Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Документы собраны и проверены? Можно приступать к заключению великого и ужасного договора купли-продажи (ДКП).

Договор купли-продажи предоставляет риелтор. Также услугу по составлению «красивого» договора оказывают нотариусы и юристы. Обращайтесь к профессионалу, которому доверяете. Есть, конечно, вариант «скачать из Интернета», но, если вы не специалист, лучше отказаться от таких экстремальных шагов. Качество юридического контента в Интернете оставляет желать лучшего. Абсолютно любой договор, который вы там найдете, необходимо редактировать и дорабатывать с учетом вашей ситуации, законодательства и здравого смысла.

По закону договор купли-продажи должен быть заключен в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не требуется. Хуже от печати нотариуса вам не будет, но и пользы немного. Тем более что услуга это недешевая – до 1 % от стоимости квартиры. Нотариус вам потребуется, только если вы берете ипотеку – для удостоверения закладной.

Волнующую процедуру заключения с продавцом ДКП можно провести в кафе или офисе агентства недвижимости, но лучше арендовать переговорную комнату в банке, через который вы будете производить расчеты.

Существенные условия договора купли-продажи:

Точный адрес и характеристики квартиры (метраж, этаж). Кстати, до подписания договора прогуляйтесь в одиночестве и удостоверьтесь, что номера дома и квартиры соответствуют тем, что указаны в документах продавца. Мошенничество из серии «показать одну квартиру, а продать другую» практикуется во всем мире с незапамятных времен.

Собственно, это единственное существенное условие для ДКП, предусмотренное Гражданским кодексом. Если предмет договора определен, договор считается заключенным. Другие важные условия ДКП:

• Цена.

• Дата подписания.

• Сроки и условия физического и юридического освобождения квартиры, санкции за невыполнение этих условий. Желательно, чтобы освобождение квартиры произошло ДО подписания договора купли-продажи. На случай, если это не получится, можно предусмотреть в договоре, чтобы небольшая часть суммы передавалась продавцу после выполнения этих действий. Например, цена квартиры 6 млн руб. Из них 50 000 руб. вы вносите на авансе, 5,9 млн передаете через ячейку при заключении ДКП, а последние 50 000 руб. продавец получает, когда выписывается и съезжает с квартиры.

• Наличие информации о продавцах, покупателях, правоустанавливающих документах, распределении долей в покупаемой квартире.

К договору купли-продажи также добавляется приложение, описывающее состояние и содержимое квартиры, желательно с фотографиями. Можно скопировать это приложение из Авансового договора.

Изредка стороны договариваются о таком варианте: б о льшая часть суммы за квартиру вносится сразу, а остаток покупатель выплачивает в течение нескольких месяцев (или лет) равными платежами. Это удобный вариант, когда покупателю, как водится, «не хватает», а кредит по разным причинам взять нельзя.

Рассрочка на вторичном рынке – явление крайне редкое и опасное для продавца квартиры. Если покупатель, уже получив в собственность квартиру, перестает платить, рычагов давления на него у бывшего собственника нет. Только суд, а это долго и не всегда эффективно. Зато для покупателя этот вариант очень выгоден и удобен. Деньги завтра всегда дешевле, чем деньги сегодня! Поэтому предложить продавцу рассрочку можно, но настаивать не имеет смысла. 99 % собственников откажутся, и правильно сделают.

Если все-таки вы договорились о рассрочке, оформляется она отдельно как договор займа. То есть ДКП составляется стандартно, а к нему прилагается договор займа на недостающую сумму, прописывается срок, периодичность и размеры платежей.

Как передать деньги за квартиру? Можно приехать с мешком денег в Регистрационную палату и осчастливить продавца сразу после регистрации сделки. Или передать авоську с долларами в момент подписания ДКП. Можно сделать банковский перевод. Можно оставить деньги в сейфе агентства недвижимости, обещающего передать сумму продавцу… Но все эти методы из диких времен не дают сторонам сделки гарантий безопасности денег и, что хуже всего, гарантий личной физической безопасности.

Мы рекомендуем два проверенных способа оплаты:

1. Банковская ячейка;

2. Банковский аккредитив.

Банковская ячейка (депозитарная ячейка, индивидуальный банковский сейф, абонементный сейф) – это сейф в банке, сдаваемый клиентам в аренду с целью хранения ценностей: денег, ценных бумаг, вещей и документов. Используется для финансовых расчетов по большинству сделок купли-продажи недвижимости.

Суть такова: покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания договора купли-продажи, а продавец может получить деньги – только после госрегистрации права собственности покупателя, предъявив зарегистрированный ДКП. Таким образом покупатель страхуется от ситуации, когда деньги заплачены, а в регистрации отказано, а продавец страхуется от ситуации, когда регистрация прошла, а деньги не заплачены. Все в выигрыше.

Стоимость аренды банковской ячейки – примерно 800–3000 руб. в месяц в зависимости от банка и размера ячейки. Обычно достаточно одного месяца. Платит за ячейку, как и за все остальное, связанное с оформлением сделки, покупатель. Так исторически сложилось. Условия доступа к ячейке прописываются в договоре аренды. Они довольно стандартны, хотя бывают и отличия (зависит от банка).

Итак, в день подписания ДКП покупатель и продавец торжественно спускаются в бронированное сейфохранилище и закладывают деньги в ячейку. Продавец пересчитывает деньги. Эту услугу (пересчет и проверка подлинности денег) может оказать и кассир банка – за плату, а иногда и бесплатно. Посторонних в сейфохранилище не пускают, только участников сделки. Сотрудница банка контролирует процесс.

Ячейка запирается, покупатель и продавец получают по ключу и, с подозрением поглядывая друг на друга, расходятся по домам. Если госрегистрация права собственности прошла успешно, продавец, предъявив соответствующие документы, забирает деньги. Если в регистрации отказано, покупатель, предъявив постановление об отказе, забирает деньги обратно. Иногда предъявлять ничего не нужно, деньги возвращаются покупателю по истечении определенного договором срока, если продавец их не забрал.

Некоторые банки отдают продавцу деньги только после предъявления двух ключей – своего и покупательского. А покупатель отдает продавцу свой ключ после регистрации сделки и подписания акта приема-передачи. Это дает покупателю возможность злоупотреблений (немотивированный отказ отдавать ключ), однако смысла в таких злоупотреблениях никакого нет, ведь и забрать деньги из ячейки покупатель не сможет. Иногда ключи забирает агентство недвижимости – якобы как независимая сторона. Если АН работает на продавца, отдавать свой ключ мы не рекомендуем.