Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Аккредитив – условное денежное обязательство, принимаемое банком ( банком-эмитентом) по поручению приказодателя (плательщика по аккредитиву).

Попробуем перевести. Аккредитив позволяет осуществить платеж в пользу бенефициара(в нашем случае – продавца) по представлении последним в банк документов, определенных условиями аккредитива. То есть система примерно такая же, как и с ячейкой: покупатель кладет на счет деньги заранее, а в день подписания ДКП выписывает на продавца аккредитив. Продавец получает перевод денег на свой банковский счет только после предъявления документов о госрегистрации сделки.

Плюсы аккредитива:

• Не нужно таскать в банк большой мешок денег единовременно. Деньги на счет можно класть частями или перевести с другого счета, которым пользуется покупатель.

• Есть прямое доказательство передачи денег продавцу, не нужно дополнительных расписок.

• Можно быть уверенным насчет количества и подлинности денег. В случае же с ячейкой продавец может ошибиться при пересчете и проверке денег.

• Продавцу не обязательно забирать из банка большую сумму единовременно, опасаясь за свою жизнь.

Минусы аккредитива:

• Главный минус – стоимость. Это не 1500 руб. за месяц аренды ячейки, а процент от всей суммы. Обычно 0,5–1 %. Правда, в последнее время некоторые банки в конкурентной борьбе снижают размер комиссии (до 0,2 %) или устанавливают фиксированный тариф 3000–15 000 руб.

• Если у банка начнутся проблемы с ликвидностью, деньги могут оказаться замороженными на счету. Вариант маловероятный, однако после кризиса 2008-го он многих пугает. С ячейкой такого не случится, ведь деньги в ячейке не имеют никакого отношения к банку.

К договору купли-продажи обязательно должна прилагаться расписка продавца в получении денег. Без нее будет трудно доказать факт передачи денег. Исключение – передача денег через аккредитив или банковский перевод. Расписку продавец пишет лично, от руки, в присутствии покупателя.

Расписка в получении денег должна содержать: фамилию, имя, отчество и паспортные данные продавца и покупателя, сумму прописью, описание недвижимости, дату и название договора, по которому передаются деньги, дату написания расписки. Если присутствуют свидетели – ФИО и паспортные данные свидетелей. Подпись на расписке должна совпадать с подписью в паспорте продавца.

Если в основном договоре указана заниженная стоимость квартиры, пишутся две расписки. Одна – в получении денег по ДКП, вторая – в получении денег за «неотделимые улучшения». Сумма этих чисел и составит реальную стоимость квартиры. Если оплата за квартиру передается частями, расписка пишется отдельно по каждому «траншу».

Обычно расписка пишется в день подписания ДКП, однако покупателю ее передают только после получения денег из ячейки, то есть после государственной регистрации. Покупателю, конечно, выгоднее получить расписку сразу, в момент закладки денег в ячейку. Но это уже вопрос договоренности с продавцом. Если выбирается первый вариант, желательно предусмотреть средство воздействия на продавца после госрегистрации. Это может быть передача остатков платы или специальные условия доступа в ячейку для продавца.

После заключения договора купли-продажи и внесения платы за квартиру необходимо зарегистрировать ваше право собственности на приобретенное жилье и получить красивое зеленое свидетельство. Обычно это обязанность риелтора, но, если ваша сделка «без посредников», придется потрудиться вам, покупателю.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, ваш банк, скорее всего, предложит вам взвалить эту «тяжелую обязанность» на своего, аффилированного нотариуса. И если вы вежливо откажетесь, банк будет настаивать и даже, возможно, пригрозит расторжением кредитного договора. Почему?

Все очень просто. Услуга регистраторов стоит 15 000–20 000 руб. Из них 1000 руб. – госпошлина за регистрацию права собственности. Остальное берет себе прикормленный банком нотариус. Легко предположить, что и банку что-то достается… При этом реальные трудозатраты на регистрацию одной сделки для регистратора – час времени.

В общем, имейте в виду: вы не обязаны платить регистраторам, к которым вас посылает банк. Если банк упорствует, можете пригрозить обращением в Федеральную антимонопольную службу, так как это прямое нарушение антимонопольного законодательства. Также вы не обязаны платить нотариусу, указанному банком, за все остальные услуги (заверение закладной, составление договора, заверение других документов). Вы имеете право обратиться к любому нотариусу. Стоимость услуг неаффилированного нотариуса, скорее всего, будет ниже, хотя и несущественно. Однако пререкания с банком и решение остальных вопросов займут какое-то время. Так что решайте сами, что вам важнее: экономия или скорость.

Также существует множество компаний, которые берут на себя регистрацию сделки по купле-продаже недвижимости. Их услуги стоят 8000–15 000 руб. Как правило, это ускоряет регистрацию до 1–2 недель. И если у сотрудника Росреестра возникнут вопросы по документам, в регистрации не откажут, а всего лишь потребуют срочно примчаться с дополнительными бумагами.

Регистрация права собственности на недвижимость производится в территориальном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). В обиходной речи этот орган называют по-разному: Регпалата, Росрегистрация и т. п. Вы можете обратиться в любое управление Росреестра вашего города, независимо от вашей прописки и местонахождения квартиры. Адреса и графики работы легко находятся в Интернете. Заявление на регистрацию можно подать онлайн и через Интернет отслеживать готовность ваших документов. А можно по старинке – в окошечко.

До 1 марта 2013 г. необходимо было оформлять две регистрации – договора купли-продажи и перехода права собственности. По сути, эти действия дублировали друг друга. Теперь осталась только одна регистрация – права собственности, что дало покупателю экономию времени и 1000 руб. Срок регистрации по ипотечной сделке – 5 рабочих дней, по обычной – 20 календарных дней.

Росреестр может отказать в регистрации собственности, если есть ошибки в форме или комплектности предоставленных документов, а также по ряду других причин, но это очень редкий случай. Такой отказ можно обжаловать в суде. Но чаще бывает, когда регистрация приостанавливается и заявителя просят донести дополнительные документы или переписать неправильно оформленное заявление и т. п. Все это удлиняет срок регистрации, но не отменяет ее.