Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

В нашем доме большинство квартир приватизировано, однако мы остаемся пока нанимателями. Нас беспокоит такой вопрос: кто больше платит за жилье – квартиросъемщик или собственник? Как это будет учитываться при проведении жилищно-коммунальной реформы и введении налога на недвижимость?

В соответствии с Федеральным законом № 210-ФЗ [7] Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в ред. от 27.12.2009 г.). для собственников и нанимателей квартир, находящихся в государственном, муниципальном и ведомственном жилом фонде, сохраняются одинаковые условия оплаты, а также предоставляются равные субсидии и компенсации. Совершенно другое дело, если у гражданина в собственности находятся две или более квартиры (доли квартир), в том числе полученные по наследству. В этом случае расходы, связанные с техобслуживанием и ремонтом дома, а также коммунальными услугами, придется компенсировать (с 2010 г. – по каждой квартире) полностью, что обходится в среднем в 1,5–2 раза дороже. Аналогичная судьба ожидает собственников квартир в домах, где создано ТСЖ (см. главу 4.9), ибо товариществам все коммунальные услуги отпускаются по коммерческим ценам.

Если вы живете в единственной квартире и в доме не организован ТСЖ, то разницы в оплате за жилье у собственников и квартиросъемщиков практически нет и скорее всего не будет (квартплата и тем и другим будет повышаться одинаково). Однако собственнику дополнительно придется оплачивать налог на квартиру и землю под многоквартирным домом (подробнее об этом см. главу 4.13 четвертой части книги), а также компенсационные выплаты на капремонт.

Живу в центре Москвы, в 7-этажном кирпичном доме 1911 г. постройки с деревянными междуэтажными перекрытиями. В 1992–1993 гг. приватизация квартир у нас проводилась, и часть из них купили «новые русские». С января 1994 г. дом поставлен в план на реконструкцию, с одним из крупных коммерческих банков был подписан инвестиционный контракт. Но фактически отселение и какие-либо работы не велись, к тому же в 1998 г. инвестор обанкротился. В приватизации нам отказывают до сих пор. Можно ли сделать ее через суд?

В настоящий момент, после принятия в 1994–2012 гг. изменений и дополнений к Закону РФ «О приватизации», не подлежат передаче в собственность только три вида жилых помещений (эти положения будут действовать до 01.03.2017 г., см. предыдущий вопрос):

1) находящиеся в аварийном состоянии;

2) находящиеся в специализированных домах (общежития, интернаты для инвалидов и престарелых, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда);

3) находящиеся на территории закрытых военных городков или особых административно-территориальных образований (например, в погранзоне).

Кирпичный 7-этажный дом дореволюционной постройки, о котором идет речь в Вашем вопросе, не относится ни к одной из этих категорий. Поэтому отказ в приватизации занимаемого в нем жилья является незаконным, вне зависимости от того, заключен ли инвестиционный контракт на реконструкцию здания, подлежит ли оно сносу, модернизации, капитальному ремонту со сменой междуэтажных перекрытий или переводу в нежилой фонд. Подзаконные акты местной администрации (в нашем случае Правительства Москвы), на основании которых Вам было отказано в приватизации, изданы с нарушением ст. 76 Конституции РФ. Поэтому для защиты своих прав следует обратиться с исковым заявлением в народный суд по месту нахождения дома. Лучше всего это сделать сразу нанимателям нескольких квартир.

Какие изменения и дополнения в закон о приватизации состоялись в октябре 2012 года? В чем их суть?

16.10.2012 г. Президентом РФ был подписан Закон № 170-ФЗ [8] Федеральный закон № 117-ФЗ от 16.10.2012 г. «О внесении изменений в ст. 2 и 11 Закона РФ “О приватизации жилого фонда в РФ”». , который нес следующие изменения в порядок приватизации жилья:

– во-первых, более не требуется получать согласие на приватизацию от граждан, хотя и имеющих право на пользование помещением (прописаных в нем), но ранее уже использовавших свое право однократной бесплатной приватизации жилья, в том числе и в другом субъекте Федерации. Таким образом, исключаются случаи, когда один из членов семьи намеренно препятствует оформлению жилья в собственность другими из них.

– во-вторых, с введенеием в действие этого закона приватизация жилья супругами будет оформлена не в общую совместную, а в общую долевую форму собственности (подробнее об этом см. следующую главу 2.3).

– в-третьих, действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ (выселение БЧСС – бывшего члена семьи собственника) не распространяется на таковых, если к моменту исполнения приватизации они имели равные права пользования помещением с лицом, его приватизировавшим, т. е. отказались от своих прав пользу такового.

Чем отличаются «деприватизация» от «расприватизации»? Как проще перевести свою частную квартиру обратно в муниципальный фонд, если в этом возникнет необходимость?

Оба эти термина означают возврат жилплощади из частной собственности в муниципальную или ведомственную, причем их следует четко отличать друг от друга.

Деприватизацияподразумевает расторжение договора передачи в «административном» порядке, по соглашению сторон (в нашем случае собственника и местной администрации) в соответствии со ст. 450–453 ГК РФ. В этом случае собственники, желающие вернуть жилье в муниципальный фонд, обращаются в свое домоуправление, где соответствующий договор передачи расторгается. Потом эта сделка проходит госрегистрацию в органах юстиции, и жилплощадь становится опять муниципальной.

Внимание! Если вы расторгнете договор передачи «административным» способом, то навсегда потеряете право еще раз бесплатно приватизировать жилье!

Не соглашайтесь на подобные предложения со стороны риэлторских фирм или оппонентов по сделке, особенно при совершении обмена на другую неприватизированную квартиру – пусть партнеры лучше приватизируют свою!

Расприватизация– это признание договора передачи недействительным на основании ст. 168–172 и 175–179 ГК РФ (подробнее см. главу 2.16), которое выполняется только в судебном порядке. Но в этом случае истцом (т. е. Вами) должны быть предоставлены обоснованные доказательства, почему договор передачи необходимо расторгнуть. Если суд сочтет доводы убедительными, то приватизация будет считаться вообще несостоявшейся и истцы смогут еще раз воспользоваться своим правом на бесплатное оформление квартиры в собственность.