Андрей Батяев - Справочник риэлтора

Из информации, изложенной в письме, следовало, что организация осуществляет строительство жилого дома с участием физических лиц по договорам долевого участия. При расторжении договора физическому лицу возвращаются ранее внесенные средства.

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ (далее – Кодекс) организации включают в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому при применении упрощенной системы налогообложения, доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав и внереализационные доходы. Доходы определяются соответственно исходя из положений статей 249 и 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения организациями не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 Кодекса.

В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) – источником целевого финансирования, в том числе в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов, следовательно, эти средства не учитываются при налогообложении.

Соответственно, расходы, связанные с возвратом дольщику ранее внесенных средств и осуществляемые организацией-застройщиком, не учитываются при определении налоговой базы при применении упрощенной системы налогообложения.

При этом обращаем внимание, что организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, ведут Книгу учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, в которой в хронологической последовательности на основе первичных документов позиционным способом отражают все хозяйственные операции за отчетный (налоговый) период.

Как справедливо разъяснил Минфин России в своем письме, налогоплательщик, получивший средства целевого финансирования, обязан их учитывать отдельно от других средств. Иначе полученные средства наряду с обычными авансами придется учитывать в целях налогообложения с даты их получения.

Немало вопросов по бухгалтерскому учету возникает и при продаже риэлторской фирмой объекта незавершенного строительства. Самый распространенный вариант продажи «незавершенки» – реализация объекта по договору купли-продажи. Его мы и рассмотрим на конкретном примере.

Для регистрации права собственности на «незавершенку» необходимо выполнение следующих условий:

1) для строительства объекта должен быть отведен земельный участок;

2) должно быть получено разрешение на строительство;

3) при возведении объекта должны быть соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;

4) объект должен быть возведен застройщиком (застройщиками) для себя, с целью приобретения права собственности (общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления);

5) объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда;

6) имеется необходимость совершения сделки с незавершенным объектом как объектом недвижимости.

Таким образом, если строительство объекта осуществлялось заказчиком не для себя, а для третьих лиц (инвесторов) с привлечением их средств, право заказчика на «незавершенку» нельзя зарегистрировать. Соответственно, риэлторская фирма может выступать заказчиком, в таких случаях она может зарегистрировать свое право, при соблюдении приведенных условий, либо не являться таково. Риэлторская фирма может выступать одним из инвесторов строительства, не выполняя при этом функций заказчика (что наиболее распространено).

Прежде чем заключить договор купли-продажи «незавершенки», собственник объекта должен зарегистрировать право собственности на него. Такая регистрация производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, на котором начато строительство объекта, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта «незавершенки» (п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Получив свидетельство о праве собственности на объект, организация может им распоряжаться как объектом недвижимости, в том числе продать (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Отметим, что в Москве свидетельство о праве собственности выдает Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве.

При продаже объекта покупателю передается право собственности и на объект, и на земельный участок, на котором он расположен (если, конечно, продавец является собственником этого участка). При этом покупатель может потребовать оформления нового правоустанавливающего документа на землю.

Продажа «незавершенки» по договору купли-продажи отражается в бухучете организации с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы». Так, доходы и расходы от продажи «незавершенки» будут считаться операционными. Основание – пункт 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н, и пункт 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 33н. Реализация объекта незавершенного строительства облагается НДС. При этом организация сможет возместить из бюджета «входной» НДС по расходам, связанным со строительством объекта (п. 5 ст. 172 Налогового кодекса РФ). [11]

За государственную регистрацию права собственности на объект с организаций взимается пошлина в размере 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлина относится к федеральным налогам (п. 10 ст. 13 НК РФ). Поэтому в бухучете расчеты по уплате госпошлины отражаются на счете 68 «Расчеты по налогам и сборам».

Пример 1.

Организация начала строительство здания жилой и административно-хозяйственный комплекс. За время строительства зарплата рабочих (с учетом ЕСН, страховых взносов в Пенсионный фонд РФ, а также взносов от несчастных случаев на производстве) составила 1 358 000 руб. Стоимость материалов – 5 900 000 руб. (в том числе НДС – 900 000 руб.). Однако вскоре организация решила продать недостроенное здание за 9 440 000 руб. Но сначала она зарегистрировала право собственности на объект, уплатив за это госпошлину в размере 7500 руб.