Марина Шалагина - Юридический справочник на все случаи жизни

В настоящее время правовой основой осуществления перепланировок жилых помещений является гл. 4 ЖК РФ.

Под перепланировкойпонимается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт.

Перепланировка может включать в себя:

1) перенос и разборку перегородок;

2) перенос и устройство дверных проемов;

3) разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

4) устройство дополнительных кухонь и санузлов;

5) расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

6) ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

7) устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В некоторых случаях перепланировка запрещается. К таким случаям относятся:

1) перепланировка в многоквартирном доме, которая может ухудшить условия эксплуатации и проживания соседей по дому;

2) перепланировка жилых домов и квартир, которая может привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, повреждению инженерных систем и иным неполадкам.

Для осуществления планировки необходимо разрешение органа местного самоуправления.

Для получения разрешения собственник жилого помещения должен подать в уполномоченный орган соответствующее заявление, которое составляется по строго установленной форме. Форма такого заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

Уполномоченный орган выдает расписку о получении документов. В расписке указывается полный перечень полученных документов и дата их получения.

Решение о согласовании либо об отказе в согласовании принимается в течение 45 дней со дня представления документов. После принятия решения о согласовании уполномоченный орган не позднее чем через три рабочих дня обязан выдать документ, подтверждающий принятие решения. Данный документ является основанием проведения перепланировки жилого помещения.

Необходимо учитывать, что в согласовании перепланировки жилого помещения может быть отказано. Исчерпывающий перечень оснований для отказа закреплен в ст. 27 ЖК РФ.

Мотивированное решение об отказе должно быть направлено заявителю в течение трех рабочих дней со дня принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

О завершении перепланировки необходимо уведомить приемочную комиссию. Акт приемочной комиссии направляется органом, осуществляющим согласование, в организацию, осуществляющую государственный учет объектов недвижимого имущества.

Лицо, самовольно перепланировавшее жилое помещение, подлежит установленной законодательством ответственности. Самовольной считается перепланировка, проведенная при отсутствии решения о согласовании либо с нарушением проекта перепланировки.

Собственник самовольно перепланированного помещения обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. Однако он вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд, и жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если перепланированное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по заявлению органа, осуществляющего согласование, принимает в отношении собственника решение о продаже жилого помещения с публичных торгов. Вырученные от продажи такого жилого помещения средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения передаются собственнику. При этом на нового собственника возлагается обязанность по приведению помещения в прежнее состояние.

Если самовольно перепланированное помещение использовалось на основании договора социального найма, то такой договор расторгается, а на наймодателя возлагается обязанность по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Кроме того, необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 2 ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 руб.

Собственнику жилого помещения принадлежит весь комплекс правомочий собственника:

1) право владения, т. е. фактическое обладание имуществом;

2) право пользования, т. е. возможность извлекать полезные свойства имущества;

3) право распоряжения, т. е. возможность определения юридической судьбы вещи (возможность продать помещение по договору купли-продажи, обменять его, подарить, передать по наследству и т. п.).

При этом собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и пользование по договору найма, договору безвозмездного пользования иному гражданину, а также юридическому лицу на основании договора аренды.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания своего жилья (своевременно вносить плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, проводить текущий и капитальный ремонт жилья и т. д.).

Каждое лицо, имеющее в собственности жилое помещение, обязано поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, а также соблюдать права и законные интересы соседей.

Необходимо учитывать, что члены семьи собственника жилого помещения (проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители) имеют право пользования помещением наравне с собственником. Кроме того, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Кроме прав, дееспособные члены семьи собственника жилого помещения имеют и соответствующие обязанности, в том числе несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жильем.

При прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывшие члены его семьи утрачивают право пользования данным помещением. Однако если имущественное положение бывшего члена семьи собственника не позволяет ему обеспечить себя иным жильем, то за ним может быть сохранено право пользования жилым помещением собственника. Такое решение может быть принято только в судебном порядке, при этом суд может обязать собственника обеспечить жильем бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых он исполняет алиментные обязательства.