Андрей Батяев - Справочник риэлтора

Риэлторская фирма при совершении различных правонарушений будет подлежать привлечению к ответственности в зависимости от вида совершенного проступка. Это может быть и уголовная ответственность, налоговая, административная, гражданско—правовая. Рассмотрим некоторые варианты уголовной ответственности для риэлторских фирм.

Наиболее часто среди совершенных преступлений встречается мошенничество недвижимым имуществом клиента. Мошенничество– хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием – обладает всеми признаками хищения, перечисленными в примечании 1 к ст. 158 УК РФ, с той лишь разницей, что предмет посягательства при мошенничестве шире, чем предмет других форм хищения. Согласно диспозиции ч. 1 ст. 159 УК РФ предметом мошенничества может быть также и право на имущество (например, сберегательная книжка на получение вклада в банке, долговая расписка для получения денег с кредитора и т. д.). Объективная сторона мошенничества выражается в действиях, характеризующихся двумя способами их совершения: обманом или злоупотреблением доверием. В результате обмана или злоупотребления доверием потерпевший, введенный в заблуждение, сам добровольно передает мошеннику свое имущество. Таким образом, риэлтор умышленно может вводить в заблуждение своего клиента относительно передаваемых ему прав, или дальнейших действий риэлтора и получаемого результата. Обман собственника, владельца или лица, под охраной которого находится имущество, может выражаться в сознательном искажении или в замалчивании истины. Обманные действия при мошенничестве совершаются до момента перехода имущества в пользу виновного. А следовательно, между обманом и заблуждением потерпевшего, добровольно передающего имущество виновному, должна быть установлена причинная связь, опосредуемая сознанием потерпевшего.

Наиболее типичные формы обмана выражаются в том, что виновный выдает себя за лицо, имеющее право на получение имущества, которым он в действительности не является. В сфере риэлторских услуг, наиболее часто это выражается в превышении риэлтором своих полномочий. Обман может выражаться в получении денежного аванса за работы, которые виновный не собирается выполнять, или умалчивании об обстоятельствах, которые имеют важное значение (например, о смерти родственника при получении по доверенности его пенсии). И наконец, виновный может представлять подложные документы для получения чужого имущества или денежных сумм (поддельная доверенность).

Другой формой мошенничества является злоупотребление доверием . Суть злоупотребления доверием как мошеннического способа изъятия чужого имущества состоит в использовании доверительных отношений, сложившихся между виновным и потерпевшим. Для того чтобы злоупотребление доверием было признано способом мошеннического завладения чужим имуществом, виновному недостаточно вызвать своими действиями особое к себе доверие со стороны потерпевшего или же пользоваться этим доверием в силу особых отношений, существующих между ним и потерпевшим. Виновному необходимо убедить потерпевшего передать в его распоряжение имущество. Злоупотреблением доверием охватываются случаи обманного заключения договоров (например, некто добьется подписи на векселе под предлогом получения кредита в банке и вместо этого предъявит его подписавшему ко взысканию). Данный способ мошеннического завладения чужим имуществом с корыстной целью будет иметь место когда, например риэлтор оформляет и фактически приобретает купленное для клиента недвижимое имущество в свою собственность, либо присваивает себе полученные от продажи деньги.

Особый интерес представляет вопрос об использовании поддельных или приобретенных незаконным путем документов, дающих право на получение чужого имущества. Представляя такой документ (например, поддельную доверенность на получение денег), виновный создает фиктивное юридическое основание для получения чужого имущества, но если виновный сам изготовил такой поддельный документ, то ответственность должна наступать по совокупности преступлений, предусмотренных ст. 159 и 327 УК РФ. В настоящее время получили распространение так называемые мошеннические сделки, когда лицо или группа лиц заключают договор на производство каких-либо работ или приобретение вещей, стремясь завладеть чужим имуществом и не собираясь выполнять взятые на себя обязательства. Верховный Суд РФ в одном из определений Судебной коллегии по уголовным делам указал, что действия лица, заключавшего договоры с гражданами на покупку у них товара, имея умысел на обман с целью завладения их средствами, содержат в себе признаки мошенничества.

Мошенничество считается оконченным преступлением в момент добровольной передачи потерпевшим, введенным в заблуждение в результате обмана или злоупотребления доверием, своего имущества виновному. В тех же случаях, когда виновный этими же способами приобретает право на имущество, преступление считается оконченным в момент получения документа, предоставляющего соответствующее право.

Следующим распространенным преступлением в сфере риэлторской деятельности является состав, предусмотренный ст. 201 УК РФ – злоупотребление полномочиями. Это преступление посягает на нормальную деятельность и интересы службы в коммерческих и иных организациях, а также на права и законные интересы граждан или организаций, общества или государства. Данный состав предусматривает, что риэлтор путем умышленного злоупотребления своими полномочиями, нанес вред своему клиенту. Данный состав следует отличать от мошенничества потому, как мошенничество подразумевает приобретение имущества клиента в собственность риэлтора или иных лиц, но по его умыслу (прямому, косвенному). При злоупотреблении полномочиями риэлтор умышленно или по небрежности (легкомыслию) причиняет сам или допускает причинение вреда имуществу своего клиента, при этом сам риэлтор ничего не приобретает, не приобретают чего-либо и другие лица.

Выше мы уже сказали, что все услуги, оказываемые риэлтором клиенту, можно распределить в две группы. Первая группа – это услуги риэлтора по участию имущества «недвижимого и жилого» в гражданском обороте. Вторую группу риэлторских услуг составляют действия риэлтора с недвижимым имуществом клиента, не связанные со сделками по его отчуждению, сдачи в наем, аренду и т. д. Рассмотрим боле подробно все изложенные варианты услуг, оказываемых риэлтором.