Андрей Батяев - Справочник риэлтора

Другим не менее интересным вариантом оформления правоотношений сторон при строительстве жилого комплекса, является ипотека. Сейчас в большинстве литературы на жилищную тему активно исследуется данный вопрос, поэтому, мы в рамках настоящей книги не станем излишне углубляться в правовые основы данных правоотношений, а рассмотрим наиболее спорные вопросы и нововведения законодателя, внесенных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Анализируя нормы Закона нельзя не отметить, что целый ряд гражданско-правовых институтов получил новое содержание. Согласно п. 6 ст. 13 до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, если недвижимое имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение строительной организацией денежных средств дольщиков допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем указанного имущества является банк;

2) от этого банка получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 Закона.

Из данного положения вытекает, что, если застройщик имеет намерение осуществлять строительство жилых домов путем привлечения денежных средств по договорам долевого участия, определенные выше объекты недвижимого имущества могут быть переданы им в ипотеку в счет обеспечения своих обязательств только банку.

Таким образом, Закон практически исключает возможность для строительных организаций пользоваться заемными средствами «обычных» юридических лиц или предпринимателей, так как в большинстве случаев договоры займа заключаются под ипотеку незавершенных объектов недвижимости.

Закон определяет особенности обращения взыскания на предмет залога. Одной из них является следующая: при обращении взыскания на заложенные объекты недвижимости застройщик и банк-залогодержатель в полном объеме несут солидарную ответственность по денежным обязательствам застройщика, вытекающим из договоров об участии в долевом строительстве. В обозначенной правовой норме (п. 3 ст. 14 Закона) интерес вызывает основание возникновения солидарной ответственности банка – обращение взыскания на предмет залога. Как известно, солидарная ответственность возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств основным должником.

В рассматриваемом же случае факт неисполнения обязательства застройщиком и возникновение обязанности банка-залогодержателя исполнить денежные требования дольщиков разделяет довольно длительный промежуток времени, так как обращение взыскания на предмет залога согласно ч. 1 ст. 14 Закона осуществляется через определенный период времени. Более того, для совершения самого юридического действия – обращения взыскания на недвижимое имущество – необходимо проведение судебного процесса, вступление решения суда в законную силу, возбуждение исполнительного производства и последующее проведение публичных торгов для реализации предмета залога.

Что понимать под «обращением взыскания на предмет залога», то есть как определить момент возникновения у банка солидарной ответственности, рассматриваемый Закон не раскрывает. Поэтому применять данное правило возможно только в совокупности с п. 4 ст. 15 Закона. Следовательно, моментом возникновения субсидиарной ответственности банка является отрицательный для дольщиков результат распределения денежных средств, вырученных от продажи недвижимого имущества.

Также необходимо отметить, что согласно содержанию рассмотренных выше правовых норм на банки-залогодержатели возлагается солидарная ответственность только по тем требованиям дольщиков, в отношении которых велось исполнительное производство. В связи с этим возникает вопрос: какими правами обладают те участники долевого строительства, кто заявил свои претензии в судебном порядке, но не успел «войти» в исполнительное производство до продажи имущества?

В силу п. 5 ст. 15 Закона подлежат зачислению в депозит нотариуса денежные средства, причитающиеся дольщикам, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Формулировка данного правила не позволяет определить, каким образом дольщики должны заявлять свои требования: предъявить их застройщику, обратиться с иском в суд или предъявить на исполнение в службу судебных приставов исполнительный лист.

По нашему мнению, в целях защиты прав всех дольщиков под предъявлением требований следует понимать возбуждение исполнительного производства. Соответственно участники долевого строительства, предъявившие свои требования застройщику или уже инициировавшие судебный процесс, но не предъявившие исполнительный лист до проведения торгов, имеют право на получение денежных средств через депозит нотариуса. Исходя из этого не совсем понятно, обязаны ли банки-залогодержатели выполнять данную правовую норму (нести солидарную ответственность) и как она будет реализована в случае ее неисполнения?

Проанализированные выше положения Закона, определяющие порядок обращения взыскания на предмет залога, не дают ответа на один из самых главных вопросов: как реализация не завершенного строительством многоквартирного дома повлияет на права и обязанности дольщиков, застройщика и покупателя объекта недвижимости?

Рассмотрим такой случай из практики. Застройщик нарушил срок сдачи в эксплуатацию первой блок-секции при строительстве пятиподъездного жилого дома, где каждый подъезд принимается приемочной комиссией самостоятельно. Допустим, дольщики по первому подъезду обратились к застройщику с иском в суд общей юрисдикции о возврате уплаченных денежных средств по договору с начисленными процентами за их пользование.

По истечении 6 месяцев после наступления установленного договором срока передачи квартир не завершенный строительством объект был выставлен на торги. За эти месяцы в суд с претензиями к застройщику обратилось 70 % дольщиков, так как строительство объекта ведется с периодическим приостановлением, остальные же участники долевого строительства решили дождаться сдачи дома в эксплуатацию и получить квартиры. Далее, торги были проведены успешно, и не завершенный строительством многоквартирный дом был приобретен другой строительной организацией.

Новый владелец «незавершенки», естественно, не связан никакими обязательствами с участниками долевого строительства, которые не пожелали расторгнуть договор. Из этого вытекает, что с момента регистрации не завершенного строительством жилого дома за другим застройщиком действующие договоры об участии в долевом строительстве автоматически расторгаются за отсутствием предмета договора – просрочивший застройщик не имеет возможности передать дольщикам определенные в договорах жилые помещения.