Лео Грамм - Алгоритм управления проектами в недвижимости. Методика формирования бизнес-планов для защиты в кредитно-банковском секторе и экспертизах

© Лео Грамм, 2018

ISBN 978-5-4493-3314-8

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Настоящая Методика разработана с целью оказания методической поддержки руководителям и специалистам по управлению проектов в недвижимости. Предполагает контроль за формированием и исполнением бюджета проекта. Подробно описана стадия формирования бизнес-плана инвестиционного проекта, для принятия инвестором решения о выборе проекта.

Рекомендуется для изучения и использования специалистам в недвижимости и банковской сфере, инвестиционным компаниям, студентам строительных специальностей для широкого круга профильных учебных заведений. Надеюсь, что по данной методике будет работать Сбербанк РФ при отборе достойных кандидатов по формированию портфеля кредитов. Словом, это тот инструмент, нехватка которого привела к затяжному кризису и без применения которой невозможно правильно управлять денежными средствами и употреблять их по назначению.

В данной методике в расчетах применяются рыночные цены как на покупные ресурсы, так и на реализуемую продукцию (товары, работы, услуги). Для целей оценки эффективности проектов, в отношении которых планируется применение трансфертного ценообразования, там, где это возможно, необходимо проводить оценку эффективности проекта в рыночных ценах. При этом, в резюме проекта необходимо указать о применении трансфертного ценообразования и осуществлении оценки эффективности проекта в рыночных ценах.

Методика направлена на обеспечение единого подхода к оценке эффективности инвестиционных проектов и унификацию содержания документации, предоставляемой для Совета директоров для принятия обоснованных решений.

Описательная (текстовая) и расчетная (таблицы) части бизнес-плана должны удовлетворять требованию уместности. Уместность предполагает обязательное и исключительное использование в бизнес-плане информации, способной повлиять на принятие решения о признании или не признании проекта эффективным. Иными словами, любая информация в бизнес-плане должна использоваться, упоминаться или участвовать в расчетах при определении эффективности. В случае нецелесообразности заполнения отдельных разделов бизнес-плана это должно быть детально аргументировано.

Бизнес-план инвестиционного проекта оформляется и подписывается в трех экземплярах: один экземпляр хранится у инициатора (инвестора) проекта, два экземпляра – для участников проекта и других заинтересованных сторон (в случае необходимости тиражируются).

Бизнес-план инвестиционного проекта – это документ, на основании которого инвестор (кредитор, акционер) принимает обоснованное решение о реализации инвестиционного проекта. В связи с этим, бизнес-план должен содержать всю необходимую информацию о планируемой деятельности и результатах реализации проекта с необходимой степенью проработки, расчеты эффективности и окупаемости инвестиций, анализ возможных рисков и методы их минимизации, а также другую важную информацию.

Настоящая методика предусматривает следующую структуру бизнес-плана инвестиционного проекта:

Титульный лист

1. Резюме Бизнес-плана ПРОЕКТА

1.1.Концепция проекта

1.2.Маркетинговый план

1.3.Производственный план

1.4.План персонала

1.5.Финансовый план

1.6.Оценка рисков

2. Концепция проекта

2.1. Цели и задачи реализации проекта

2.2. Конкурентные преимущества

2.3. Описание проекта

2.4. Участники проекта и их взаимоотношения

2.5. Возможности выхода из бизнеса

3. маркетинговый план

3.1. Анализ рынка и конкурентов

3.2. Позиционирование проекта на рынке

3.3. Обоснование доходной части проекта

4. Производственный план

4.1. Календарный график реализации проекта

4.2. Описание каналов реализации продуктов, проектов, технологий

4.3. Описание технологического процесса проекта и организация производства

4.4. Техническое задание на проведение тендеров (поставщики, подрядчики, проектировщики и др.)

5. План персонала

5.1. Состав проектной команды

5.2. Штатное расписание

5.3. Аттестация (квалификационные требования)

5.4. Стратегия подбора персонала

5.5. Мотивация персонала

6. Финансовый план

6.1. Профайл инвестиционного проекта

6.2. Инвестиционные затраты

6.3. Источники и структура финансирования

6.4. Бюджет

6.5. Показатели эффективности проекта

6.6. Анализ чувствительности проекта

7. Оценка рисков

7.1. Рыночные риски

7.2. Производственные риски

7.3. Финансовые риски

7.4. Юридические риски

8. Экспертиза предприятия-проектоустроителя

(обязателен для проектов на сторонних предприятиях)

8.1. Характеристика производственно-хозяйственной деятельности

8.2. Юридическая чистота и обременения

8.3. Оценка финансового состояния

8.4. Аудит персонала

8.5. Аудиторское заключение

9. Экспертиза БИЗНЕС-ПЛАНА

9.1. Концепция проекта

9.2. Маркетинговый план

9.3. Производственный план

9.4. План персонала

9.5. Финансовый план

9.6. Оценка рисков

10. Приложения

10.1. Резюме бизнес-плана проекта

10.2. Маркетинговый план (оригиналы документов)

10.3. Календарный график реализации проекта

10.4. Техническое задание на проведение тендеров (поставщики, подрядчики, проектировщики и др.)

10.5. Штатное расписание

10.6. Бюджет

10.7. Юридическое заключение

10.8. Экспертиза предприятия-проектоустроителя

10.9. Аудиторское заключение

10.10. Экспертиза бизнес-плана проекта

Предлагаемая структура бизнес-плана определяет объем предоставляемой информации по инвестиционному проекту. Если дополнительно необходимо привести важную информацию по проекту, не раскрытую в предложенном содержании, в структуру бизнес-плана дополнительно включается соответствующий раздел, либо данная информация оформляется отдельным приложением.

Документацию по инвестиционному проекту можно условно подразделить на документы 3-х порядков:

· Документ первого порядка – Резюме бизнес-плана инвестиционного проекта : содержит результирующую информацию и основные выводы всех разделов бизнес-плана и поэтому структура резюме повторяет структуру бизнес-плана. Этот документ позволяет сформировать мнение инвестора (кредитора, акционера) о проекте и ответить на вопрос: «Насколько интересен представленный проект?»;