Ольга Фролова - Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Суд указал, что представленные представителем третьих лиц доверенности, датированные 12 мая 2012 года, не свидетельствуют о том, что именно по данным доверенностям трое сособственников принимали участие в голосовании 31 мая 2012 года, поскольку сведения о том, что указанные лица голосовали по доверенностям в реестре собственников, принимавших участие в голосовании 31 мая 2012 года, отсутствуют. Данные сведения отсутствовали и в расчете количества голосов собственников помещений, принимавших участие в общем собрании собственников помещений 31 мая 2012 года (из апелляционного определения Тульского областного суда от 13 мая 2013 года по делу № 33-825).

♦ Важно!

УО, ТСЖ, ЖК не могут выступать представителями собственников помещений при голосовании, когда повестка дня включает в себя вопросы:

— о заключении или расторжении договора управления с У О;

— реорганизации или ликвидации ТСЖ, ЖК;

— иные вопросы, затрагивающие интересы УО, ТСЖ, ЖК.

Такое представительство при наличии спора будет рассмотрено судом как злоупотребление правом, так как не отвечает критериям добросовестности — «представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично» (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

Если проверка решений и доверенностей успешно проведена, самое время приступить непосредственно к подсчету голосов собственников по вопросам повестки дня.

Ч. 3 ст. 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов , которым обладает собственник помещения в МКД на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

В свою очередь, доля в праве общей собственности на ОИ собственника помещения пропорциональна размеру площади занимаемого им помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Соответственно, количество голосов собственника определяется следующим образом.

♦ Важно!

Наниматели по договору соцнайма могут присутствовать на общем собрании, так как принимаемые решения их прямо касаются, но не имеют права голоса. Собственником в этом случае будет орган местного самоуправления, представитель которого и будет принимать решения по вопросам повестки ОСС.

Далее определяете наличие кворума по каждому вопросу повестки дня и составляете протокол счетной комиссии, хотя это и не обязательно, но может пригодиться не только для оформления протокола, но и при отстаивании своей позиции при опротестовании решений, принятых на ОСС.

♦ Важно!

Проверьте — нет ли в повестке дня вопросов, решение по которым принимается разным количеством голосов собственников. В таком случае кворум устанавливается по каждому вопросу отдельно и указывается в протоколе ОСС.

Не ленитесь лишний раз пересчитать голоса. Это как бухгалтерский баланс — все должно сойтись!

► Обратите внимание!

1) Если ОСС проходит в очно-заочной форме — все собственники голосуют письменно, независимо от того, участвовали они в очном обсуждении вопросов повестки дня или сразу голосовали.

2) Если собственник выбрал более одного варианта по какому-либо вопросу в решении, решение будет недействительным именно по этому вопросу.

3) Такое нарушение по одному или нескольким вопросам не влечет за собой признания решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

4) Каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня, независимо от количества или площади помещений, находящихся у него в собственности (п. 3 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). При этом в решении указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу (письмо Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04).

5) Если собрание примет решение по вопросу, который не включен в повестку дня, то такое решение будет ничтожным (п. 1 ст. 181.5 ГК РФ).

6) Решение на ОСС может принять один из собственников помещения (долевая собственность на помещение), в случае если у данного лица имеются оформленные в соответствии с законом доверенности на голосование.

В этом случае, в реестре собственников , принявших участие в голосовании, или в решениях собственников указывают всех собственников помещения, а напротив соответствующей графы «подпись собственника, расшифровка подписи» необходимо указать фамилию, имя и отчество представителя по доверенности, а также реквизиты доверенности.

Удостоверенная в соответствии со ст. 185.1 ГК РФ доверенность прилагается к реестру собственников или решениям собственников.

7) В письме Минстроя России от 10.03.2019 № 8125-00/06 разъяснен порядок принятия решения ОСС по вопросампоставленным на голосование. Недопустимо считать решение собрания принятым , если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов («за», «против » или « воздержался») таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту «за», но при этом количество голосов, требуемое для принятия решения, не набрано.

Итак, голоса собственников посчитаны, кворум определен. Далее:

1) Целесообразно составить акт по недействительным решениям собственников. Желательно их сохранить, чтобы потом можно было объяснить, почему не все голоса присутствующих были учтены. Ведь, если у собственников, участвующих в ОСС, например, общее число голосов составляет 1500 (100 %), а по какому-либо вопросу сумма голосов «За», «Против» и «Воздержался» составляет 1476 (98,4 %), придется объяснить собственникам — почему расхождение в цифрах. Лист голосования (решение) собственника может быть признан недействительным полностью или частично (недействительно решение по отдельным вопросам повестки дня).

► Обратите внимание!

Мнение собственника по вопросам повестки дня ОСС не будет учтено при подсчете голосов, если:

— не указаны данные собственника (ФИО);

— номер помещения;