Юрий Казаков - Универсальный справочник прораба. Современная стройка в России от А до Я

Строительство объекта недвижимости (здания, сооружения) может выполняться только при наличии разрешения на строительство. Это документ, который удостоверяет право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости на осуществление застройки земельного участка, на строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, а также на благоустройство территории.

Разрешение на строительство выдается в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 51) на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих права этих лиц на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Перечень объектов недвижимости, для строительства которых разрешение не требуется, установлен законодательством.

Общее ведение строительства осуществляет лицо, получившее разрешение на строительство, – застройщик. Основные обязанности застройщика определены действующим законодательством.

Получив разрешение на строительство, застройщик также должен получить право на ограниченное пользование соседними земельными участками (сервитутами) на время строительства. Далее для осуществления работ по возведению объекта недвижимости привлекается исполнитель (подрядчик при подрядном способе строительства).

Строительство должно вестись в соответствии с проектной документацией, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном порядке. В некоторых случаях, предусмотренных законодательством, должен быть обеспечен авторский надзор проектировщика за строительством объекта. Это также входит в обязанности застройщика, равно как и принятие решений о начале, при остановке, консервации или прекращении строительства и вводе в эксплуатацию завершенного объекта. Органы государственного контроля, осуществляющие надзор за данным объектом, должны быть извещены о начале любых работ на строительной площадке. Кроме того, застройщик несет ответственность за обеспечение безопасности на возведенном объекте: во-первых, для окружающей среды и населения, а во-вторых, для пользователей недвижимости после завершения строительства.

Застройщиком может быть инвестор. Если же он застройщиком не является, то взаимоотношения застройщика и инвестора определяются договором между ними.

Обеспечение разработки, экспертизы и утверждения проектной документации, получение разрешения на строительство, функции заказчика при ведении строительства подрядным способом, осуществление технического надзора за строительством, а также взаимодействие с органами государственного надзора и местного самоуправления может выполнять специализированная организация или специалист соответствующей квалификации. Передача застройщиком своих функций и ответственности привлеченной организации или специалисту оформляется договором между ними.

При подрядном способе строительства взаимоотношения заказчика и подрядчика определяются договором строительного подряда. В этом случае ответственность за безопасность действий на стройплощадке для окружающей среды и населения и за безопасность труда в течение строительства в соответствии с действующим законодательством несет подрядчик.

Если возникает необходимость в консервации строительства, подрядчик сдает незавершенный объект застройщику (заказчику), тем самым передавая ответственность за безопасность населения и окружающей среды.

Проектная документация, которая используется при строительстве подрядным способом, должна пройти экспертизу, согласование и утверждение в установленном порядке.

Если с момента выдачи разрешения на строительство прошло более 3 лет, при продлении срока его действия орган местного самоуправления может потребовать корректировки проектной документации (для приведения в соответствие с нормативными документами, изменившимися за это время в части требований безопасности).

Подрядчик осуществляет производственный контроль за соблюдением в процессе строительства требований, установленных в проектной документации. Застройщик (заказчик) имеет право осуществлять контроль (технический надзор) за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением их сроков, качеством и правильностью использования применяемых материалов, изделий, оборудования, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя работ.

При строительстве опасных производственных объектов разработчик проектной документации должен осуществлять авторский надзор за соблюдением требований, обеспечивающих безопасность объекта (этот пункт необходимо включать в договор с застройщиком). Авторский надзор в других случаях может проводиться по усмотрению застройщика (заказчика).

Строительство должно вестись под контролем органов местного самоуправления и государственного контроля (надзора). Для обеспечения такой возможности застройщику (заказчику) следует заблаговременно извещать упомянутые органы о сроках начала работ на строительной площадке, о приостановке, консервации и (или) прекращении строительства, о готовности объекта к вводу в эксплуатацию.

Для обеспечения установленного законодательством принципа единства правил и методов испытаний и измерений методы и средства контроля, проводимого всеми участниками строительства, должны быть стандартными или аттестованными в установленном порядке, а контрольные испытания и измерения должны выполняться квалифицированным персоналом.

По завершении строительства выполняется оценка соответствия законченного строительством объекта требованиям действующего законодательства, проектной и нормативной документации, а также его приемка согласно условиям договора при подрядном способе строительства.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» оценка соответствия – прямое или косвенное определение соблюдения требований, предъявляемых к объекту.

Требования к безопасности объекта устанавливаются техническими регламентами, нормативными документами и стандартами. Этой нормативной базой руководствуются органы государственного контроля (надзора) при осуществлении контроля за ведением строительства, в соответствии с ней составляется итоговое заключение (свидетельство) органа государственного архитектурно-строительного надзора. Заключение выдается застройщику (заказчику) в качестве подтверждения возможности безопасной эксплуатации объекта при переходе его в сфер у обращения. Безопасность эксплуатации объекта также подтверждается подписями ответственных представителей органов государственного контроля (надзора) в акте приемки объекта приемочной комиссией. В случаях, когда строительство осуществляется подрядным способом, приемку выполненных подрядчиком работ выполняет застройщик (заказчик).