Сергей Прокофьев - Квартира в Сочи. Как выбрать и купить квартиру у моря

Все остальные микрорайоны в Адлере – переоценены на сегодня, примерно на 15 %.

То же самое происходит с большинством квартир Центрального района Сочи. Квартиры в микрорайонах Мамайка, Центр, Завокзальный, Заречный и Новый Сочи переоценены примерно на 15 %. Подробнее об этом мы поговорим в главе 4, которая посвящена ценам и тенденциям изменения цен.

Но, вы должны понимать, что если на сегодняшний день на эту недвижимость есть спрос, за это платят, то это и есть реальная рыночная цена. Поэтому, с точки зрения соотношения цена-качество, Хостинский район, очень даже конкурентный. Я рекомендую на него обратить пристальное внимание тем, кто хочет решить свой жилищный вопрос уже в этом году.

Второй фактор, влияющий на цену – тип дома.

В Сочи есть, в основном, 3 типа домов, не считая смешанных: кирпичный, панельный, монолитный. Целиком деревянных в городе уже практически не осталось.

Панельный дом самый дешевый, кирпичный средний, монолитный самый дорогой и самый массовый в новой застройке Сочи. В последние шесть лет панельные дома в Сочи строить практически перестали. Полностью перешли на технологию монолитного строительства. Редчайший случай, когда кирпичные дома еще кто-то продолжает строить. На улице Кирпичной есть несколько таких домов, недавно построенных.

Третий фактор – этаж.

Этаж может влиять на экологию в вашем доме. В Сочи замечательный климат, очень много зелени, и даже небольшая загазованность хорошо чувствуется. Особенно, когда идешь вдоль Курортного проспекта или вдоль улицы Ленина чувствуешь запах выхлопных газов. Поэтому, если дом находится близко от дороги и вы выбираете этаж, то это должен быть конечно не первый и не второй этаж. Чем выше, тем меньше запаха газов вы будете чувствовать. В таком случае лучше брать этаж повыше, предпоследний – последний.

Четвертый фактор– состояние квартиры.

Когда мы говорим о состоянии квартиры, то имеем ввиду ремонт. Ни в коем случае нельзя делать ремонт перед тем как квартиру продаешь. Предположим, вы сделали ремонт за 1 млн. руб. Сколько за него можно будет получить при продаже? От стоимости ремонта, сделанного для себя, можно выручить в цене продаваемой квартиры не более 50 %. Причин тому много. Это факт, известный всем риэлторам.

Поэтому, если вы собрались продавать квартиру, нельзя делать качественный ремонт перед продажей. Максимум, что можно сделать, это хоум-стейджинг.

Через сколько недель эта краска сойдет неважно. Важно, что при продаже смотрится нарядно. Выбрасывают то, что все равно выбросят и что-то чуть-чуть подкрашивают, вешают дешевые яркие обои, чтоб было красиво. Такой ремонт окупается, причем окупается с лихвой. Грубо говоря, 100 тыс. руб. на предпродажную подготовку позволят продать квартиру на 200–300 тысяч дороже, да и по срокам быстрее. Капитальный ремонт за полную стоимость вы не окупите. Поэтому, ни к коем случае нельзя делать ремонт перед тем, как квартиру продаешь.

Пятый фактор– видовые характеристики.

Что же такое видовая квартира? Какой вид стоит денег, а какой нет?

Я считаю, что видовая квартира – это та, где видно море без бинокля. Это первое условие. На крайний случай, может быть видно линию моря или красивые горы, это тоже будет видовая квартира.

Бывают квартиры, откуда видно просто город, но город бескрайний, это называется перспектива. Можно бесконечно рассматривать какие-то дома, дороги, речку. Море не видно, горы не видно, но видно бескрайнюю городскую перспективу. В Сочи достаточно красиво и таких мест много. Это тоже видовая квартира.

Что НЕ является видовой квартирой?

Не будет видовой квартирой квартира в доме, который находится на горе, высоко, но перед ним микрорайон, который в самое ближайшее время будет застраиваться. Это значит, что сегодня у тебя вид не красивый, перспектива глаз не радует.

Пример такого дома – ЖК Альпика на улице Альпийская. Смотришь в сторону моря – видно полоску моря, видно пятиэтажные хрущевки, которые в самое ближайшее время будут застраиваться высокими домами, которые перекроют вид моря.

Что это значит? Это значит, что житель этой квартиры будет слышать в ближайшие 10–15 лет строительные шумы, вдыхать строительную пыль, полоску моря будет видно все меньше и меньше, потому что будет мешать застройка высокими современными домами. Таким образом, это просто высокая квартира, но не видовая.

Еще один вариант, который я никак не могу отнести, даже с натяжкой, к видовым квартирам. Для того чтобы увидеть море, нужно выйти на балкон и повернуть голову на 90 градусов. То есть, море как бы сбоку. Это тоже не видовая квартира, потому что под видовой квартирой мы понимаем тот вид, который впереди, не выходя на балкон. Что ты видишь, когда смотришь прямо? Опорную стену – это не видовая квартира; холм – это не видовая квартира; крыши домов – нет, это тоже не можем отнести к видовым квартирам.

В видовой квартире главное – чтобы глаз радовался.

В Сочи это: море, горы и перспектива. Других вариантов в городе-курорте нет. И приезжают сюда, все-таки, ради того чтобы наблюдать эту прелесть.

Шестой фактор, который влияет на цену – это вид продаж.

Простая продажа или альтернатива. Альтернатива, это когда, например, нужно продать одну двухкомнатную квартиру и купить две однокомнатных. Получается, фактически, обмен. Будет это разорванная сделка или сопряженная сделка, мы подробно поговорим в главе 3. Если разорванная сделка – полегче. Разорванная сделка – сначала продать, а потом на эти деньги покупать. Это одно. А если нужно продать и одновременно, в этот же день, купить две квартиры, причем в таком состоянии, что заезжай и живи, это гораздо сложнее и дороже. И третий вариант: если нужно продать, в тот же день купить и еще где-то жить какое-то время. Это еще большие хлопоты и самый сложный вариант.

Седьмой фактор– спрос.

Есть районы повышенного спроса. Например, Мамайка. Очень востребованный район, поэтому переоцененный. Или Адлер. Весь Адлер, кроме микрорайонов Мирный и Голубые Дали, переоценен – на него огромный спрос. Постоянно звучит по телевизору Сочи-Адлер, Сочи-Адлер.

Люди приезжают и говорят:

– Я хочу только в Адлер!

– Там же дорого.

– Все равно хочу!

То есть, спрос большой.

Восьмой фактор– срочность.

Если вам надо продать подороже и вы совершенно никуда не спешите, занимайтесь сами своей продажей. Вы же никуда не спешите, вы можете три года продавать. Какой будет курс доллара через три года, никто не знает.