Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

К сожалению, нередко покупатели закрывают глаза на факторы, которые могут привести к затяжным судебным процессам в лучшем случае и к расторжению сделки в худшем. Ленятся или боятся заглянуть в будущее. А заглядывать – надо. Чем может грозить покупка проблемной квартиры?

Прежде всего – иском о расторжении сделки. Заинтересованное лицо (как правило, это продавец, его родственники, органы опеки) заявляет об ущемлении интересов и требует расторгнуть сделку. В случае если суд удовлетворит иск, сделка считается расторгнутой, покупатель и продавец должны вернуть друг другу полученное. С квартирой все просто: вот она. Документы оформляются на нового собственника. С деньгами сложнее: их можно потратить, «потерять». И просто не вернуть. Наконец, после длительной возни с поиском продавца потерянной вами квартиры и судебными приставами вы начинаете возвращать свои деньги. По 3000 руб. в месяц.

По статистике Росреестра, в 2012 г. в Москве было заключено 96 655 сделок с жилой недвижимостью. По некоторым данным, в том же году по суду было расторгнуто около 2000 сделок. Примерно 2 %. Наиболее частые причины:

1. Нарушение прав наследников;

2. Нарушение прав несовершеннолетних;

3. Нарушение при приватизации;

4. Нарушение права преимущественной покупки при продаже долевой собственности;

5. Неправомерное участие в сделках лиц, признанных недееспособными или ограниченно дееспособными;

6. Нарушение договора при сделках пожизненного содержания с иждивением.

Как видим, реальных случаев расторжения сделки гораздо меньше, чем квартир с сомнительной историей и риском расторжения. То, что иск возможен, не означает, что его подадут и «обделенное» лицо будет бороться за утраченную квартиру. Одни не знают о своих правах, другие не хотят возиться с судом, третьи не считают себя обделенными, есть и просто порядочные люди…

И разумеется, далеко не все иски суд удовлетворяет. Но и в этом случае покупатель празднует пиррову победу: нервы, стресс, деньги на юристов, потерянное время никто не вернет. А ведь можно было не связываться с проблемной квартирой, заметив красные флажки. Про сделки с новостройками, долями и комнатами, о рисках ренты мы уже писали в соответствующих главах. Теперь расскажем о потенциально проблемных ситуациях при обычной купле-продаже квартир на вторичном рынке.

Психологи, изучающие мотивацию людей при совершении сделок, утверждают, что нами правят два мощных стимула – жадность и страх. Жадность вынуждает выбрать выгодный объект для покупки. Страх заставляет действовать осторожно. Любые перекосы неуместны. Избыток жадности может привести к покупке проблемного объекта. Чрезмерная осторожность помешает совершить выгодную сделку.

Если бы мы жили в Америке, то после решения о приобретении дома обязательно бы вызвали инспектора для проверки технического состояния объекта. Инспектор изучает дом и выносит свой вердикт о состоянии крыши, отопления, канализации… Результат проверки может стать поводом для серьезного торга, ведь устранить технические проблемы зачастую весьма недешево. Юридические проблемы? Их нет и быть не может. За несколько столетий существования рынка недвижимости на Западе и законы, и практика их применения отточены, как меч самурая.

«Везет же, – вздохнет читатель, знакомый с современными российскими реалиями, – у нас все куда как сложнее». Рынку недвижимости в России 22 года. По возрасту – вчерашний студент, только вступающий во взрослую жизнь. При этом с момента принятия Закона о приватизации 4 июля 1991 г. несколько раз менялись Гражданский и Жилищный кодексы, правила оформления сделок с недвижимостью, вид, цвет и формат документов на собственность. Не забудем про введенную после Гражданской войны и бережно сохраненную до наших времен прописку. Законы принимались, обрастали поправками, искажающими первоначальный замысел, и отменялись. Впрочем, как известно, строгость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения. С годами находились все новые лазейки, изобретались обходные пути, законодатели вяло с лазейками боролись, увертки совершенствовались…

А приватизация… Правила приватизации менялись с частотой калейдоскопа. Поначалу правом приватизировать квартиру можно было воспользоваться неограниченное количество раз. За этим просто не следили. Гораздо позже стали требовать справку со всех мест жительства гражданина, дабы удостовериться, что он еще не воспользовался своим правом. В первое время свидетельство о праве на собственность, выданное в Москве, было похоже на ордер советских времен – бумажка розового цвета («розовая бумага» на сленге риелторов), содержащая несколько строчек, печать и подпись свежеиспеченного мэра Лужкова. И это документ на самое ценное имущество – квартиру! Сложная ситуация сложилась с несовершеннолетними детьми. Только спустя два года с принятия закона о приватизации Верховный суд постановил, что несовершеннолетние дети в обязательном порядке принимают в ней участие и становятся совладельцами квартиры. «Ущемленные в правах» дети первой волны приватизации выросли и принялись бороться за утраченную жилплощадь…

Переход от социализма к капитализму дезориентировал множество людей, вся страна училась жить в новых условиях. К сожалению, некоторые не нашли свое место в рыночной экономике и оказались на обочине жизни. Пьянство, деградация, распад личности… Всем этим воспользовались порожденные переходным периодом многочисленные преступные группировки. Несовершенство законов, слабость контроля, а также коррупция привели к валу преступлений в сфере недвижимости. Пик пришелся на 1993–1997 гг. Последствия тех незаконных сделок с недвижимостью мы ощущаем и в наши дни.

Сегодня найти вторичную квартиру с «чистой историей» – большая удача. Зато довольно часто попадается недвижимость, документы на которую можно охарактеризовать примерно как «черт ногу сломит». Что-нибудь вроде:

Квартиру приватизировали на бабушку и дочку, почему-то забыв сидящего в тюрьме мужа и малолетнего внука. Не будет ли муж возражать, когда вернется на волю? Не станет ли судиться сын, став совершеннолетним? Риторические вопросы. Затем квартиру продали семейной паре. Пара начала ссориться, и доля мужа перепродается сыну жены от первого брака по смешной цене 30 000 руб. Сделка удостоверена нотариусом, но знает ли о ней муж? Неизвестно. Органы регистрации почему-то отказываются регистрировать сделку, но быстро оформляется судебное решение, и купля-продажа регистрируется по суду.