Андрей Батяев - Справочник риэлтора

1) выписка из бухгалтерского баланса (представляют организации);

2) выписка из книги продаж;

3) выписка из книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций (представляют индивидуальные предприниматели);

4) копия журнала полученных и выставленных счетов-фактур.

Указанные уведомление и документы представляются не позднее 20-го числа месяца, начиная с которого эти лица используют право на освобождение. Форма уведомления об использовании права на освобождение утверждается Министерством финансов РФ.

Организации и индивидуальные предприниматели, направившие в налоговый орган уведомление об использовании права на освобождение (о продлении срока освобождения), не могут отказаться от этого освобождения до истечения 12 последовательных календарных месяцев, за исключением случаев, когда право на освобождение будет утрачено ими. Данное право будет утрачено ими, если в течение периода, в котором организации и индивидуальные предприниматели используют право на освобождение, сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога за каждые три последовательных календарных месяца превысила один миллион рублей.

По истечении 12 календарных месяцев не позднее 20-го числа последующего месяца организации и индивидуальные предприниматели, которые использовали право на освобождение, представляют в налоговые органы:

1) документы, подтверждающие, что в течение указанного срока освобождения сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг), без учета налога за каждые три последовательных календарных месяца в совокупности не превышала один миллион рублей;

2) уведомление о продлении использования права на освобождение в течение последующих 12 календарных месяцев или об отказе от использования данного права.

Объектом налогообложения согласно ст. 146 НК РФ, признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передачи имущественных прав.

Налоговая база при оказании риэлторской фирмой услуг определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен на данные услуги. При реализации услуг по срочным сделкам по истечении установленного договором (контрактом) срока по указанной непосредственно в этом договоре или контракте цене, налоговая база определяется как стоимость этих товаров услуг, указанная непосредственно в договоре (контракте).

При уступке требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению, или переходе указанного требования к другому лицу на основании закона, налоговая база по операциям реализации указанных товаров (работ, услуг) определяется в общем порядке.

Налоговая база при реализации новым кредитором, получившим требование, финансовых услуг, связанных с уступкой требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению, определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования.

Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении любого из указанных договоров. На операции по реализации услуг, оказываемых на основе договоров поручения, договоров комиссии или агентских договоров и связанных с реализацией товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению.

Налоговый период устанавливается как календарный месяц. Ставка налога составляет 18 %. Применение другой налоговой ставки к операциям с недвижимым имуществом практически не возможно.

При реализации услуг налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму налога. Сумма налога, предъявляемая налогоплательщиком покупателю товаров (работ, услуг), исчисляется по каждому виду этих товаров (работ, услуг) как соответствующая налоговой ставке процентная доля к цене за услугу, товар. Риэлторская фирма обязана в расчетных документах, в том числе в реестрах чеков и реестрах на получение средств с аккредитива, первичных учетных документах и в счетах-фактурах, соответствующую сумму налога выделить отдельной строкой.

При реализации товаров (работ, услуг), операции, по реализации которых не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения), а также при освобождении налогоплательщика от исполнения обязанностей налогоплательщика расчетные документы, первичные учетные документы оформляются и счета-фактуры выставляются без выделения соответствующих сумм налога. При этом на указанных документах делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)». При реализации товаров (работ, услуг) населению по розничным ценам (тарифам) соответствующая сумма налога включается в указанные цены (тарифы). При этом на ярлыках товаров и ценниках, выставляемых продавцами, а также на чеках и других выдаваемых покупателю документах сумма налога не выделяется.

Вопросы бухгалтерского учета очень объемные, поэтому в рамках данной книги мы не будем рассматривать весь порядок ведения бухгалтерского учета, который возможен при осуществлении риэлторами своей деятельности, мы рассмотрим наиболее сложные и специфичные вопросы, по которым бухгалтерам трудно сразу принять решение относительно того, как правильно отразить в бухгалтерском балансе ту или иную операцию. В основном такие вопросы возникают, когда риэлторская фирма выступает в качестве инвестора строительства, совершает различные сделки в отношении объекта как незавершенного, так и завершенного строительства. Рассмотрим более подробно данные вопросы.

Рассмотрим некоторые варианты применения упрощенной системы налогообложения. Упрощенную систему можно применять при оформлении правоотношений сторон договором простого товарищества.

Два предприятия или предпринимателя, работающие по «упрощенке» и уплачивающие единый налог с дохода, заключают договор простого товарищества (одна из организаций – риэлторская фирма). Разница между доходами и расходами, полученная в рамках совместной деятельности, распределяется между товарищами и облагается единым налогом в составе внереализационных доходов. То есть, с одной стороны, товарищи в рамках совместной деятельности могут учесть свои расходы, а с другой стороны, налог с полученной разницы уплачивается по ставке 6 процентов, а не 15, как это требовалось бы сделать с применением объекта налогообложения «доходы минус расходы». Экономия налогов значительная.