Андрей Батяев - Справочник риэлтора

Если будет применяться счет 86, то следует учесть, что в бухгалтерском балансе данные средства не могут быть отражены в разделе «Капитал и резервы». Данные средства следует отражать в разделе «Долгосрочные обязательства» или «Краткосрочные обязательства», в зависимости от срока окончания реализации инвестиционного проекта, оставшегося с даты, на которую составлен бухгалтерский баланс. Автор рекомендует отражать полученные от привлеченных инвесторов средства на отдельном субсчете счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Для целей налогообложения указанные средства также являются средствами целевого финансирования, отчет о расходовании которых организации-застройщики представляют в налоговые органы в составе декларации по налогу на прибыль.

Учет затрат по строительству объектов заказчик-застройщик ведет по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Тем не менее для заказчика, не являющегося инвестором (выполняющего функции заказчика по договору с инвестором) либо являющегося инвестором, но строящего объект для целей его реализации, производимые при строительстве затраты не являются капитальными вложениями. По этой причине в бухгалтерском балансе, по мнению автора, данные затраты не следует отражать в составе внеоборотных активов. Автор рекомендует отражать указанные затраты в бухгалтерском балансе в разделе «Оборотные активы».

Уплачиваемые в процессе строительства подрядчикам и поставщикам суммы НДС учитываются у застройщика отдельно по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям». Указанные суммы налога в процессе строительства у заказчика-застройщика к налоговому вычету не принимаются (п. 6 ст. 171 НК РФ). Полученные при этом счета-фактуры учитываются в журнале полученных счетов-фактур и в книгу покупок не включаются.

Полученные денежные средства от дольщиков по договорам долевого участия в строительстве (контрактам об инвестировании строительства), по мнению автора, учитываются по дебету счета учета денежных средств и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», на котором ведется аналитический учет по каждому соинвестору. По окончании строительства и подписания акта о реализации инвестиционного контракта с каждым соинвестором инвестиционная стоимость его доли и приходящаяся на нее сумма НДС списываются за счет ранее полученного инвестиционного взноса, например, Д-т сч.76 К-т сч.08 и Д-т сч.76 К-т сч.19.

При этом каждому соинвестору – юридическому лицу выдается сводный счет-фактура на сумму НДС, приходящегося на его долю площади.

Деятельность застройщиков-инвесторов по строительству жилья, связанная с извлечением прибыли, в том числе в виде разницы между полученными средствами от привлеченных инвесторов и фактическими затратами на строительство, является коммерческой деятельностью. Следовательно, для целей учета необходимо определить статус получаемого дохода. Рассмотрим варианты определения статуса дохода от инвестиционной деятельности как разницы между средствами, полученными от соинвесторов и фактически направленными на строительство.

Вариант 1.

Договором с привлеченным инвестором предусмотрено, что разница между полученными средствами и фактически направленными на строительство является вознаграждением заказчика за выполнение им своих функций.

В этом случае в бухгалтерском учете заказчика необходимо наладить обособленный учет затрат на собственное содержание (зарплата, аренда, коммунальные платежи, другие текущие расходы) на счете 08 до момента привлечения первого инвестора. Уплаченный при этом НДС учитывается обособленно на счете 19 и к возмещению из бюджета не принимается. Счета-фактуры учитываются в журнале полученных счетов-фактур.

В момент заключения первого договора с привлеченным инвестором определяется процентная доля такого инвестора, подлежащая передаче ему по окончании строительства. Эта доля может рассчитываться исходя из физических параметров (например, кв. м передаваемого жилья по отношению к общей площади строительства). Часть расходов на собственное содержание, учтенных ранее обособленно на счете 08, определенная исходя из процентной доли привлеченного инвестора в общей сумме издержек на содержание заказчика, относится в дебет счета 20 «Основное производство» как расходы, связанные с получением дохода от выполнения функций заказчика.

Сумма уплаченного НДС с затрат на собственное содержание в этой же доле учитывается обособленно на счете 19. В дальнейшем, при осуществлении затрат на собственное содержание, данные расходы распределяются между счетами 08 и 20 в установленной на момент осуществления данных расходов пропорции.

При заключении следующих договоров с привлеченными инвесторами доля затрат на содержание заказчика, приходящаяся на каждого вновь привлеченного инвестора, определяется аналогично. При этом в расчете данной доли учитываются все понесенные расходы, как учтенные на счете 08, так и на счете 20. Так же определяется и сумма НДС, относящаяся к расходам, учтенным на счете 20.

Расчет расходов, подлежащих отнесению на счет 20, можно производить по окончании каждого месяца исходя из общей доли площади, подлежащей передаче привлеченным на расчетную дату инвесторам (нарастающим итогом), а не рассчитывать по каждому инвестору в отдельности.

Пример 1.

На дату расчета общая сумма расходов на содержание заказчика, учтенная по дебету счета 08, составила 500 000 руб. Сумма НДС, уплаченная сторонним организациям по данным расходам, составила 60 000 руб. (сумма НДС, как правило, меньше 20 % от суммы затрат, поскольку в составе затрат учитываются расходы по оплате труда, суммы единого социального налога и другие издержки, «входного» НДС по которым не было). Общая площадь строительства – 1000 кв.м. Площадь строительства, подлежащая передаче привлеченным инвесторам, – 200 кв.м.

Находим отношение площади, подлежащей передаче привлеченным инвесторам, к общей площади строительства:

200: 1000 = 0,2

Определяем сумму расходов на содержание заказчика, подлежащую учету по дебету счета 20:

500 000 х 0, 2 = 100 000 (Д-т сч.20 К-т сч.08)

Рассчитываем сумму НДС, подлежащую обособленному учету, относящуюся к затратам, подлежащим учету по дебету счета 20:

60 000 х 0,2 = 12 000 (отражаем обособленно внутри счета 19).

В следующем месяце фактические расходы на содержание заказчика составили 400 000 руб. Сумма уплаченного НДС – 50 000 руб. Площадь строительства, подлежащая передаче инвесторам, привлеченным с начала строительства, – 300 кв.м.

Определяем отношение площади, подлежащей передаче всем привлеченным инвесторам, к общей площади строительства: