М Шмырёв - Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

Из приведенного примера становится очевидным, что из-за непонимания серьезности вопроса (казалось бы, что такое бумажка, написанная от руки, и так ли она важна?) наниматель может в одночасье предстать перед судом как злостный неплательщик.

Имущество под роспись.Рассмотрим еще одну ситуацию. Заключен договор найма. Собственником жилого помещения является физическое лицо. По истечении трех месяцев к нанимателю пришли судебные приставы описывать имущество. Как выяснилось, собственник задолжал банку приличную сумму — не вернул вовремя кредит. Банк подал в суд на собственника, исковые требования банка суд удовлетворил, и в отношении должника было возбуждено исполнительное производство. Так как его собственностью и местом постоянной регистрации являлась квартира, арендуемая нанимателем, судебные приставы пришли именно туда — и в соответствии с законом описали все имущество собственника, а заодно и имущество нанимателя.

Полномочия судебных приставов очень обширные, их действия не ограничены отсутствием при описи собственника, в отношении которого возбуждено исполнительное производство. В большинстве случаев доказать судебному приставу в момент описи, что телевизор и стиральная машина принадлежат жильцу, а не хозяину квартиры, не удается. Для этого необходимо как минимум предъявить товарные чеки на упомянутое имущество, но мало кто хранит магазинные чеки несколько месяцев или лет. В данном случае чеков у нанимателя не оказалось. Для того чтобы вернуть телевизор и стиральную машину, ему пришлось обращаться в суд с исковым заявлением (исковое заявление об исключении имущества из описи). К счастью для жильца, ему удалось в суде отстоять свои вещи: помогли свидетельские показания и акт приема-передачи имущества, составленный как приложение к договору найма жилого помещения, в описи которого отсутствовали телевизор и стиральная машина.

Из приведенного случая можно сделать вывод: грамотно составленный акт приема-передачи не только поможет избежать неожиданных посягательств на ваше имущество со стороны третьих лиц в период действия договора найма, но и гарантирует, что при его расторжении имущество, принадлежащее сторонам договора, по-прежнему останется в их владении.

За чей счет благотворительность?Подписание договора найма состоялось при участии доверенного лица собственника жилого помещения, полномочия которого были оформлены надлежащим образом и заверены нотариусом. В доверенности было указано право передавать жилое помещение по договору найма/аренды, устанавливая условия договора по своему усмотрению, а также право лично получать все денежные средства по таким договорам. Однако действие доверенности заканчивалось через два месяца, соответственно, заканчивались и полномочия получать доверенным лицом деньги. Риелтор компании, который подобрал квартиру, поставил нанимателя в известность, что через два месяца платежи доверенному лицу необходимо прекратить до момента представления новой доверенности. А в случае, если новая доверенность не будет предъявлена, оплату найма необходимо производить лично собственнику жилого помещения. Однако по истечении двухмесячного срока жилец забыл или проигнорировал предупреждения риелтора и продолжил вносить плату за найм лицу, которое получать деньги больше неправомочно, иными словами, постороннему человеку.

По истечении десяти месяцев объявился собственник и потребовал с нанимателя деньги за восемь месяцев проживания. Наниматель предъявил собственнику расписки, сообщил, что оплату производил доверенному лицу, на что собственник ответил, что действие доверенности прекратилось восемь месяцев назад, а значит, оснований отдавать плату за аренду кому-либо, кроме собственника, у нанимателя не было. В результате наймодатель в судебном порядке взыскал с нанимателя денежные средства за восемь месяцев, а незадачливый жилец, в свою очередь, подал в суд на экс- доверенное лицо.

Подводя итоги, можно сказать, что в судебных спорах немаловажную роль играет договор найма, все приложения к договору найма, дополнительные соглашения, любая переписка между сторонами, документы, подтверждающие выплаты по договору найма, любые письменные уведомления сторон. Поэтому из-за отсутствия или присутствия юридически значимого документа решения судов по судебным спорам в одинаковых ситуациях (например, досрочное расторжение договора найма по инициативе наймодателя) могут значительно различаться.

В отличие от описанных выше ситуаций, когда наймодатель и наниматель самостоятельно отстаивали свои права в суде, клиенты «ИНКОМ-недвижимости» могут рассчитывать на помощь Корпорации. В зависимости от ситуации представители компании «ИНКОМ-недвижимость» принимают участие в судебных спорах как третьи лица в качестве экспертов, консультируют клиента в рамках законодательства. В некоторых случаях интересы клиента помогают отстаивать юристы компании.

Приведем пример рассмотрения в суде спора нанимателя и наймодателя с участием «ИНКОМ-недвижимости» в качестве третьего лица. Спор заключался в следующем: хозяин квартиры устно попросил жильца освободить жилое помещение досрочно в связи с тем, что он заболел и не имел больше возможности проживать за городом. Жилец согласился, но так как такая просьба является нарушением принятых наймодателем обязательств, последствия неисполнения которых предусмотрены договором найма, поставил следующие условия: он освободит жилое помещение не раньше чем через месяц и хозяин выплатит ему все денежные средства за неиспользованный срок, а также неустойку в размере месячной арендной платы. Однако собственник отказался производить какие-либо выплаты и потребовал от жильца освободить жилое помещение в течение трех дней. Наниматель обратился в суд с исковыми требованиями взыскать с хозяина квартиры вышеуказанные платежи в связи с нарушением обязательств по договору найма. В процессе судебного разбирательства наймодатель подтвердил, что действительно потребовал от жильца освободить квартиру в течение трех дней, что и легло в основу судебного решения. Исковые требования нанимателя были удовлетворены в полном объеме.

Если рассматривать аналогичное дело и исключить факт подтверждения наймодателем своих намерений досрочного выселения жильца, то решение суда могло бы быть в корне противоположным. Наймодатель вполне мог заявить, что никого не выселял и никаких устных уведомлений или предупреждений нанимателю не представлял.

Что касается клиентов, которые обращаются в судебные органы с исками к компании, то происходит это крайне редко. Как правило, такие споры связаны с ошибочным пониманием людьми юридической стороны их правоотношений с агентством недвижимости и второй стороной договора найма. Компания не может нести ответственность за действия или бездействия сторон но договору найма, поскольку не является участником этих правоотношений. Проблемы, связанные с досрочным расторжением договора найма или противоправных действий (например, невыплатой арендной платы, порчей имущества или конфликтами на бытовой почве), находятся вне обязательств компании и не могут быть истолкованы как ненадлежащее исполнение ее договора на оказание услуг. Как правило, претензии клиентов к работе Корпорации решаются путем досудебного урегулирования преимущественно в пользу клиента. Необходимо учесть, что компания, в свою очередь, оставляет за собой право обратиться в суд в случае, когда клиенты уклоняются от оплаты оказанных им услуг.