М Шмырёв - Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

К какой бы категории людей ни относился тот, кто занимается подготовкой сделки с жильем, следует знать: любую доверенность, фигурирующую в сделке, необходимо тщательным образом проверить. Прежде всего прочитать, какие действия, согласно документу, имеет право совершать доверенное лицо. На сайте Московской городской нотариальной палаты проверить, имеется ли такое должностное лицо, и узнать адрес этого нотариуса, затем вместе с доверенным лицом следует подъехать к нотариусу, выписавшему документ. У самого нотариуса необходимо узнать, оформлял ли он эту доверенность, попросить его посмотреть печать на документе. Доверенное лицо имеет право попросить нотариуса показать реестровую книгу, чтобы сверить реквизиты выписанной доверенности с теми, которые проставлены в имеющейся среди документов на сделку.

Если же доверенность оформлена в другом городе, можно послать туда соответствующий запрос, но лучше, конечно, отказаться от сделки. Также можно обратиться к доверителю — пусть он подтвердит, что давал доверенность на определенный объем работ и что не отменял ее (лучше, чтобы подтверждения были даны в письменном виде, например отправлены заказным письмом с подписью, удостоверенной нотариусом). Также можно поинтересоваться, по какой причине собственник жилья не может присутствовать на сделке, и если эта причина не покажется убедительной, то следует хорошо подумать, прежде чем подписывать договор купли-продажи. Недвижимость сегодня чрезвычайно дорогой товар, и вряд ли найдется много людей, которые захотят рискнуть и перепоручить кому-либо ее продажу, тем более получение денег. Ведь сегодня практически нет таких проблем, из-за которых владелец собственности не мог бы прибыть на один из этапов сделки (тем более на ее окончательное заключение). Уважительной причиной можно считать его постоянное проживание за границей (в этом случае необходима доверенность, полученная в консульстве РФ и подписанная консулом) или в достаточно отдаленном российском городе, а также редкие частные случаи (например, продавец квартиры тяжело болен).

Продажа по принуждению.Известны случаи, когда собственник продает свою недвижимость под влиянием насилия и угроз. При наличии уголовного дела такая сделка однозначно будет признана судом недействительной, вопрос лишь в том, сможет ли владелец доказать факт соответствующего принуждения — указать нескольких свидетелей (что обычно неосуществимо: мало кто станет применять физическое насилие или угрожать в присутствии людей), аудио- или звукозапись нанесения побоев, запугивания. Проблема в том, что у собственника есть шанс вернуть свое жилье, а вот у покупателя практически нет шансов получить свои деньги обратно.

Предотвращение мошенничества. Данный способ присвоения чужих денег за проданную квартиру широко использовался в начале 90-х годов прошлого века: разгул и безнаказанность преступников весьма способствовали этому. Сейчас, конечно, это стало значительно труднее, но все же эпизоды бандитских «наездов» на владельцев жилья не являются единичными. Можно было бы утверждать, что в подобных преступлениях «виноват» Уголовный кодекс — дескать, слишком мягкое возмездие за достаточно серьезные провинности создает у некоторых людей ощущение безнаказанности. В советские времена воровство государственного имущества в особо крупных размерах каралось смертной казнью, однако все равно находились люди, присваивавшие государственное. В случаях, подобных описанному, нет виноватых, кроме самих преступников. Но покупатель, который обычно остается ни с чем, может предупредить подобный финал. Риелторы говорят, что поведение людей, продающих квартиру с помощью угроз или с применением физической силы, достаточно неадекватно. Необходимо не только слушать, что говорит контрагент, но и смотреть, как он это делает. Кроме того, жилье, продаваемое под влиянием насилия, обычно продается в минимально короткие сроки — на этом, конечно, настаивают преступники. Если покупатель видит, что владелец недвижимости всеми силами старается ускорить ход событий, следует как минимум насторожиться.

Мошенничество при взаиморасчетах.В день сделки покупатель недвижимости должен доставить в депозитарий деньги за квартиру (преступления, совершаемые при передаче денежных средств без использования банковской ячейки, разбирать не станем, слишком все очевидно и не требует комментариев). Понятно, что наличность всегда привлекает аферистов, особенно та, которая достается без особых проблем. У них имеется несколько способов отъема средств. Например, денежная «кукла». В этом случае среди подлинных денежных пачек покупатель принесет подделки, в которых имеются только две настоящие купюры — снизу и сверху, а между ними лишь фальшивые банкноты или нарезанная бумага, края которой аккуратно окрашены в соответствующий цвет. Скажем, из 15 пачек пятитысячных купюр (общей суммой 7,5 миллиона рублей) три-четыре могут быть ненастоящими. Посчитаем: в каждой пачке сто банкнот, следовательно, пачка пятитысячных купюр составит 500 тысяч рублей. Умножаем на количество «кукол» и получаем 1,5-2 миллиона рублей (иногда аферисты затевают весь процесс даже из-за 20-30 тысяч рублей). В результате настоящие деньги вместе с подделками будут заложены в сейф. Когда регистрация сделки завершится, продавец придет забирать капитал и только после этого обнаружит подмену немалой части купюр. Но сделать ничего не сможет: покупатель, ничем не рискуя, скажет, что закладывал в сейф настоящие купюры, что не имеет понятия, как делаются куклы, и что вообще нужно было смотреть при взаиморасчетах.

Существуют жулики, которые в депозитарий приносят неполные пачки: вместо положенных 100 купюр будет 95, кто-то при пересчете продавцом закладываемой суммы ловко может изымать банкноты из каждой пересчитанной пачки — одним словом, «фокусников» достаточно и у каждого из них своя методика «работы» с денежными знаками.

Предотвращение мошенничества. Этот способ стар как мир: при взаиморасчетах за квартиру его начали использовать сразу, как только стали возможны сделки по купле-продаже недвижимости,— уже в начале 90-х годов прошлого века.

Нельзя утверждать, что в подобных случаях никто, кроме мошенников, не виноват. Или что сотрудники депозитария, не установившие камеры видеонаблюдения в помещении, должны нести ответственность. Необходимо помнить: мошенники играют не столько на отсутствии камер, сколько на невнимательности и непредусмотрительности людей, камера наблюдения не всегда может помочь установить преступника. Поэтому не следует искать виновных, лучше заранее продумать средства защиты от мошенничества с купюрами. С самого начала подготовки сделки — еще при принятии от покупателя аванса — необходимо договориться об исполнении процедур, которые потребуются для защиты получаемых продавцом денег. В частности, установить, кто из сторон оплатит услугу банка, заключающуюся в проверке и пересчете купюр, принесенных покупателем: сотрудник изымет всю сумму, пересчитает ее, проверит денежные купюры в ультрафиолете. После окончания проверки он положит пачки купюр в пакет, оплетет его со всех сторон, наложит печати, наклейки. И только в таком виде деньги могут быть заложены в депозитный сейф. Такой метод позволит продавцу избежать потери определенной суммы, какой бы способ манипулирования банкнотами ни придумали мошенники (риелторы говорят, что любой жулик, готовый использовать «куклу» или изымать денежные знаки, «спрыгнет» со сделки сразу же, как только другая сторона начнет настаивать на банковской проверке купюр).