Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Примечательно, что банки, выдающие ипотечные кредиты, с удовольствием включились в эту игру и охотно ссужают деньги и на «квартиру за миллион», и на многомиллионные «улучшения». Что поделать, конкуренция… В типичном российском банке издавна происходит конфликт интересов. Отдел безопасности бдит, стараясь тщательно отбирать квартиры, бракуя мутноватые объекты. Отдел выдачи кредитов торопит – больше сделок, больше премий. В кризисное время в фаворе церберы, в спокойное время – кредитчики.

Каковы риски для продавца «недвижимости за миллион»? Тут все ясно: взыскание неуплаченных налогов, административное наказание, в некоторых случаях – уголовное преследование. (Пока эти риски – гипотетические, так как прецедентов еще не было, поэтому продавцы смелы и дерзки.)

А чем рискует покупатель?

• Вызов в налоговую инспекцию для «дачи показаний». Пока не практикуется, но налоговики все грозятся начать. Может ли покупатель квартиры быть привлечен как соучастник? Пока нет практики, нет и информации. Теоретически – может.

• Недополученный налоговый вычет. Покупатель квартиры имеет право на налоговый вычет в размере 13 % от стоимости квартиры, но не более 2 млн руб. 13 % от 2 млн – это 260 000. Если в ДКП цена квартиры – 1 млн, то вычет вы получите только в размере 130 000 руб. Прямые потери – 130 000 руб. Подробнее про налоговый вычет читайте в главе «Последние шаги».

• Если вы решите продавать купленную квартиру по истечении 3 лет – придется платить налоги. Или уклоняться по той же «миллионной» схеме. Ведь НДФЛ платится с разницы между официальной ценой покупки и продажи. Чем выше цена в ДКП, тем меньше эта разница.

• Наконец, главное. В случае расторжения сделки по решению суда перспектива возврата денег туманна. Есть ли вероятность потерять купленную квартиру и получить только миллион рублей? Безусловно, есть.

Единой судебной практики по этому вопросу нет. Многое зависит от конкретных обстоятельств дела, а также от предмета и основания заявленного иска. Если квартира приобретена у продавца, который в силу недействительности предыдущих сделок не имел права на ее отчуждение, утративший ее собственник имеет право истребовать ее у покупателя только по основаниям, предусмотренным статьями 301, 302 ГК РФ, в порядке виндикации. При виндикации продавец обязан в соответствии со статьей 461 ГК РФ возместить покупателю все понесенные убытки. Реальными убытками покупателя в этом случае можно считать как уплаченную по договору купли-продажи цену, так и любые другие подтвержденные расписками платежи, произведенные в связи с приобретением изъятой квартиры.

Однако, если сделка является недействительной или оспаривается по другим основаниям, к отношениям сторон такой сделки в случае удовлетворения иска применяются, как и прежде, правила о реституции (статья 167 ГК РФ). В соответствии с этой статьей при недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке. Это императивное правило, которое нельзя изменить каким-либо соглашением между сторонами договора.

При этом суд будет исходить из цены, указанной и оплаченной в соответствии с договором купли-продажи. Вопрос о том, можно ли будет взыскать денежные средства, оплаченные сверх суммы, указанной в договоре, остается дискуссионным.

Самое страшное ждет стороны, если суд, исходя из установленных им обстоятельств по делу, придет к выводу, что сделка по передаче денежных средств «за неотделимые улучшения» и т. п. носила притворный характер и была совершена сторонами с одной лишь целью ухода от налогов. По своей инициативе суд может признать такую сделку недействительной по статьям 170, 169 ГК РФ и взыскать в доход РФ все полученное продавцом сверх стоимости квартиры.

Переводим с юридического на русский: все зависит от основания расторжения сделки и «внутреннего убеждения суда». В некоторых случаях получить уплаченное по расписке возможно, в некоторых – нет.

В последние годы покупатели становятся все более «принципиальными» и ищут объекты, где в договоре купли-продажи будет указана полная цена квартиры. Таких квартир на рынке все-таки большинство. Однако квартиры с заниженной стоимостью продаются обычно дешевле «юридически чистых». Это может стать весьма выгодным приобретением.

Что делать, если вам все же очень приглянулась «квартира за миллион»?

• Попробуйте настоять на увеличении суммы, указанной в ДКП. Как вариант – компенсировать продавцу будущие налоги или их часть. Здесь все зависит от того, насколько продавец в вас заинтересован, а также от вашего таланта переговорщика.

• Не соглашайтесь ни на какие альтернативные варианты оформления сделки, кроме уже зарекомендовавших себя «неотделимых улучшений». Например, если продавец предлагает написать некое «обязательство», гарантирующее, что в случае расторжения сделки он добровольно выплатит покупателю некую сумму, – знайте, что такое обязательство вам ничем не поможет. Последствия признания сделки недействительной прописаны в Гражданском кодексе и не подлежат изменению соглашением сторон. А последствия простые – возврат всего полученного по сделке (и подтвержденного договорами).

• Используйте безналичные расчеты, чтобы подтвердить факт уплаты денег.

• Если покупаете квартиру без участия банка, не проводите такую сделку самостоятельно! Обратитесь к опытному риелтору.

• Попробуйте все-таки поискать другую квартиру…

Прежде чем давать аванс за квартиру, надо изучить документы на собственность. Особенно если недвижимость продает непосредственно владелец. Если же квартиру продает агентство, собственника до сделки вы можете и не увидеть. Это не очень хорошо, но терпимо. Попросите агента показать вам оригиналы документов на собственность и ксерокопии всех страниц паспорта продавца (или продавцов, если их несколько) квартиры.

Идеальный случай – если паспорт собственника был выдан ему в 14, 20 или 45 лет. Понятно, что в 18–19 лет продают недвижимость единицы, но бывает и такое. Если же собственнику 40 лет, а паспорт выдан год назад, возможны нюансы.

Собственнице квартиры было 35 лет, паспорт получен два года назад. Страничка с семейным положением чистая. С ее слов – не замужем. Квартира покупалась по договору долевого строительства пять лет назад. Риски?

Предположим, что на момент покупки квартиры владелица была в браке. Спустя некоторое время развелась, «потеряла паспорт» и получила новый. В новом паспорте штампа о браке уже не будет. Как проверить? Можно навести справки в загсе по месту прописки. Но совсем не обязательно, что женщина выходила замуж или разводилась именно в этом загсе. Единой базы в загсах нет…