Андрей Батяев - Справочник риэлтора

Однако в нашем случае доход в виде квартир, подлежащих распределению, будет считаться полученным только с момента госрегистрации права общей долевой собственности (абз. 1 п. 1 ст. 1043 ГК РФ). Это объясняется тем, что все права на недвижимое имущество подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции (п.1 ст. 131 ГК РФ). Право собственности (в т. ч. общей) на недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Следовательно, внереализационный доход в виде недвижимости, построенной в результате совместной деятельности, будет считаться полученным в момент госрегистрации права общей долевой собственности. До этого момента у налогоплательщика отсутствует экономическая выгода в смысле ст. 41 НК РФ (поскольку он не имеет возможности в полной мере беспрепятственно использовать свои права (распоряжения и пр.).

Если по соглашению участников право общей долевой собственности не регистрируется, но удостоверяется право собственности каждого участника, то доход будет считаться полученным компанией в последний день отчетного (налогового) периода получения соответствующих документов.

По нашему мнению, изложенная позиция основана на системном толковании норм, регулирующих момент признания рассматриваемого дохода, что позволяет наиболее полно учесть волю законодателя.

При этом мы допускаем возможность предъявления претензий со стороны налоговых органов, поскольку согласно п. 3 ст. 278 НК РФ участник простого товарищества – налогоплательщик должен отражать в качестве внереализационного дохода на последнюю дату каждого отчетного периода причитающуюся ему стоимость создаваемого имущества (даже если объект находится еще в стадии строительства). Указанная позиция не основана на действующем законодательстве, так как дохода в натуральном виде еще не возникло. Имеющееся имущество представляет собой стоимость затрат участников и не является экономической выгодой согласно ст. 41 НК РФ.

Следующим, не менее важным вопросом в совместном строительстве жилых домов будут являться суммы, с которых будет уплачен налог. Внереализационные доходы, полученные в натуральной форме, к которым, как мы отмечали выше, относится построенная недвижимость, учитываются при определении налоговой базы исходя из цены сделки (п. 5 ст. 274 НК РФ). При этом должны учитываться положения ст. 40 НК РФ.

В рассматриваемой ситуации под «ценой сделки» следует понимать оценку участниками простого товарищества распределяемых завершенных строительством жилых и нежилых помещений. Если между участниками достигнуто соглашение о цене недвижимости, подлежащей разделу, то налоговые органы могут применить ст. 40 НК РФ. То есть в случае, когда цена помещений, примененная сторонами договора инвестирования, отклоняется более чем на 20 % от рыночной цены идентичных (однородных) объектов, налоговый орган вправе вынести решение о доначислении налога и пеней исходя из рыночных цен. Однако правильность применения цен может быть проверена только в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 40 НК РФ (при отклонении более чем на 20 % от цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) объектам в пределах непродолжительного периода времени; по сделкам между взаимозависимыми лицами и пр.). Отсутствие указанных случаев означает, что участники простого товарищества правильно рассчитали базу по налогу на прибыль.

В случае если сторонами инвестиционного договора не будет достигнуто соглашение по вопросу оценки распределяемых квартир, то, по нашему мнению, их оценка во избежание налоговых рисков должна быть осуществлена исходя из уровня рыночных цен по правилам ст. 40 НК РФ.

При этом следует иметь в виду, что указанный выше внереализационный доход в натуральной форме будет подлежать налогообложению только в части его превышения над первоначальным взносом участника простого товарищества. Первоначальным взносом является стоимость имущества, имущественных прав при взносе их в совместную деятельность по стоимости, отраженной в налоговом учете у передающей стороны (ст. 277, 278 НК РФ).

Для исчисления налога на прибыль с точки зрения налогового учета, так же как и гражданского законодательства, оценка стоимости вклада участника простого товарищества имеет значение только для последующего распределения получаемых доходов. Гражданско-правовая норма, регламентирующая порядок оценки вкладов (ст.1042 ГК РФ), является по своей природе диспозитивной, то есть отсутствие такого соглашения не влечет негативных последствий для сторон. Вклады считаются равными и не подлежат денежной оценке в связи с тем, что ст.1042 ГК РФ по своему содержанию свидетельствует об определимости этого условия и необязательности его отражения в договоре (см. также постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16 марта 2001 г. № Ф08-0356/2001).

Как мы указывали выше, операция по внесению вклада в простое товарищество не подлежит налогообложению. Внереализационным доходом, облагаемым налогом на прибыль, является получение компанией помещений по окончании строительства. При этом отсутствие в договоре стоимости вкладов, но наличие порядка распределения доходов, получаемых в результате совместной деятельности, не противоречит действующему законодательству РФ.

Следовательно, указание в инвестиционном договоре на оценку вносимого компанией в простое товарищество права аренды земельного участка не является обязательным для целей налогового учета.

Как мы уже отмечали, риэлторская фирма (если это индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) будет оплачивать на лог на доходы с физических лиц, рассмотрим более подробно вопросы налогообложения по данному виду налога к доходам, облагаемым данным налогом относятся:

1) дивиденды и проценты, полученные от российской организации, а также проценты, полученные от российских индивидуальных предпринимателей и (или) иностранной организации в связи с деятельностью ее постоянного представительства в Российской Федерации;

2) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;

3) доходы от реализации:

а) недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;

б) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее постоянного представительства на территории Российской Федерации;

в) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу;

4) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации;