Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

• Тарифы по страхованию титула составляют от 0,5 до 1,5 % от стоимости квартиры за год. Если страховой случай произошел за день до оформления полиса или через год и один день, выплаты не производятся.

• Тарифы по страхованию титула в рамках ипотечного кредитования ниже, чем для «добровольных» клиентов. В среднем это 0,1–0,5 % от страховой суммы за год. Так что если хотите страховку на всю стоимость квартиры, а не только на сумму долга – лучше делать это сразу, в момент оформления ипотеки.

• Срок исковой давности в России – три года, поэтому многие рекомендуют оформлять титульное страхование на три года. Но на самом деле срок исковой давности начинает отсчитываться с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, а это может произойти и через 20 лет.

• При наступлении страхового случая страховая компания в первую очередь расплачивается с банком, а уж если что-то останется – со страхователем.

• Если юристы страховой компании одобрили квартиру, это еще не гарантирует одобрения юристов банка. Могут и отказать. Видимо, банки сами не доверяют страховщикам.

• Если юристы банка одобрили квартиру, это тоже ничего не значит. Банк все равно практически не рискует: если страховая компания не погасит основной долг, он останется на заемщике. Вы будете обязаны платить, даже лишившись квартиры.

Если квартира продается по доверенности – в девяти случаях из десяти покупать ее не следует. Степень риска – два, а еще чаще три красных флажка. Нет, если вы человек азартный и желаете испытать фортуну, тогда другое дело, ввязывайтесь на свой страх и риск. Если же вы человек практичный, дорожите деньгами и не готовы на авантюры – забудьте про эту квартиру.

«Но почему?» – может спросить человек, далекий от недвижимости. Ведь любой дееспособный гражданин имеет право уполномочить другого гражданина представлять свои интересы, подписывать договоры, совершать сделки. Доверенность заверяется у нотариуса и…

Все так, но! Покупать квартиру по доверенности – значит попадать в зону неконтролируемых рисков. Возникают вопросы:

• Доверенность – настоящая или поддельная? Нотариальные бланки могут украсть, печать и подпись нотариуса подделать. Если доверенность выдана в том же городе, где происходит сделка, это можно выяснить, появившись в нотариальной конторе. А если нотариус в другом городе или, того хуже, в другом регионе?

• Точно ли собственник подписал доверенность? В нотариальных конторах очереди, большой поток клиентов. Были случаи, когда мошенники, располагая украденным паспортом, подбирали внешне похожего человека и оформляли доверенность. Скажу страшное: некоторые нотариусы вообще забывают проверить у посетителя паспорт! Это не шутка, а случаи из практики. Изредка нотариусы сами участвуют в схемах мошенничества.

• Действительна ли доверенность? Ведь доверенность в любой момент можно отозвать. «Я хозяин своего слова, хочу – даю, хочу – обратно забираю». Закон гласит, что лицо, отозвавшее доверенность, обязано поставить в известность доверенное лицо. Но помешает ли это доверенному лицу совершить незаконную сделку? На практике «суд на основании своего внутреннего убеждения выносит вердикт».

• Кто продает собственность и зачем? Какова мотивация продавца? Понимает ли он, что делает? Не стал ли он жертвой обмана или угрозы?

• Почему сам продавец не может присутствовать на сделке? Одно дело – поручить сбор документов, беготню по инстанциям доверенному лицу, другое – не смочь появиться на сделке, собственноручно прочитать и подписать договор купли-продажи (ДКП). Чаще всего добросовестный продавец способен это организовать, даже если он живет за рубежом: можно ради такого дела и приехать.

• Не злоупотребляет ли владелец алкоголем и наркотиками? Не страдает ли психическими заболеваниями? Не находится ли в тяжелой депрессии, психологическом кризисе?

• Жив ли собственник жилья? Напомним, что доверенность прекращает свое действие с момента смерти выдавшего ее лица, а имущество превращается в наследственную массу и в течение полугода дожидается наследников. У мошенников один из любимых способов завладения чужой собственностью – сразу после смерти владельца задним числом сделать доверенность, быстро заключить и зарегистрировать договор купли-продажи.

Зная о том, что агентства недвижимости с большим подозрением относятся к доверенностям, мошенники любят маскировать такие сделки. Например, доверенное лицо заключает ДКП с промежуточной фигурой. Получаются документы на собственность, и уже новый владелец выставляет квартиру на продажу. Или цепочка удлиняется, и квартира за короткий промежуток времени несколько раз переходит из рук в руки. В этом случае последние документы чистые – в ДКП уже нет упоминания о доверенности. Но факт неоднократной смены владельца уже сам по себе подозрителен и у знающего человека вызовет еще больше вопросов.

Так когда все же можно покупать квартиру по доверенности?

Только если вы лично знаете продавца квартиры, доверяете ему, а причина, по которой он не может присутствовать на сделке, действительно уважительна. В остальных случаях ставим четыре красных флажка и вычеркиваем объект из списка.

Так уж повелось, что, выставляя квартиру на продажу, владельцы определяют цену, не учитывая налоги. Сама идея о необходимости отщипнуть «долю малую» и выплатить государству кажется диковатой. «С какой стати? А мне что взамен? Не дам!» Приблизительно такая вереница мыслей проносится в голове обывателя, когда он узнает, что, если квартира находится в собственности менее трех лет, необходимо заплатить налог 13 %. Налог платится с суммы, превышающей 1 млн руб., либо с суммы, превышающей стоимость, за которую эта квартира приобреталась (точнее, с суммы, указанной в ДКП). На выбор налогоплательщика.

Еще тяжелее участь нерезидентов. Для них налог при продаже недвижимости составляет аж 30 %! И рассчитывается он со всей суммы, без вычета 1 млн руб.

Поэтому хитроумные нерезиденты любят составлять комбинации: дарят квартиру близкому родственнику, а уже родственник продает за рыночную цену (или за 1 млн + «улучшения») и налогов не платит. Другой вариант для нерезидента – превратиться в резидента. Для этого нужно в течение года, предшествующего сделке, прожить в России не менее 183 дней. Ну и третий вариант – заплатить налоги в стране пребывания. Скорее всего, ставка окажется ниже 30 %.

Так или иначе, продавцы квартир в России всеми правдами и неправдами стремятся избежать уплаты подоходного налога. Для этого уже давно разработана и отточена простая, даже примитивная схема. В договоре купли-продажи квартиры указывается стандартная сумма 1 млн руб. (или равная стоимости квартиры по предыдущей сделке), а оставшаяся сумма отображается в отдельной расписке, подписанной продавцом: «Я, Иван Иваныч, получил 10 млн руб. за неотделимые улучшения в квартире по адресу…» Все всё понимают, покупатели не возражают. Понимающих покупателей развелось так много, что появился уже целый класс объектов, называемых у риелторов «миллион плюс улучшения». Доходит до абсурда: квартира может стоить миллион, а улучшения – в 10–15 раз больше. Впрочем, этот «ход конем» никого не обманывает. Фискальные органы пока закрывают на это глаза, но уже давно грозятся открыть и начать репрессии.