Елена Шамонова - Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

1. Дешевый сыр – только в мышеловке!

Этот прием встречается на практике чаще всего – аферисты предлагают либо приобрести объект (все равно, на какой стадии – от пустой стройплощадки до готового дома «за пять дней получения собственности») по явно заниженной стоимости (80–90 % от среднерыночной), либо следуют предложения по вполне реальной цене, но на слишком выгодных условиях рассрочки платежей или банковского кредита.

В нашем народе практически неистребима тяга ко всевозможной «халяве», поэтому реализовать на практике старый воровской принцип « жадность фраера погубит» даже для начинающих фармазонов большого труда не составляет.

Если Вы, уважаемый читатель, столкнулись на практике с такими заманчивыми предложениями, то советуем мысленно остановиться, сосчитать в уме до ста и трезво взвесить: с какой такой стати строители проявляют благотворительность? На рынке недвижимости (и не только) уже много лет назад сложилась методика определения реальных (подчеркиваем: реальных, а не называемых Вами или Вам) цен на объекты, и любой гражданин, посидев час в Интернете или купив ряд специализированных газет и журналов (в Москве это «Из рук в руки», «Недвижимость и цены»), вполне может их определить (назначить).

Первый сигнал об опасности в подобной ситуации поступает из подсознания: возникает ощущение, что Вам очень крупно повезло: «Раз в жизни счастье появится на пороге вашей двери. Важно только в этот момент оказаться дома».

Вот почему очень важно в такой ситуации рассказать о поступившем «интересном предложении» своим друзьям, родственникам или доверенным лицам, а также проконсультироваться с заслуживающими доверия специалистами – юристами, строителями или риэлтерами. Опытный человек, которому Вы доверяете, слегка остудит Ваш пыл, после чего можно будет приступать к стандартной проверке потенциального партнера и его заманчивых предложений (подробнее о том, как это делают профессионалы, речь пойдет в главе 3).

2. Спешка нужна в двух случаях…

Правильно – при ловле блох и поносе, но никак не при покупке жилья в новостройке. Этот рекламный трюк часто используется в сочетании с предыдущим: «Распродажа? Нет, срочная ликвидация!» Подобные манипулятивные хронотехнологии очень распространены на всех стадиях взаимодействия с клиентом, начиная с посещения стройплощадки (агент в машине гонит хорошо заученный текст – «такая квартира осталась одна, и люди, которые ее смотрели до вас, уже поехали за деньгами…»), заканчивая беседой с гендиректором, который вставляет лялю типа: «В понедельник мы продаем этот объем оптом, так что Вам придется обращаться уже в фирму «Фунт дыма», но у них будет уже на 10 тыс.(с метра. – Примеч. авт.) дороже».

Очень важным моментом партнерского взаимодействия в рассматриваемом случае является выяснение истинных мотивов «срочной» продажи. Если Вы зададите вопрос «в лоб»: « Почему так дешево и срочно?», – то ответ нормального сотрудника (или афериста-аса) будет нейтральным: «Компании очень нужны деньги на новый проект». Постарайтесь в процессе психологической работы «разговорить» оппонента (как это делается, подробно разъяснялось в ранее изданных книгах серии «Сделки с недвижимостью» [8] В.Г. Шабалин, И.А. Смирнов, А.К Кузьмина. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров. 8-е изд., перераб. и доп. М:, Филинъ, Омега-Л, 2012, 448 с. ) и все полученные от него сведения тщательно перепроверить, причем не обращая внимания на искусно создаваемый партнером цейтнот: «Мы ни за кем не гонимся, если у вас есть другие покупатели, флаг им в руки…»

На практике встречается и другое – агенты или менеджеры сами начинают рассказывать Вам о постигших их чрезвычайных обстоятельствах (Вы их за язык не тянете), при этом показывают всевозможные документы (инвестконтракт, письма из госорганов, договоры с партнерами и т. д.), причем делают это весьма эмоционально (хороший мошенник – всегда хороший артист). Такое поведение оппонентов должно настораживать, особенно если следует предложение сразу же внести какую-либо сумму в качестве аванса. Так что не спешите верить, не спешите действовать, а руководствуйтесь старым чиновничьим принципом: «дело должно вылежаться».

3. «Не душите меня весом…»

Когда группа быстросъемщиков организует крупную инвестиционно-строительную аферу, то они (мошенники) снимают на несколько месяцев роскошный офис со всей инфраструктурой в престижном бизнес-центре, доставляют туда клиентов со стройплощадки на «фирменном» автомобиле или микроавтобусе, изображают из себя богатых, преуспевающих и одновременно мягких и интеллигентных людей, которые сыпят, как из рога изобилия, умными мыслями, цитатами, суждениями.

Кроме того, в ход идут такие набившие оскомину манипулятивные приемы, как апелляция к прежнему позитивному опыту «Наша компания построила уже более двухсот объектов в девяноста регионах России»; ссылки на значимые имена или институты власти «Наш гендиректор с П. на лыжах катается, с М. в твиттере переписывается, а к Г. вообще дверь ногой открывает – в одном полку служили»; рекомендации или награды полностью фуфлыжных фондов, гильдий или даже академий со звучными названиями: Типа тех, которые использовало руководство крупнейшей жилищной пирамиды «Социальная инициатива»: Имярек – почетный академик Международной академии геополитических исследований» (сразу вспоминается бессмертный междупланетный шахматный конгресс в Нью-Васюках). О комплексной проверке подобных «крутых» фирм у нас пойдет речь в разделе 3.2.

4. «Копия лучше оригинала».

Этот прием работы фармазонов очень похож на предыдущий: разница заключается в том, что мошенники представляются от имени реальной солидной риэлтерской или девелоперской фирмы, имеющей устойчивую репутацию на рынке. Чаще всего мозговым центром подобной аферы является бывший (или иногда действующий) сотрудник организации-«оригинала», имеющий доступ к служебным документам. Встречаются случаи, когда руководство фирмы знает о существовании «двойника» и имеет определенную долю с этого, хотя факт подобного преступного сговора сторон практически недоказуем.

Способов защиты от явно организованной мошеннической группы, выдающей себя за законно действующее юридическое лицо, разработано в российской бизнес-практике немало. Более подробно об этом пойдет разговор в главе 3.

Этот метод взят фармазонами из хорошо им известной милицейской практики, когда допрос подозреваемого (в нашей ситуации – беседы с клиентом) ведут по очереди «злой» и «добрый» следователи (т. е. менеджеры фирмы). Возможно также выступление дуэтом или даже трио, а также прием «мальчик для битья» – сначала в контакт с жертвой вступает рядовой сотрудник, подсознательно вызывающий у вас симпатию, затем же приходит «злой босс», этакий Дон Педро, и все «обламывает».