Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

По статистике, больше половины приватизаций оформлено с «отказниками». По идее, исков должно быть очень много. Но в реальности это не так. Право пользования не обладает большой ценностью: его нельзя продать. А перспектива жить как на пороховой бочке, опасаясь применения «неправовых методов», мало кого вдохновляет.

Что делать?

Перед сделкой, а еще лучше перед передачей аванса необходимо навести справки о квартире. Вся ее история хранится в паспортном столе. Необходимо подойти в паспортный стол с собственником квартиры и запросить копию финансово-лицевого счета. Нам интересно все! Кто получал ордер, кто, когда и на каком основании прописывался. Не менее важна информация об убытии – когда и куда. В одних случаях причина – смерть, в других – переезд на новое место жительства. Плохо, если новое место – тюрьма или психиатрическая больница. Это сразу два красных флажка. Заключенный, который подписал любой документ, пусть и заверенный начальником учреждения, может через суд впоследствии его оспорить. Кроме того, бывшие заключенные – как раз та категория граждан, которую суд частенько вселяет на прежнее место жительства.

Все дальше и дальше в прошлое уходит эпоха, когда несовершеннолетние не включались в состав собственников при приватизации. Вздохнем с облегчением? Рано. Новый сюрприз – использование материнского капитала. О приобретении жилья с помощью МК мы уже рассказывали в главе «Халява, сэр! Квартира от государства». Здесь же мы взглянем на дело под другим ракурсом. Какие проблемы могут ожидать при покупке квартиры, частично оплаченной с помощью материнского капитала?

Одно из условий использования МК для покупки жилья – включение несовершеннолетнего в число собственников. На ребенка необходимо оформить долю в недвижимости. Закон не уточняет размер доли – все на усмотрение семьи.

Вместе с тем одно из условий предоставления ипотечного кредита – жилье должно находиться в залоге у банка. Естественно, банку не интересно, чтобы в числе собственников находился ребенок, которого родители наделили долей. Как забрать квартиру, если взрослые перестанут выплачивать кредит? А никак. Ведь долю у ребенка не отберешь, а без нее квартира – не квартира, а винегрет из долей.

Налицо противоречие между требованием законодательства и банковской практикой. А ведь большинству покупателей без ипотеки не обойтись. Что делать? Банки пролоббировали свои интересы, и теперь можно наделять ребенка долей после выплаты ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры. То есть когда-нибудь потом, в отдаленном будущем.

На сегодня механизм контроля выполнения обязательства по наделению ребенка долей отсутствует. Это не интересно ни Пенсионному фонду, выдающему сертификат на МК, ни социальным службам. Но мы-то знаем: где нет контроля, нет и исполнения.

Классическая ситуация. Семья с ребенком купила однушку в ипотеку. Родился еще один ребенок, получен МК, которым и погасили часть долга. Но вот с банком рассчитались и появилось желание расшириться. Однушка продается, для покупки двушки или трешки берется еще один ипотечный кредит. Долей в старой квартире ребенка не наделили – ведь квартиру надо продавать. В новой квартире доли тоже пока нет – квартира в залоге у банка. Результат – ребенка лишили права на законную долю в собственности.

Федеральная программа по предоставлению материнского капитала стартовала, как мы уже говорили, в январе 2007-го. Значит, сейчас, по состоянию на 2013 г., самым старшим детям исполнилось шесть лет. Время бежит быстро, и к 2025-му мы можем столкнуться с волной исков. Выросшие дети смогут требовать восстановления своих нарушенных прав. Назад, в 90-е. Наверняка к этому времени многие квартиры не раз поменяют владельцев.

Как защититься от покупки квартиры, где родители не наделили ребенка обязательной долей? К сожалению, точной методики не существует. Пенсионный фонд не обязан давать информацию. У банка – банковская тайна. Сами владельцы могут ничего не сказать. Шесть лет действует программа. Квартиры покупают, продают, разменивают. Это еще больше усложняет проверку.

И все же, как уменьшить риски?

• Выясняйте состав семьи, которая продает квартиру. Если детей двое и больше и родились они начиная с 2007-го, есть повод наводить справки дальше.

• Не ленитесь пролистать все страницы паспорта собственника и супруги – детей все еще вписывают на соответствующей странице.

• Смотрите копию финансово-лицевого счета, обращая особенное внимание на наличие несовершеннолетних.

Вывод.К сожалению, законодатели пока не разработали механизмов, позволяющих проконтролировать на 100 % соблюдение прав ребенка при использовании МК. Судебных исков пока нет, и в наших силах свести риск к минимуму.

Итак, квартира была получена по наследству. Спешим вас огорчить. Покупка наследственной квартиры – одна из самых опасных сделок на российском рынке недвижимости. Степень риска – один – три красных флажка, зависит от конкретной ситуации. Главный риск – внезапное появление ранее неизвестных наследников, которые не успели в шестимесячный срок после открытия наследственного дела заявить о своих правах. Значит, впереди судебный процесс с неизвестными перспективами. Второстепенные риски – мошенничество с документами, подлог.

Имеют значение четыре фактора:

1. Наследство по закону или по завещанию?

2. Степень родства между наследодателем и наследником.

3. Промежуток времени между оформлением завещания и смертью наследодателя.

4. Сколько времени прошло между получением документов на собственность и выставлением квартиры на продажу.

Рассмотрим подробнее.

Владелец имущества подписывает завещание, которое заверяется нотариусом. Наследником могут быть как один человек, так и несколько. После смерти владельца открывается наследственное дело, и в течение шести месяцев наследники должны посетить нотариальную контору и заявить о своих правах. Через полгода после смерти наследодателя наследники могут получить свидетельство о праве на наследство, отнести его в Регистрационную палату и получить свидетельство о праве на собственность. Если наследник один – он будет единоличным собственником объекта, если наследников несколько – объект будет в долевой собственности.

Что делать покупателю квартиры, полученной по завещанию?

Смотрим документы, изучаем состав семьи. Если наследник приходится близким родственником наследодателю, оснований для беспокойства мало. Обычно пожилые люди завещают имущество детям или внукам, гораздо реже – братьям, сестрам, племянникам и другим родственникам. Это обычная жизненная ситуация.