.

Можно не ждать у моря погоды и получить субсидию, а остальное заплатить самим. Все зависит от позиции местных властей, величины бюджета, длины очереди. Если вы очередники и при этом имеете статус молодой семьи или многодетной семьи, ваши шансы высоки.

Государственный жилищный сертификат является «именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета жилищной субсидии для приобретения жилого помещения на территории Российской Федерации».

Порядок использования ГЖС регулируется федеральной программой «Государственные жилищные сертификаты» и Постановлением правительства № 168 от 19 марта 2002 г.

Субсидия рассчитывается по формуле:

C = Ц × П, где:

С – размер субсидии;

Ц – расчетная нормативная цена квадратного метра (зависит от района, где приобретается квартира);

П – количество метров по социальной норме, которая зависит от количества членов семьи. На данный момент это 33 кв. м для одного человека, 42 кв. м на двух человек, 54 кв. м на троих. Для каждого дополнительного члена семьи – еще плюс 18 кв. м. Для офицеров в звании полковника и старше, а также для имеющих ученую степень – еще плюс 15 кв. м на каждого.

Некоторые факты о ГЖС:

• Сертификат можно получить только один раз.

• Среди риелторов покупка квартиры по ГЖС считается муторным и сложным делом, не все за это берутся. Тем не менее есть профессионалы, которые имеют нужные связи и опыт работы с ГЖС. Они смогут оказать реальную помощь в проведении такой сделки.

• «Нормативная» цена ниже рыночной. Остаток придется доплачивать или брать ипотечный кредит.

В июле 2013 г., по данным аналитического центра ИРН, средняя рыночная цена квадратного метра недвижимости в Москве колебалась в пределах 165 000–170 000 руб. Стоимость квадратного метра самого дешевого жилья в столице начинается от 100 000 руб.

Расчетная стоимость квадратного метра по ГЖС (с учетом поправочного коэффициента для Москвы 1,2) составляет 39 600 руб. Такой суммы для покупки квартиры явно недостаточно даже на окраине Новой Москвы.

К примеру, семья из трех человек может получить от государства 2 138 400 руб. Остальное придется доплатить из собственных или заемных средств.

• По ипотеке с ГСЖ могут работать только аккредитованные банки. Это Сбербанк, Газпромбанк, «УРАЛСИБ», Связь-банк и некоторые другие.

• Действие сертификата ограничено во времени. С момента получения дается 2 месяца для его предоставления в банк и 9 месяцев для передачи в банк документов на выбранную квартиру. После проверки документов в течение 10 рабочих дней банк перечисляет деньги по сертификату.

• Величина выплаты рассчитывается перед выдачей сертификата и актуальна все время действия (11 месяцев).

• Большие сложности возникают при покупке по ГСЖ новостройки. Особенность покупки квартиры за ГЖС – банк переводит деньги продавцу после предоставления документов на собственность. Но на стадии строительства права собственности еще нет.

• Существует большое количество манипуляций и мошенничества, связанных с ГЖС. Распространена «обналичка» сертификата по серым схемам. Государство до поры до времени закрывало на это глаза, но сейчас активно борется с этим явлением.

Право на сертификаты имеют военные, сотрудники правоохранительных органов, ученые, учителя, многодетные семьи и другие категории граждан, перечисленные в начале главы. Конечно, мало служить в армии или интересоваться наукой, чтобы получить субсидию. Законодательство выдвигает ряд требований для каждой категории получателей ГЖС. Например, военнослужащий РФ должен отслужить не менее 10 лет, а ученый – отработать в научных организациях не менее 5 лет и не расторгать по своей инициативе трудовой договор с научной организацией в течение 5 лет после получения субсидии.

Главное, что нужно понимать при покупке недвижимости, – безрисковых сделок не бывает. В вашей воле лишь выбрать степень риска, приемлемую для вас. При этом закономерность очень простая: чем ниже цена, тем выше риски. Невозможно купить дешево и безопасно. (Имеется в виду – дешевле аналогов.) Наоборот – бывает. Так что хотите сэкономить – соглашайтесь рискнуть. Ищете квартиру с безупречными документами – готовьтесь заплатить по максимуму.